案例：孫麗來(lái)北京4年了，一直和閨密租住在一起，她們覺(jué)得租房不劃算，但又沒(méi)能力各自購買(mǎi)一處房產(chǎn)。因此兩人打算合伙購買(mǎi)一套房，共同付貸款。由于身邊沒(méi)有先例，她不知道這種方式可不可行，房產(chǎn)證上可否署兩人的名字。如果可行，將來(lái)如何把房子轉到一個(gè)人的名下，又如何辦理手續？另外，兩人再購房算不算第二套房？
購房前需要公證協(xié)議
“購房的兩個(gè)人需要確定協(xié)議，并到公證處進(jìn)行公證�！睋本┦惺⒀勇蓭熓聞�(wù)所律師張志同介紹，沒(méi)有親屬關(guān)系的朋友可以合伙買(mǎi)房，但需要簽訂合伙買(mǎi)房的協(xié)議，“明賬細算，越細越好”，各持一份。明確責、錢(qián)、權、利、房的歸屬，以期達到利益共存的基礎。確定好協(xié)議內容后，需要去公證處辦理相關(guān)手續。
同時(shí)，張志同表示，辦貸款的時(shí)候可能會(huì )麻煩一些，部分銀行對沒(méi)有親屬關(guān)系的兩人購房放貸會(huì )相對謹慎一點(diǎn)。如果出具的收入證明沒(méi)有問(wèn)題，找一家政策寬松的商業(yè)銀行，應該問(wèn)題不大。
協(xié)議中詳細明晰權責
“只要去公證處進(jìn)行全權公證，證明產(chǎn)權為兩人所有，就可以購買(mǎi)�！辨溂业禺a(chǎn)的工作人員告訴記者，北京市各公證處都有針對這種情況的公證書(shū)，會(huì )表明各項注意事項。
“公證書(shū)會(huì )將具體細則的約定進(jìn)行公證�！北本┦袊殴C處工作人員介紹，細則內容主要包括“雙方對該房產(chǎn)各擁有1/2的產(chǎn)權、五年之內雙方不得將名下產(chǎn)權轉售、五年后根據市場(chǎng)價(jià)重估房產(chǎn)價(jià)值依協(xié)議分配�！钡�。據介紹，通常合伙購買(mǎi)房產(chǎn)的兩人會(huì )根據雙方的實(shí)際經(jīng)濟情況，約定一個(gè)期限，一般五年穩定期較為適宜。經(jīng)過(guò)五年的發(fā)展與積累，雙方都已具備較強的經(jīng)濟基礎，能承受產(chǎn)權變化產(chǎn)生的波動(dòng)。涉及“波動(dòng)”，兩人可另外有詳細的約定，比如“五年以后，一方想變賣(mài)名下產(chǎn)權而另一方欲購買(mǎi)時(shí)，可根據當時(shí)市場(chǎng)價(jià)由購買(mǎi)方支付賣(mài)方全部金額”、“若兩方都不想保留或兩方都想保留時(shí)，依當時(shí)市場(chǎng)價(jià)變賣(mài)后平分所得金額”等。
如果只有單方向銀行申請貸款，那么協(xié)議里還需要特意注明另一方須每月以轉賬(或現金支付等)方式向對方支付房貸月供。另外，協(xié)議中還要詳細記錄關(guān)于房屋方面的共同支出，如房貸還款額、物業(yè)管理費、各類(lèi)清潔費等。
再次購房可能算第二套房
“根據不同的貸款方式，銀行可能將再次購買(mǎi)房產(chǎn)視為購買(mǎi)第二套房�！辨溂业禺a(chǎn)的工作人員介紹，如果是用其中一方的公積金貸款購房，那么房屋產(chǎn)權證上就只能寫(xiě)一個(gè)人的名字，購買(mǎi)后再去公證處公證，證明房產(chǎn)屬于二人共有。用公積金申購的人將來(lái)想要再用公積金購房，則需要把合伙購房時(shí)的貸款全部還清。而且，根據銀行的規定，該人再次購買(mǎi)房產(chǎn)則屬于第二套房，而另外一人再購房產(chǎn)，則不算第二套房。
“如果是二人合伙購房做商貸，情況還會(huì )有所不同�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)，如果是以雙方名義合伙商貸購房，房產(chǎn)證上可直接署兩個(gè)人的名字，表明產(chǎn)權歸二人所有，將來(lái)一方想要分開(kāi)歸屬權，按已公證協(xié)議約定，將房屋產(chǎn)權轉讓給另一方即可。
律師提醒
合伙買(mǎi)房風(fēng)險不小
北京市盛延律師事務(wù)所律師張志同認為，合伙買(mǎi)房風(fēng)險較大，決定時(shí)要慎重一些。他在工作過(guò)程中接到過(guò)相關(guān)的咨詢(xún)，一位大學(xué)畢業(yè)一年的男生，與幾個(gè)相處比較好的同學(xué)合伙購買(mǎi)了一套房子，打算等將來(lái)價(jià)格漲到一定程度時(shí)將房子賣(mài)掉。買(mǎi)房之初，大家寫(xiě)好一個(gè)協(xié)議，首付款每個(gè)人出多少，買(mǎi)房子時(shí)合同上寫(xiě)誰(shuí)的名字以及將來(lái)月供款如何支付等。買(mǎi)后不到一年，樓市銷(xiāo)售非�；鸨�，房?jì)r(jià)上漲較快，如果此時(shí)將房子出售，每個(gè)人都能得到比較可觀(guān)的收益。后來(lái)因為合伙購買(mǎi)房產(chǎn)的朋友意見(jiàn)不統一，有人想要把房子賣(mài)掉套現，有人想留著(zhù)繼續升值卻無(wú)力購買(mǎi)其他人的產(chǎn)權，糾紛就此產(chǎn)生了。
張志同認為，首先，合伙買(mǎi)房者每一個(gè)人的資金實(shí)力都有限，相應的抵御風(fēng)險的能力就比較差；第二，假如在按揭過(guò)程中，某一個(gè)合伙人需要資金想拋房套現，其他合伙人將如何應對？第三，如果合伙者連續購買(mǎi)了兩套以上的房屋，風(fēng)險就更大；第四，在這個(gè)過(guò)程中，難免出現合伙人意見(jiàn)不統一的情況，比如，有人想出售，而其他一些人不同意，合伙人之間就會(huì )發(fā)生矛盾，雖然賺了錢(qián)卻賠了友誼。
今年以來(lái)，住房貸款增長(cháng)迅速加快，無(wú)論是一個(gè)人同時(shí)按揭多套房子，還是幾個(gè)人合伙買(mǎi)房，經(jīng)濟風(fēng)險都不容小視，合理住房的需求可以考慮，若是投機則需慎重。（李宛霖）
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