簡(jiǎn)單地認為投資購房“有害”的觀(guān)點(diǎn)，需要盡快扭轉。從政策上設置障礙圍堵投資購房需求，不如承認民間投資購房智慧的合理，因勢利導，讓巨大的民間購房資金投入到住房保障體系中發(fā)揮作用和分享利益。
國務(wù)院24號文件，為城鎮低收入群體描繪了一幅動(dòng)人的住房保障圖景：即凡是低收入市民均有望住入由政府提供的廉租房和經(jīng)濟適用房中，或租或購，均可享受較大的價(jià)格優(yōu)惠，解決由于支付能力不強無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行住房消費的困境。
關(guān)于土地與資金的各種制度安排和政策設計，對住房市場(chǎng)與住房保障的運作及成效具有決定性影響。就土地而言，24號文件明確規定，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量，不得低于居住用地供應總量的70%。但就住房保障所需的巨額資金而言，情形卻并不樂(lè )觀(guān)。
讓我們看看上海的情況吧。截止2007年8月，上海全市享受廉租住房政策的家庭數有2.53萬(wàn)戶(hù)，按照每戶(hù)每月租金補貼500元計算，目前上海每年廉租補貼總支出約1.5億元。上海市政府在近期公布的“上海社會(huì )保障十一五規劃”中明確，到2010年上海市廉租房政策覆蓋對象要達到10萬(wàn)戶(hù)，這意味著(zhù)按照目前租金補貼標準每年廉租補貼支出將達到6億到7億元。
24號文明確了廉租住房要實(shí)行貨幣補貼和實(shí)物配租相結合的方式。假設以上10萬(wàn)戶(hù)中有20%的家庭采取實(shí)物配租方式供應，這意味著(zhù)上海市政府需要準備約40億到50億元的資金，通過(guò)新建或收購等方式來(lái)增加這兩萬(wàn)套廉租房源供應。這對年財政收入1800億元的上海來(lái)說(shuō)也不輕松。
由政府承擔低收入家庭的住房保障責任是毋庸質(zhì)疑的，但必須看到，政府的財力是有限的。要加快廉租房的建設，必須盡最大可能調動(dòng)社會(huì )力量，而財稅金融政策的引導與激勵，則是有效引導市場(chǎng)各方資源主動(dòng)積極進(jìn)入住房保障領(lǐng)域的關(guān)鍵。
近年來(lái)由于房?jì)r(jià)上升過(guò)快，投資購房需求被管理層認定為罪魁禍首原因之一。從2005年調控開(kāi)始，政府出臺政策打壓投資性購房需求，而最近人民銀行和銀監會(huì )出臺的二次貸款提高首付政策，矛頭也直指投資性購房。但事實(shí)上，投資購房背后的利益動(dòng)機，是老百姓以購房替代持幣來(lái)保值增值，大量境外資金則受人民幣升值預期涌入我國投資房產(chǎn)。
與其阻止投資性購房需求，不如調整政策取向，順勢而為，利用旺盛的社會(huì )投資購房資金來(lái)為住房保障做些事情。比如結合政府目前倡導的“租售并舉”住房消費目標，鼓勵個(gè)人和企業(yè)等社會(huì )資金投資房產(chǎn)，鼓勵所購房屋用于出租，但對購房后轉讓賺取差價(jià)行為予以征收高額所得稅來(lái)加以嚴厲限制。對于出租小戶(hù)型房東租金收入享受較低所得稅率，通過(guò)公積金低息貸款、政府貼息、長(cháng)期(如30年)優(yōu)惠貸款、減免稅費等政策，鼓勵開(kāi)發(fā)商建造小戶(hù)型房屋用于廉租出租，鼓勵個(gè)人購買(mǎi)小戶(hù)型房屋提供給廉租對象租住，廉租房個(gè)人房東租金收入免稅，甚至對貸款購買(mǎi)小戶(hù)型房屋用于廉租的個(gè)人投資者，其還貸利息可從個(gè)人所得稅基中扣除，廉租房房東今后還可免繳物業(yè)稅等。又如，各地政府可通過(guò)發(fā)行廉租房建設信托憑證，讓社會(huì )大眾投資，一同分享具有穩定政府租金補貼和未來(lái)廉租房資產(chǎn)升值的雙重收益。(叢城)
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