借鑒歐美模式，主推“以房養老”業(yè)務(wù)的“幸福人壽”保險公司計劃月底掛牌。
隨著(zhù)我國進(jìn)入老齡社會(huì )以及“4-2-1”家庭逐漸成為主流，養兒防老將讓孩子們不堪重負。在此背景下，流行于歐美的“以房養老”開(kāi)始進(jìn)入國人的視線(xiàn)。記者近日獲悉，通過(guò)保險機構以“按月付款”方式購買(mǎi)老年人身后的房屋產(chǎn)權，幫助老人實(shí)現“以房養老”的住房“倒按揭”模式將首次在我國推出。
“幸福人壽”擬月底掛牌
“幸福人壽保險股份有限公司已于近日獲得監管部門(mén)的所有批文。至于何時(shí)掛牌開(kāi)業(yè)，何時(shí)推出產(chǎn)品，暫時(shí)還不便透露�！薄靶腋Ｈ藟邸钡恼崎T(mén)人，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前總裁孟曉蘇在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武10月15日告訴記者，“幸福人壽”有可能在本月下旬掛牌。
柴效武教授一直從事住房養老保障模式的研究，是國內“以房養老”模式的倡導者。目前，柴教授正在負責“幸福人壽”的產(chǎn)品研發(fā)和保險條款設計工作。
據柴效武透露，公司掛牌后，產(chǎn)品研發(fā)和試點(diǎn)工作也將隨之展開(kāi)。公司將首先選擇在北京、上海和廣州三個(gè)老齡人口較多，房產(chǎn)升值潛力較大的地區進(jìn)行試點(diǎn)。柴效武表示，由于老年人的情況不同，公司將會(huì )有針對性地推出系列保險產(chǎn)品，目前已經(jīng)有部分金融機構對此非�？春�。
對于以房養老的市場(chǎng)前景，孟曉蘇表示看好。他告訴記者，目前我國大多數老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實(shí)行的公房出售，使不少老年人用較低的價(jià)格買(mǎi)下了價(jià)值較大的房產(chǎn)。通過(guò)住房“倒按揭”模式，產(chǎn)權住房成為了一種養老儲蓄，老年人為養老而儲蓄不再成為必要。
柴效武認為，“以房養老”在歐美等地有了較成熟的操作模式。如美、日、英等國于上世紀80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的養老問(wèn)題。而這也非常適合中國目前的情況。我國房改進(jìn)行完畢后，到目前為止，根據有關(guān)機構的統計，國內自有住房比例已經(jīng)達到了80%多，實(shí)行“以房養老”的條件已經(jīng)基本成熟了。
讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)”起來(lái)
“‘以房養老’實(shí)際上是讓不動(dòng)產(chǎn)‘動(dòng)’起來(lái)，以有效彌補老年人養老金不足的難題�！辈裥湔f(shuō)。
柴效武介紹說(shuō)，“以房養老”也被稱(chēng)為住房“反向抵押貸款”或者住房“倒按揭”。這種模式專(zhuān)門(mén)針對有產(chǎn)權房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權抵押給專(zhuān)門(mén)運營(yíng)這項業(yè)務(wù)的機構，按月從該機構領(lǐng)取現金養老。老人身故后，由該機構收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。這相當于專(zhuān)業(yè)機構通過(guò)分期付款的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權，類(lèi)似于將銀行的住房抵押貸款“反過(guò)來(lái)做”，只是介入者不是銀行而是保險公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現用于養老。
那么，住房“倒按揭“后養老金怎么算呢？
柴效武告訴記者，“倒按揭”后，老人每個(gè)月能夠領(lǐng)取多少養老金，需要綜合測算很多因素，比如房屋價(jià)值評估、房屋的折舊和升值因素、老人的生命周期以及利率的變化等。大致的方法是，以房屋的評估價(jià)值加上房屋的升值，減去預期折損和預支利息，并按生命周期表預測預期壽命，然后將金額分攤到投保人的預期壽命年限中去。用公式表示就是：每月給付金額＝(房屋現值＋房屋增值預期-房屋折損-保險公司預支貼現利息)／［(預期壽命-投保時(shí)壽命)×12］。
據介紹，“以房養老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。如果62歲的王先生以150平方米、八成新的房屋辦理“倒按揭”。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。那么王先生每月可以領(lǐng)到的養老金可以這樣計算：房屋評估價(jià)145萬(wàn)元，加上房屋與土地增值25萬(wàn)元，減去房屋折損25萬(wàn)元，再扣除保險公司預支貼現利息25%(按年息6%計算)，預期給付額將是75%即為108.75萬(wàn)元，分攤到投保人的預期壽命中后，王先生每月可以得到近1萬(wàn)元。
“我國是在尚未達到全民富裕的情況下進(jìn)入老齡社會(huì )的，在這種情況下，僅僅依靠社保資金恐怕難以保證高質(zhì)量的退休生活，住房反向抵押可以幫助老年人將家庭中最大額的固定資產(chǎn)轉化為流動(dòng)資金，其好處是不言而喻的�！辈裥湔J為，“60歲前人養房，60歲后房養人”是改善養老問(wèn)題的最好解決方式，“倒按揭”可能是未來(lái)銀行或保險公司柜臺前一個(gè)熱門(mén)的理財品種。
值得期待但門(mén)檻重重
數據顯示，我國目前60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.45億，占全國總人口的11%。預計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總人口近25%。在“未富先老”的國情下，如何切實(shí)解決好老年人老有所養問(wèn)題，確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的一道難題。而“以房養老”無(wú)疑是眾多解決方案中最受專(zhuān)家推崇的方式。
今年的全國“兩會(huì )”上，全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會(huì )副主任鄭斯林在談到“積極應對人口老齡化”問(wèn)題時(shí)表示：“‘以房養老’是國際上通常采用的做法，個(gè)人認為勢在必行�！�9月12日，博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(cháng)龍永圖在北京CBD國際論壇上也認為，僅靠政府買(mǎi)社會(huì )保險，遠不能為民眾提供足夠的養老保障。
在專(zhuān)家極力推崇的同時(shí)，將房子變現成“養老金”也在市民中引發(fā)熱議。市民鐘小姐認為，老人將自己的房產(chǎn)變現成養老金，對現今的“啃老族”將是一大挑戰。市民劉先生則認為，如果“以房養老”能夠付諸實(shí)施，將對人們的養老觀(guān)念產(chǎn)生很大沖擊，對有些老人來(lái)說(shuō)，“以房養老”可能比“養兒防老”來(lái)得更為實(shí)際，特別是“丁克”一族。某保險公司職員谷女士認為，通過(guò)“倒按揭”，一個(gè)退休老人每月可以有幾千元收入，而且終身源源不斷，其生活質(zhì)量將極大改善，急需現金時(shí)，也可解燃眉之急�！耙苑筐B老”不失為一種社會(huì )保障的新方式，目前20～45歲之間的中青年人應該都會(huì )慢慢轉變觀(guān)念，最終接受這種養老模式。
不過(guò)，質(zhì)疑的聲音也不少。某銀行部門(mén)經(jīng)理陳先生表示，“以房養老”還有很多操作細節有待商榷。首先，如何確定房產(chǎn)抵押的利率是個(gè)難題。其次是房產(chǎn)品每年的價(jià)格也在波動(dòng)。再次，老人去世后，這些房產(chǎn)如何處理也是個(gè)問(wèn)題，因為房屋只有70年產(chǎn)權。也有老年人擔心——辦理“以房養老”后，子女會(huì )怎么看？別人又會(huì )怎么看待自己的孩子？
柴效武認為，隨著(zhù)物業(yè)稅的開(kāi)征，70年產(chǎn)權的問(wèn)題應該可以忽略不計。目前需要解決的問(wèn)題是，人們觀(guān)念的改變和相關(guān)機構對這項周期長(cháng)、風(fēng)險大的業(yè)務(wù)的主動(dòng)介入，以及政府在稅費方面的優(yōu)惠�！�30年前，人們對商業(yè)養老保險還一無(wú)所知，現在多數人已經(jīng)購買(mǎi)了自己的養老險了。30年后，也許‘以房養老’的這些問(wèn)題都將不是問(wèn)題了�！辈裥涞脑�(huà)令人深思。
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養老究竟需要多少錢(qián)？
“養老不是有社保嗎”記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，很多人對自己的養老規劃沒(méi)有概念。有的人在接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“現在還早呢，想那么遠干嗎？”
那么，養老究竟需要多少錢(qián)呢？現在籌劃養老過(guò)早嗎，我們來(lái)看看保險專(zhuān)家給我們算的細賬。
假如你準備60歲退休，退休后你每月需花1000塊錢(qián)，我們按平均壽命80歲來(lái)計算，你將需要：1000×12×20＝24萬(wàn)元的養老金，假如每月2000元，你將需要：2000×12×20＝48萬(wàn)元的養老金。
這只是保守的算法，還沒(méi)有加上物價(jià)上漲的因素。假如我們以3%的通脹計算，那么，上述數據將分別是1000×12×20×（1＋3%)×30＝24萬(wàn)×2.42＝58萬(wàn)元和2000×12×20×（1＋3%)×30＝48萬(wàn)×2.42＝116萬(wàn)元。
上述計算以3%的物價(jià)上漲原因為基數，通過(guò)30年的復利，為30年前的2.42倍。我們可以回顧改革開(kāi)放近30年來(lái)，我們的工資漲了多少倍，我們的物價(jià)漲了多少倍，數值遠遠不止2.42倍。
上述方法還沒(méi)有考慮到生病等因素。保險專(zhuān)家表示，對于現在收入比較高的白領(lǐng)階層而言，要想退休后保持較高的生活品質(zhì)，光靠社保是遠遠不夠的。安盛集團曾經(jīng)發(fā)布的“全球退休生活角度調查”報告建議，所有人都應盡早為退休做準備，而30歲就是不錯的年齡。 (聶國春)
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