本月18日，北京壽山福海國際養老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽署了共建“養老房屋銀行”的協(xié)議，“以房養老”在我國嶄露頭角；而就在此前一天，民政部副部長(cháng)竇玉沛在做客中國網(wǎng)“中國訪(fǎng)談”欄目時(shí)也表示，“以房養老”可能會(huì )成為我國未來(lái)養老模式的一種選擇。
一時(shí)間，“以房養老”成了社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。
“以房養老”漸行漸近
所謂“以房養老”通常有兩種方式。
一種方式是“反向住房抵押貸款”或叫“倒按揭”，這種模式專(zhuān)門(mén)針對有產(chǎn)權房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權抵押給專(zhuān)門(mén)運營(yíng)這項業(yè)務(wù)的機構，按月從該機構領(lǐng)取現金養老。老人身故后，由該機構收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。
第二種“以房養老”的方式是“以房換養”。有些老年人把房子交給福利機構，然后住到福利機構享受服務(wù)，房子由福利機構出租，等老人百年之后，房產(chǎn)由福利機構處置。
據了解，“住房反向抵押貸款”的模式上世紀80年代起源于荷蘭，如今在美國日趨興旺，隨后歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，并逐步發(fā)展成熟。
在加拿大，個(gè)性化的設計使“倒按揭”贏(yíng)得了成功。金融機構根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆“倒按揭”貸到的錢(qián)給子女支付買(mǎi)房的首付，或旅游、裝修房屋等，老年人的生活質(zhì)量大大提高。
借鑒國外成熟做法，我國首個(gè)開(kāi)展“以房養老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關(guān)部門(mén)批準。投保人可將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司，自己可以終身繼續使用該房屋；保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)。
“由于我國社會(huì )保障體系的建設有一個(gè)過(guò)程，養老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來(lái)有困難，‘以房養老’不啻為養老的一種替代方案和一種自我保障的選擇�！币晃粚�(zhuān)家表示，作為我國養老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎和潛在的市場(chǎng)。
“未富先老”的一種選擇
“以房養老”之所以收到社會(huì )廣泛關(guān)注，實(shí)際上是基于我國目前嚴峻的人口老齡化局勢。
數據顯示，到2050年，我國老年人口預計將達到4.2億，占總人口比重近25%，即意味著(zhù)每4個(gè)人中就有1位老年人。在北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長(cháng)，高齡老人增多，預計這一比例將高達35%。到那時(shí)，中國的老齡人口數量，將比英國、法國、德國、意大利、日本這5個(gè)發(fā)達國家的總人口加起來(lái)還要多。
浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武長(cháng)期從事“以房養老”的模式研究。他認為，“以房養老”模式可實(shí)現個(gè)人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實(shí)現住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與價(jià)值轉換。個(gè)人在青年時(shí)用按揭的方式購買(mǎi)住房，中年期逐步歸還購房貸款。退休時(shí)為實(shí)現養老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價(jià)值逐步變現，作為晚年期的養老用資。
通過(guò)“以房養老”，可有效解決養老資金來(lái)源，減輕家庭養老負擔，有利于調節家庭經(jīng)濟生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路，同時(shí)可以將養老保險、社會(huì )保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，形成保險金“從養老中來(lái)，到養老中去”的新型社會(huì )保障循環(huán)機制。
建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負責人表示，引入反向抵押貸款的“以房養老”模式除了健全社會(huì )保障體系之外，還有兩方面的積極意義。
首先，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續享有住房使用權的情況下，將房地產(chǎn)轉化為現金收入，成為養老資金的重要來(lái)源，使房產(chǎn)具有融資和養老的功能。這就大大拓展了房產(chǎn)的原有功能，增強了居民買(mǎi)房的吸引力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)一級市場(chǎng)的發(fā)展；另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應量，有利于促進(jìn)我國還不發(fā)達的“二手房”市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
其次，引入反向抵押貸款也有利于保險業(yè)的發(fā)展。我國人口基數大，社會(huì )養老保險保障不足，商業(yè)養老市場(chǎng)十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養老問(wèn)題，市場(chǎng)潛力可觀(guān)，有望成為商業(yè)保險的一個(gè)新增長(cháng)點(diǎn)。還有益于拓寬保險資金運用渠道，提高保險公司風(fēng)險管理水平。
“以房養老”任重道遠
然而“以房養老”模式短期內在我國還很難全面實(shí)施。
一些專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，首先是觀(guān)念問(wèn)題，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”，因此國人對這個(gè)新生事物恐怕很難接受；其次，“以房養老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì )保障、保險以及相關(guān)政府部門(mén)，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個(gè)因素，成熟和完善還需要一個(gè)過(guò)程；再次，目前我國住宅使用權只有70年，這不利于“住房反向抵押貸款”的實(shí)施。
銀行及保險公司等金融機構則表示，目前承接“倒按揭”業(yè)務(wù)尚不成熟。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(cháng)期走勢、人均預期壽命等難以預測，對銀行來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著(zhù)時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，隨著(zhù)時(shí)間的推移，風(fēng)險不斷增大。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個(gè)大難題，貸款額少，老人不樂(lè )意，貸款期長(cháng)，銀行可能要吃虧，銀行控制風(fēng)險的難度很大。
銀行業(yè)內人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒(méi)有國家有關(guān)部門(mén)的政策扶持，減輕銀行風(fēng)險，“以房養老”很難大范圍推廣。
“以房養老”模式的倡導者之一、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前總裁孟曉蘇表示，“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)使產(chǎn)權住房成為一種“養老儲蓄”，這種金融產(chǎn)品一直面臨重重困難。其中最大的阻力，不是來(lái)自市場(chǎng)，而是金融機構的猶豫。孟曉蘇認為，房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險正是金融機構最為擔心的因素。
廣州媒體曾做過(guò)的一次調查顯示：八成老人不接受“以房養老”，認為這種“用放棄親情和關(guān)愛(ài)來(lái)?yè)Q取養老金”的方式并不可取。在這種現實(shí)背景下，老年人是否能繞過(guò)根深蒂固的傳統倫理觀(guān)念而接軌“國際通常采用的做法”是一個(gè)未知數。因此，有專(zhuān)家曾預言，在中國可能只有孤寡老人才會(huì )有“以房養老”的需求。
竇玉沛表示，以房養老”問(wèn)題在西方已經(jīng)有多年歷史，現在在國內也開(kāi)始有了。但如果進(jìn)行推廣，還需要一個(gè)探索實(shí)踐的過(guò)程，同時(shí)需要一些相關(guān)的制度和辦法進(jìn)行配套，這樣才能夠保障廣大老年人合法權益。(王莉 商艷青)
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