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　　巴菲特有一句經(jīng)典名言，退潮時(shí)，我們才知道誰(shuí)在裸泳。這句話(huà)套用在近兩年瘋狂上漲的房?jì)r(jià)方面一點(diǎn)也不為過(guò)。

　　買(mǎi)房人淪為負首付者

　　近期，由深圳出現的一些業(yè)主因為房?jì)r(jià)大幅下跌而要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商退房的“團退”現象正似乎有向全國蔓延之勢。本報駐深圳記者在中糧地產(chǎn)股東大會(huì )現場(chǎng)看到，在股東大會(huì )結束后，公司高管竟然從會(huì )場(chǎng)的后門(mén)跑了，因為前門(mén)有些業(yè)主正在打著(zhù)橫幅等著(zhù)他們。

　　對此，有人認為這些業(yè)主是咎由自取，自不量力�；蛟S人們的評論從法律的角度來(lái)看似乎是對的，因為簽約的雙方是“平等自愿的”。然而，經(jīng)本報記者深入了解，真實(shí)情況似乎并不止于此，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行為了其經(jīng)濟利益，在其中推波助瀾的“不恰當行為”甚至是相互勾結、一丘之貉的行為也是值得廣大購房者深思和警醒的，也是值得有關(guān)當事人和監管當局注意的。

　　4月18日，深圳一位購房者發(fā)郵件給《證券日報》投資者維權郵箱bjnewsreporter@，講述自己買(mǎi)了深圳一家明星地產(chǎn)公司的房后，搖身一變成為“負首付者”的過(guò)程，提到自己“買(mǎi)房?jì)商旌�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大幅下調價(jià)格，我的房子瞬間縮水35萬(wàn)，短短兩天，我的貸款還沒(méi)有下來(lái)，首付才31萬(wàn)，兩天就這樣跌成了負首付�！�

　　深圳一家房產(chǎn)中介商講道，由于近幾來(lái)房?jì)r(jià)的不斷上漲，特別是去年和前年，房?jì)r(jià)上漲的速度越來(lái)越快，給人的心理壓力也是越來(lái)越大。段女士就在這樣的背景下于2008年2月19日前去看房的。

　　段女士在郵件中介紹道，當時(shí)的銷(xiāo)售人員稱(chēng)他們公司優(yōu)惠活動(dòng)2月21日截止。21號以后這么優(yōu)惠的活動(dòng)就沒(méi)有了，而且近期也不可能有更優(yōu)惠的活動(dòng)了，現在買(mǎi)是挺合適的。于是，段女士在26號簽了購房合同�？墒�29號房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大幅調價(jià)，“我的房子由原來(lái)的148萬(wàn)變成了113萬(wàn)，兩天縮水35萬(wàn)，還不算他們當時(shí)的買(mǎi)一套送兩萬(wàn)，買(mǎi)二套送四萬(wàn)的活動(dòng)�！�

　　地產(chǎn)商變相違反90/70政策

　　段女士買(mǎi)的房子非常特殊，雖然是“一套房子”，但有兩個(gè)房產(chǎn)證，因為這兩套房子是打通的。

　　段女士在4月18日接受記者的電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示，當時(shí)她也覺(jué)得奇怪，開(kāi)發(fā)商告訴她這是為了規避?chē)�家�?0/70政策。90/70政策是指2007年8月7日《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，其中要求“城市新審批、新開(kāi)工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上�！�

　　對此，一位曾擔任過(guò)湖北某市房管局新聞發(fā)言人現為該局信訪(fǎng)負責人表示，他認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把“兩套房子打通算做一套出售”的行為違反了國家90/70政策。

　　段女士的兩套房子都是首付2成購買(mǎi)的，其余房款是向兩家銀行借貸的。段女士向記者透露，她在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的1個(gè)房間里同時(shí)與2家上市銀行簽訂了借款合同，首付比例皆是2成。

　　早在2007年9月27日，央行與銀監會(huì )便聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知要求“對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%”。

　　由此可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)聰明的運作，成功地歸避了國家住房的信貸政策。而二家經(jīng)辦銀行對此也是睜一只眼閉一只眼，明知借款人購買(mǎi)了“二套住房”，卻仍然為其辦理了首付20%的按揭貸款。

　　銀行強行發(fā)放按揭貸款

　　更讓段女士傷心的是兩家銀行不顧其利益而強行發(fā)放貸款的粗暴行為。當房?jì)r(jià)下跌后，段女士打電話(huà)給銀行的工作人員，要他們不要放貸款，放款一定要通知她，可一家銀行告訴她：沒(méi)有辦法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商讓他們放他們就放，并稱(chēng)他們跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是簽了協(xié)議，一定要放的。另一家銀行同意放緩(發(fā)放)貸款�？墒呛笠患毅y行第二天在沒(méi)有通知她的情況下就放款了，緊跟著(zhù)前家銀行也放了。雖然事隔多日，段女士在電話(huà)中談及此事時(shí)仍然非常激動(dòng)，記者明顯感覺(jué)到她欲哭無(wú)淚的感覺(jué)。

　　對此，一位銀行資深信貸經(jīng)理對記者表示，雖然借款人提前簽訂了借款合同，但銀行也不能據此強行發(fā)放貸款，因為這違背了借款人的真實(shí)貸款意愿和貸款需求。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購房人為了省事，在簽訂購房合同的同時(shí)(或稍后的幾天)也簽訂了借款合同。但只要貸款沒(méi)有發(fā)放，當借款人要求銀行暫不要發(fā)放該筆貸款時(shí)，銀行就應該不予放貸，因為這違背了借款人的意志，借款人此時(shí)已經(jīng)沒(méi)有或者說(shuō)暫時(shí)沒(méi)有借貸的需求了。貸款暫停發(fā)放后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購房人來(lái)商議他們之間的事。

　　上述銀行人士介紹，銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的確是有協(xié)議的，但一般內容都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行推薦合適的購房人(借款人)，銀行給予審查是否同意發(fā)放這筆住房按揭貸款。但肯定不會(huì )有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求銀行發(fā)放貸款，銀行就必須放款的條款，否則銀行豈不成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的附庸？

　　在了解到這位段女士所購買(mǎi)的房屋是深圳一大型地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商后，這位銀行人士笑道，上述兩家銀行肯定是為了拉住這個(gè)大客戶(hù)而為之的。銀行從自身利益的角度來(lái)考慮，肯定會(huì )得罪她也不會(huì )得罪這家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　對于段女士這樣的普通老百姓，既不精通經(jīng)濟學(xué)，也不長(cháng)于法律，更不懂銀行業(yè)務(wù)，如何適當保護處于弱勢的單個(gè)個(gè)體和家庭的權益是值得大家深思的，而不要僅僅一味地指責他們，更重要的是要理清房產(chǎn)商和銀行在里面該扮演什么樣的角色。(記者 白寶玉)