廣西高院今年審理北海市一起房地產(chǎn)官司，判決銀行違規放貸在先，購房者無(wú)需擔責。業(yè)內普遍認為這一“罕有”的判決，對維護市場(chǎng)公平、規范按揭貸款行為起到了積極作用。
購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同后向銀行辦理按揭貸款，因未按時(shí)還貸被銀行告上法庭。浙江人方某2004年與北海實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合同，以263萬(wàn)多元購買(mǎi)位于北海市外沙島一幢商品房，同時(shí)又簽訂了售價(jià)144萬(wàn)多元的“補充合同”，按“補充合同”的價(jià)格支付首付款，按263萬(wàn)多元的交易額向中國銀行北海分行辦理按揭手續，并與“北海實(shí)業(yè)”簽訂返租合同，約定由“北海實(shí)業(yè)”擔保用經(jīng)營(yíng)收入償還貸款本息�！氨焙�(shí)業(yè)”負責人隨后失蹤。2005年10月，銀行將未按時(shí)還貸的方某告上法庭，要求法院判決解除雙方按揭貸款合同，由方某歸還貸款本金、利息和罰息，銀行對貸款抵押商品房有優(yōu)先受償權。
廣西高院審理認為，按揭貸款具有不同于銀行一般借貸的特殊性，按揭貸款的數額、占購房?jì)r(jià)值比率均由開(kāi)發(fā)商與銀行商定，銀行與開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議后，讓購房者被動(dòng)簽訂按揭抵押合同，貸款封閉撥付給開(kāi)發(fā)商。銀行應考察開(kāi)發(fā)商履約能力，監督按揭貸款的合法使用。而法院查明，在這一案件中，中國銀行北海分行違反相關(guān)放貸規定，對未竣工驗收的商品房抵押放貸；沒(méi)有對抵押物委托評估，造成放貸額虛高；未盡到監管貸款使用職責，導致所放貸款沒(méi)有用于約定項目，造成不能交房的后果。
法院認為，購房者作為借款人無(wú)法預見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的誠信程度，也不能監督銀行履行職責，不應對銀行損失承擔責任。據此做出終審判決，撤銷(xiāo)方某與銀行的按揭貸款合同，由“北海實(shí)業(yè)”償還中行北海分行貸款本息。
法律界人士認為，最高人民法院2003年就審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件作出解釋?zhuān)荷唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應將收受的購房貸款和購房款的本息，分別返還擔保權人和買(mǎi)受人。這一判決體現了這一原則。他們認為，一段時(shí)期來(lái)，各地一些開(kāi)發(fā)商與銀行經(jīng)辦人員勾結，通過(guò)違規發(fā)放按揭貸款從銀行騙貸，是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的原因之一。在同類(lèi)案件中，目前做出這種判決為數甚少，廣西高院的判決，為依法運用法律手段落實(shí)宏觀(guān)調控、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了啟示。(梁思奇)
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