今后，前期物業(yè)合同將作為購房合同的附件，購房人簽署購房合同就等同于承認并接受了前期物業(yè)合同；物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主所有的小區共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會(huì )所經(jīng)營(yíng)、商業(yè)促銷(xiāo)等活動(dòng)，應征得業(yè)主書(shū)面同意并每半年向甲方公布收益情況，經(jīng)營(yíng)所得收益可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費用，也可用于小區改造，后者由業(yè)主大會(huì )表決決定。這是市建委與市工商局從今天起至11月11日公開(kāi)向市民征求意見(jiàn)的本市《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本規定的，市民可登錄“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設”的相關(guān)頁(yè)面，了解具體內容，并通過(guò)在頁(yè)面留言板中留言或發(fā)送郵件到bjgshtc@163.com的方式，提出意見(jiàn)或建議。
前期合同明確5項內容
可以看到，此次市建委和市工商局完成的兩個(gè)物業(yè)合同，均根據新修訂的《物業(yè)管理條例》，將“物業(yè)管理合同”改為了“物業(yè)服務(wù)合同”，突出了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性。據介紹，《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》兩個(gè)合同分別明確了前期和后期物業(yè)服務(wù)中的主要合同條款。
據市建委有關(guān)負責人介紹，《前期物業(yè)服務(wù)合同》雖然適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但因為前期物業(yè)服務(wù)的對象更主要的是業(yè)主，因此合同明確規定“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項權利，并依法履行本合同涉及的相關(guān)義務(wù)”�！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》重點(diǎn)明確了5項內容，如將前期合同納入規范管理范疇，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，使購房人在購房的同時(shí)就能了解此后物業(yè)服務(wù)的內容、標準和物業(yè)服務(wù)收費的標準，同時(shí)，購房人簽署買(mǎi)賣(mài)合同，也就承認并接受了前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，今后要承擔交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)；設定前期物業(yè)合同最短合同期限，不得低于兩年；就裝飾裝修的過(guò)程做了更為明確的規定，要求物業(yè)服務(wù)單位應與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書(shū)面的裝修服務(wù)協(xié)議，告知其相關(guān)的限制性規定和注意事項，并就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運與處置、裝修服務(wù)費用等事項進(jìn)行約定。
小區收益歸全體業(yè)主
而《物業(yè)服務(wù)合同》則適用于業(yè)主委員會(huì )受業(yè)主大會(huì )的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重點(diǎn)明確3項內容，如對于物業(yè)服務(wù)收費方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”；合同中還規定物業(yè)服務(wù)區域內的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)商原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商應按規定交納物業(yè)服務(wù)費；代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等公共服務(wù)項目收費，物業(yè)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買(mǎi)；歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施的經(jīng)營(yíng)要征得業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)者依法簽訂合同，收益歸全體業(yè)主，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布接受監督。在收益分配方面，可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費用，也可用于小區改造，也可由業(yè)主大會(huì )決定。
購房人擔心開(kāi)發(fā)商“霸王態(tài)度”
昨天，記者采訪(fǎng)了部分購房人和房地產(chǎn)業(yè)內人士對這兩個(gè)物業(yè)合同的初步看法。提及最多的就是前期物業(yè)合同“簽訂購房合同就等同于承認并接受前期物業(yè)合同”和共有部分經(jīng)營(yíng)及收益問(wèn)題。購房人姜先生提出，有關(guān)部門(mén)考慮到讓購房人在簽訂購房合同的時(shí)候就能看到前期物業(yè)合同是好的，但在目前房子好賣(mài)、開(kāi)發(fā)商處于“賣(mài)方市場(chǎng)”的背景下，簽訂購房合同就等同于承認前期物業(yè)合同的規定會(huì )不會(huì )讓很多開(kāi)發(fā)商出現“霸王態(tài)度”；而業(yè)內人士李先生則認為，物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有明確什么是共有部位或者共有設施，加上物權法的司法解釋尚未出臺，因此，相關(guān)規定有可能會(huì )引發(fā)新的爭議。對此，記者了解到，11月11日征求意見(jiàn)及日期截止后，市建委和市工商局將根據各方意見(jiàn)反饋對合同進(jìn)行修改完善，并通過(guò)在適當時(shí)機邀請有關(guān)代表召開(kāi)公開(kāi)論證會(huì )的形式，確定合同文本的最終內容。(余美英）
相關(guān)報道
