物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用設施用于廣告、房屋租賃等活動(dòng)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì )的書(shū)面同意，且全部收益歸業(yè)主所有。這一關(guān)系有房族切身利益的問(wèn)題有望寫(xiě)進(jìn)合同加以明確和保護。市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》與《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本今起通過(guò)“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設”和“搜狐”網(wǎng)站廣征民意，其中，停車(chē)收費、裝修等備受關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題都包含其中。
為使這兩個(gè)合同范本能切實(shí)保護業(yè)主和物業(yè)公司合法利益，市工商局聯(lián)合市建委今起至11月11日向社會(huì )征集意見(jiàn)。市民可以登錄“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設”或“搜狐”網(wǎng)站的相關(guān)頁(yè)面，了解合同的具體內容，并通過(guò)在頁(yè)面留言板中留言或發(fā)送郵件到bjgshtc@163.com的方式，提出您的意見(jiàn)或建議。兩部門(mén)還將根據意見(jiàn)反饋對合同再次修改完善，并在適當時(shí)機通過(guò)邀請有關(guān)代表召開(kāi)公開(kāi)論證會(huì )的形式，確定這兩個(gè)示范文本的最終內容。
共同條款
業(yè)主裝修 物業(yè)不得亂收費
業(yè)主裝修前必須與物業(yè)公司簽訂書(shū)面的裝修服務(wù)協(xié)議，其中，要明確是否收取押金、裝修服務(wù)費，除這兩項收費之外不得另收裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門(mén)卡工本費、開(kāi)工證費、管線(xiàn)圖費等任何與裝修有關(guān)的費用。
物業(yè)解約 須提前仨月通知
與業(yè)主發(fā)生矛盾，擅自“罷工”導致小區停水停電，這樣的物業(yè)公司將面臨萬(wàn)元級別的違約賠償。合同期滿(mǎn)前，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不想再繼續合作，必須提前3個(gè)月通知對方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無(wú)過(guò)錯方可要求萬(wàn)元級別的違約金。
收費方式
物業(yè)費：分為包干制和酬金制
包干制是指物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費用、降低服務(wù)標準或減少服務(wù)項目。
酬金制是指業(yè)主按建筑面積預先交納服務(wù)資金，物業(yè)公司用來(lái)支付綠化養護、自家酬金等費用，選擇這種方式，物業(yè)公司應向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費用的使用情況。同時(shí)雙方每年聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金使用進(jìn)行審計。剩余費用轉入下一年繼續使用，不足部分由業(yè)主承擔。
車(chē)位費：露天和車(chē)庫標準不同
合同中明確停車(chē)服務(wù)費標準區分出露天車(chē)位或車(chē)庫車(chē)位，物業(yè)公司應與車(chē)位使用人簽訂書(shū)面的停車(chē)服務(wù)協(xié)議。此外，物業(yè)公司受委托代收水電氣熱、有線(xiàn)電視等服務(wù)費，不得向業(yè)主要求手續費等額外費用，不得限制業(yè)主購買(mǎi)。
個(gè)性條款
《前期物業(yè)服務(wù)合同》
物業(yè)費購房時(shí)須明確
將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，使購房人在購房的同時(shí)就能了解此后物業(yè)服務(wù)的內容、標準和物業(yè)服務(wù)收費的標準。
前期合同最少簽兩年
因前期服務(wù)合同在業(yè)主入住之前簽訂，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法更換需要由業(yè)主大會(huì )決議，為在時(shí)間上對業(yè)主大會(huì )成立提供一定的保障，同時(shí)減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻繁更換帶來(lái)的不便和糾紛，前期合同中設定合同期限不得低于兩年，并且規定合同期滿(mǎn)后未出現合同中規定的解除和中止情形的，合同應按整年度進(jìn)行延續，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管為止。
《物業(yè)服務(wù)合同》
新物業(yè)來(lái)前老物業(yè)可再管仨月
業(yè)主、物業(yè)單位和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在新舊物業(yè)單位交接前確定具體時(shí)點(diǎn)，之前的責任由老物業(yè)單位承擔，免得為歷史欠賬扯皮。在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì )應當監督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接驗收，并進(jìn)行三方確認。為填補新老物業(yè)交替的服務(wù)空白，合同終止后，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管之前，原企業(yè)應當應業(yè)主委員會(huì )的要求暫時(shí)繼續提供物業(yè)服務(wù)，一般不超過(guò)3個(gè)月。
拿共用設施獲益須業(yè)主書(shū)面同意
對于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施，物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會(huì )所經(jīng)營(yíng)等贏(yíng)利活動(dòng)，要征得業(yè)主委員會(huì )書(shū)面同意，并每半年向業(yè)主公布收益情況，接受監督。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主，可分攤到戶(hù)沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費用，也可用于小區改造。合同中明確了共用部位的范圍，其中包括了公共走廊、戶(hù)外墻面等九項，此外還留出空間給業(yè)主和物業(yè)公司商榷。(記者 朱爍）
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