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　　在過(guò)去的2008年12月里，蘿崗、花都、海珠、增城的5個(gè)即待收樓的樓盤(pán)，都遭到了業(yè)主的集體拒絕收房。房地產(chǎn)律師王美舟從2008年下半年開(kāi)始，就接待了想集體退房的當事人。雖然來(lái)找他幫忙打退房官司的業(yè)主能挑出一大堆房子的毛病，但最根本的原因還是房?jì)r(jià)下跌，“退房止損”成了業(yè)主手上的最后一張牌。

　　但是，記者在12月底調查了涌現退房潮的樓盤(pán)，發(fā)現真正著(zhù)手退房的業(yè)主幾乎沒(méi)有。鬧退房的業(yè)主，大多數都是以房子的質(zhì)量問(wèn)題為導火索，以退房為最后籌碼，要求開(kāi)發(fā)商整改、補償損失。針對目前國內出現的退房潮，律師和不少專(zhuān)家都分析，業(yè)主要成功退房的成本很高，而且即使成功退房，也可能要等很長(cháng)時(shí)間才能收到錢(qián)。

　　退房，無(wú)了期的戰爭

　　“如果真要退房，就要看我們和開(kāi)發(fā)商誰(shuí)更能拖時(shí)間久了”，龍光峰景華庭的一位業(yè)主說(shuō)。業(yè)主QQ群里在傳，該樓盤(pán)還沒(méi)拿到《竣工驗收備案表》，“如果我們能拖到2009年3月25日我們就有理由退樓！”這個(gè)樓盤(pán)原本在上月初就要收樓，但業(yè)主們對樓盤(pán)質(zhì)量強烈不滿(mǎn)，拒絕收樓，甚至有業(yè)主提議“團退”——集體退房。

　　與開(kāi)發(fā)商斗爭的最后籌碼

　　1月6日本來(lái)是準業(yè)主郭偉(化名)收樓的日子。但他已收到七八條準鄰居的短信：“明天上午業(yè)主集結，維權！”一個(gè)多月來(lái)，為了收樓的事情，他已經(jīng)多次向單位請假，一大早趕到蘿崗，跟開(kāi)發(fā)商談質(zhì)量、談?wù)�修、談賠償，深夜才能拖著(zhù)疲憊的身體回廣州。他告訴記者，這實(shí)在太難熬了。置業(yè)的喜悅早就被一波三折的經(jīng)歷沖淡了，和開(kāi)發(fā)商的這場(chǎng)戰斗不知道什么時(shí)候才能結束。

　　盡管有業(yè)主說(shuō)，“現在樓價(jià)跌得那么厲害，我們可以團退后再團購更便宜的”。但郭偉覺(jué)得退房是下下策，其實(shí)很多鄰居只是虛晃一槍嚇唬開(kāi)發(fā)商，現在還沒(méi)有真正著(zhù)手退房的人。

　　業(yè)主吹響集結號，開(kāi)放商也不會(huì )干坐著(zhù)。郭偉說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只能用兩個(gè)字形容——狡猾。

　　12月底，開(kāi)發(fā)商召集業(yè)主代表座談補償方案。參與的業(yè)主李先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商提出賠償15天延遲交樓違約金，但不賠現金，而是以送3個(gè)月管理費的方式賠償。業(yè)主們本以為至此便告一段落，但沒(méi)過(guò)兩天開(kāi)發(fā)商通知，公攤面積比規劃時(shí)增加了不少，要求業(yè)主支付差價(jià)，后來(lái)又提出業(yè)主可以用賠償的管理費來(lái)抵消。就是相當于，發(fā)展商和業(yè)主互不相欠，業(yè)主還要照交管理費。

　　希望換來(lái)其他補償止損

　　萬(wàn)象新都的準業(yè)主abo和鄰居們也想退房，理由是跌價(jià)太多。去年12月初，業(yè)主們就奔走相告，讓各位準鄰居“頂住壓力”拒絕收樓。業(yè)主們在要求補償方案里提出，“房?jì)r(jià)每況愈下，給前期買(mǎi)房的業(yè)主，造成了幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)的損失”。

　　記者所見(jiàn)的補償意見(jiàn)中，業(yè)主們提出了4點(diǎn)要求。其中，第一要求開(kāi)發(fā)商贈送每位業(yè)主5~8年的管理費，管理費從原來(lái)的1.8元/平降低到1.2~1.4元/平。第二是要求將原為800元/方、1000元/方的裝修標準，分別提高到1000元/方、1200元/方。這兩條就是為了補償“前期損失”。業(yè)主宋先生說(shuō)，他們也明白開(kāi)發(fā)商不可能補現金，但要能爭取免管理費、免費家電，也算是沒(méi)有吃大虧。

　　想加入濱江東某樓盤(pán)的業(yè)主論壇，要回答的第一個(gè)問(wèn)題就是：“你是不是奸細？”

　　“退房團”的網(wǎng)上戰場(chǎng)

　　這個(gè)樓盤(pán)初期樓價(jià)在18000元/平左右，但到收樓時(shí)房?jì)r(jià)已經(jīng)大打折扣。業(yè)主小梅告訴記者，其實(shí)有不少業(yè)主早已收樓，但也有近半業(yè)主堅持不收樓�！皼](méi)有花園、天橋絕不收樓”，去年12月中，業(yè)主曾集體抗議要求整改賠償。

　　但是，每當有業(yè)主在業(yè)主論壇或QQ群里表示不想再折騰，打算收樓時(shí)，總會(huì )引發(fā)一場(chǎng)口水戰。維權代表會(huì )斥責對方為“開(kāi)發(fā)商的奸細”。小梅說(shuō)，業(yè)主們的情緒其實(shí)是互相傳染的，態(tài)度動(dòng)搖的人很快就會(huì )被拉進(jìn)維權隊伍。近幾天，他們剛剛爭取到國土局的支持，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始動(dòng)工建設原先承諾的中心花園。但對業(yè)主要求的樓價(jià)補差還沒(méi)有定論。

　　萬(wàn)象新都的業(yè)主abo說(shuō)，業(yè)主內部分成了兩派，一派人態(tài)度激烈，號召大家退樓；另一派人較為謹慎，經(jīng)常提醒其他業(yè)主不要接受媒體采訪(fǎng)，對開(kāi)發(fā)商要客氣耐心�，F在，廣州鬧拒收和退房的樓盤(pán)不只一個(gè)，這些樓樓盤(pán)業(yè)主們互相在論壇里“串門(mén)”交流法律法規、退房條件。

　　在“退房”這個(gè)話(huà)題上，有個(gè)樓盤(pán)近期被頻繁提及，那就是全廣州也是全國首個(gè)限價(jià)房項目：保利西子灣。

　　近期有媒體稱(chēng)，這個(gè)定價(jià)6800元/平的樓盤(pán)，過(guò)半業(yè)主因樓價(jià)下跌，以質(zhì)量差為由退房。但12月底，記者實(shí)地調查發(fā)現，真正想退房的業(yè)主極少，多數業(yè)主都是在等待開(kāi)發(fā)商整改好后入住。而且，目前已經(jīng)有不少業(yè)主已經(jīng)收樓，并開(kāi)始搬家入住。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商方面也表示已調來(lái)最好的裝修隊，會(huì )盡快完成整改。1月初，記者回訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，的確有部分業(yè)主家已修補好，但也有不少業(yè)主反映問(wèn)題仍在。

　　業(yè)主現身說(shuō)法

　　不想退房，希望早日入住

　　去年12月中，記者接連接到西子灣業(yè)主的報料電話(huà)，稱(chēng)該小區有質(zhì)量問(wèn)題，影響收樓、無(wú)法入住，為此，記者到了該小區看看虛實(shí)。

　　在與西子灣的業(yè)主接觸中，記者發(fā)現業(yè)主對媒體充滿(mǎn)了不信任感。盡管記者接到了多位業(yè)主的報料電話(huà)，但記者一旦提出要到他們家看看時(shí)，多位業(yè)主都多番拒絕。后來(lái)，記者輾轉聯(lián)系上維權小組的一位成員，他和記者道出了其中的原因：“我們買(mǎi)限價(jià)房，必須是首次置業(yè)，加上限價(jià)房只能自住，不能出租、不能出售，業(yè)主當然重視質(zhì)量！”

　　對于之前有媒體稱(chēng)“業(yè)主因為房?jì)r(jià)下跌想退房”，該人士對這種說(shuō)法非常憤怒，他說(shuō)：“怎么可能退房？業(yè)主都是想快點(diǎn)整改好可以入住。但我們等了快1個(gè)月了，房子還沒(méi)整改，有些人急了是真的，但是我們不想退房�！�

　　業(yè)主魏兵接受記者采訪(fǎng)時(shí)一再強調，自己并非想退房，而是在等待整改完畢入住。他去年11月中來(lái)看房時(shí)，發(fā)現存在的問(wèn)題，然而一再反映問(wèn)題依舊。因此才拒絕收樓，要求開(kāi)發(fā)商繼續整改的。記者追問(wèn)他是否想退房時(shí)，魏兵向記者展示了他預訂家具的收據和訂單，說(shuō)：“我連家具都買(mǎi)好了，你說(shuō)我是想退房還是想入��？”

　　魏兵證實(shí)了維權小組成員的說(shuō)法，他強調因為這套房子只能自住，所以更在乎。他說(shuō)：“小市民們容易嗎？40萬(wàn)元30年期的公積金貸款，每月要還2201.39元，還只能自住不能搬走，這房子可是一輩子的事情��！”所以，他的目標是：要有一套合格房子，對得起自己和家里的積蓄。他盼望開(kāi)發(fā)商盡快整改以便入住，否則就只能走“最后一條路”——起訴開(kāi)發(fā)商。

　　房屋瑕疵

　　多為裝修施工造成

　　在潘先生家中，記者發(fā)現房子確實(shí)有不少問(wèn)題，但多數屬于裝修問(wèn)題，未發(fā)現影響房屋主體安全質(zhì)量的問(wèn)題。

　　其中潘先生最不滿(mǎn)的是飄窗裂紋。潘先生家一共有3個(gè)飄窗，每個(gè)飄窗都裝了石板，不過(guò)所有石板都出現了橫向貫穿的裂紋�！八麄冋f(shuō)這是天然裂紋，不愿意更換�！迸讼壬�說(shuō)，之前的裝修隊手工很差，而且裝修工程承包過(guò)細，“經(jīng)過(guò)層層承包，到最后都不知問(wèn)題出在哪個(gè)環(huán)節�！�

　　而且承包過(guò)散，不同工種的工作銜接不好。潘先生指給記者看，幾乎每個(gè)單元的電器開(kāi)關(guān)、插座距離都太遠。潘先生還出示了在自己家用手機拍的照片：開(kāi)關(guān)與插座距離很寬，中間塞上報紙、再封上玻璃膠，但現在已改裝好并重新粉刷過(guò)。 “本來(lái)應該靠一起的，但由于由不同公司承包，砌墻的先隨便留個(gè)位置，電工后來(lái)才在上面安上開(kāi)關(guān)和插座，大多空位過(guò)多，電工就用玻璃膠封一下就完事了”，

　　事實(shí)上，廣州市白云區建設工程質(zhì)量安全監督站(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“安監站”)，已于去年12月12日由建設單位負責人組織施工、勘察、設計、監理等單位負責人等組成驗收組，對保利西子灣一期項目進(jìn)行驗收。驗收中也發(fā)現了業(yè)主提出的問(wèn)題，并發(fā)出了《整改通知書(shū)》。

　　相關(guān)驗收報告的結論是：一現場(chǎng)抽查發(fā)現：1、部分內、外墻面存在裂縫；2、部分窗未打防水膠；3、部分墻面裂縫修復后存在色差；4、部分廚房墻面飾面磚存在空鼓。二、未辦理環(huán)保驗收手續�！鞍脖O站”表示希望保利組織參建單位“全面驗查，落實(shí)整改”，同時(shí)因為這次驗收發(fā)現的問(wèn)題，認為西子灣并未合格，也無(wú)法提供《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。

　　開(kāi)發(fā)商承諾

　　全力整改，保證交樓質(zhì)量

　　就西子灣部分業(yè)主拒絕收樓及整改的問(wèn)題，保利房地產(chǎn)集團品牌管理中心助理總經(jīng)理何智韜接受了記者的采訪(fǎng)。

　　“首先我們承認在限價(jià)方項目上，我們的裝修的確有些地方做得不太夠�！焙沃琼w和記者分析了其中的原因。

　　原因1：成本價(jià)銷(xiāo)售，重視裝修材料，但裝修施工有所忽視

　　何智韜和記者算了一筆賬：2006年11月，金沙洲推出4幅“雙限雙競”地塊，保利地產(chǎn)參與了其中3幅地塊的競標。并最終以6500元/平方米的最高限價(jià)和4.13億元的總地價(jià)取得了該塊地塊。平均到樓面，地價(jià)成本是2557元/平方米。據介紹，建設成本大概要3000~3500/平，加上稅務(wù)、管理等成本，總成本已經(jīng)逼近6500元的最高限價(jià)。

　　同時(shí)，何智韜指出，在利潤率極低的情況下，西子灣的裝修標準仍達到600元/平。他說(shuō)：“有的業(yè)主指出我們的裝修標準不過(guò)500元/每平方米，最多不超過(guò)550元。他們可以去附近標稱(chēng)裝修標準1000元/平的住宅比一下，公道自在人心。我們沒(méi)有使用廉價(jià)、劣質(zhì)的裝修材料，室內也沒(méi)有異味，這些都是大家認可的”。

　　何智韜算完這筆帳后，記者問(wèn)為何裝修方面仍有多處不足。何智韜以潘先生家飄窗的裂紋為例，“像這種飄窗，我們都使用了石板面，而裂縫是裝修隊經(jīng)驗不足造成的，我們會(huì )為業(yè)主更換，發(fā)現一處更換一處”。

　　原因2：裝修時(shí)間緊迫，難免瑕疵，碰上首次置業(yè)業(yè)主矛盾激化。

　　何智韜認為，西子灣的裝修問(wèn)題并不比一般的住宅要多。他說(shuō)：“其實(shí)一套房子收樓時(shí)發(fā)現裝修缺陷是常見(jiàn)的問(wèn)題，我們的其他樓盤(pán)也會(huì )為業(yè)主整改�！彼�解釋?zhuān)�裝修工程整體推進(jìn)，同時(shí)裝修數百套住宅，難免產(chǎn)生細微缺陷。他認為，西子灣某些問(wèn)題被放大，很大的原因是“這是全國首套限價(jià)房，部分業(yè)主由于是首次置業(yè)，都比較緊張”。

　　何智韜表示，目前開(kāi)發(fā)商已從旗下各工地抽調最好的施工隊，盡力為業(yè)主整改，保證交樓質(zhì)量。

　　對于保利西子灣的樓價(jià)問(wèn)題，韓世同認為，這個(gè)價(jià)格在廣州市區西部仍相當有吸引力，他指出畢竟西子灣直通地鐵，而且近江，品牌發(fā)展商對于將來(lái)的物業(yè)管理方面也有保障，業(yè)主退樓的話(huà)“不容易買(mǎi)到這么合算的房子”。

　　業(yè)主想退房成本高、難度大

　　對于目前出現的退房潮，房地產(chǎn)界專(zhuān)家、寒桐(廣州)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認為，業(yè)主不應該以房?jì)r(jià)下跌為由要求退房。他說(shuō)：“樓市和股市一樣有升有跌，買(mǎi)賣(mài)雙方應該維持契約的精神，不能因為市道不好就退房”

　　而對于不少業(yè)主以房子質(zhì)量問(wèn)題提出退房的現象，業(yè)內人士指出，普通的裝修問(wèn)題并不能成為退房理由，業(yè)主要成功退房的成本和難度都很高。

　　雙方加強溝通方能解決問(wèn)題

　　“有多大的問(wèn)題，雙方不能坐下來(lái)慢慢談？”韓世同提起西子灣的退樓潮，第一句話(huà)就直指矛盾核心——雙方溝通不暢。

　　韓世同說(shuō)：“首次置業(yè)者不明白收樓時(shí)的情況，他們見(jiàn)到別人的房子住進(jìn)去很豪華、舒適，以為那就是收樓標準。其實(shí)，現在的房子施工，尤其是裝修施工，并非開(kāi)發(fā)商自己就能做得很好的，需要大量工人來(lái)完成，施工過(guò)程難免出現問(wèn)題�！�

　　韓世同解釋說(shuō)，目前的住宅收樓，尤其在精裝修環(huán)節，業(yè)主應多留個(gè)心眼，發(fā)現問(wèn)題就讓開(kāi)發(fā)商整改，一套住宅發(fā)現10余處，甚至20處裝修瑕疵很正常的。正確的處理方法，應該是業(yè)主反映問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商積極整改解決，業(yè)主不必意氣用事。對于開(kāi)發(fā)商，韓世同則建議開(kāi)發(fā)商果斷處理裝修問(wèn)題，只要合理要求就要不計成本地落實(shí)解決。他說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商整改其實(shí)用不了幾個(gè)錢(qián)，何必斤斤計較呢？”

　　集體退房可行性差退房款難到手

　　律師王美舟說(shuō)，2008年以來(lái)他真的很忙，找他打退房官司的人很多。他說(shuō)，其實(shí)自己明白要求退樓的客戶(hù)，原因都是樓價(jià)下跌，但導火索卻是房屋質(zhì)量、規劃更改。

　　但是，這些找他打退房官司的人，不少都被他勸退了�！拔也皇遣桓业米锶�，而是集體退樓缺乏可行性”，王美舟告訴記者，有些單獨要求退房的業(yè)主，他都能幫助協(xié)調庭外和解，但集體退樓的案子，不敢說(shuō)勝算有多少。因為集體退樓涉及的款項動(dòng)輒上億元，尤其目前不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈都有問(wèn)題，業(yè)主就算打贏(yíng)官司，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有錢(qián)賠都是問(wèn)題。

　　王美舟說(shuō)，“一手收錢(qián)，一手還樓”的概率很低。業(yè)主退樓所承擔的風(fēng)險非常大。因為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主簽訂的合同中，一般都規定如果要求退樓成功，退樓款項將在一個(gè)較長(cháng)時(shí)期內返還，執行起來(lái)很困難。所以，業(yè)主即使成功退樓，也可能要等很長(cháng)時(shí)間才能收回退樓款，可能遭遇的拖欠、賴(lài)帳等都是風(fēng)險之一。

　　以質(zhì)量為由退房檢測成本太昂貴

　　記者采訪(fǎng)發(fā)現，業(yè)主想以質(zhì)量問(wèn)題為由退房并不簡(jiǎn)單。

　　廣州市啄木鳥(niǎo)裝修公司是廣州較早開(kāi)展收樓委托驗房業(yè)務(wù)的公司之一，裝修監理工程師趙太宇在涉及退房風(fēng)波的數個(gè)樓盤(pán)看過(guò)數十套住宅，他告訴記者，最常見(jiàn)的問(wèn)題是裝修施工不規范。他說(shuō)：“如果是能整改的問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)都不能退房。要退房就要主體結構性問(wèn)題，比方說(shuō)地基下沉這樣的問(wèn)題”。

　　建筑監理師陳先生向記者介紹，如果提出質(zhì)量問(wèn)題退房，業(yè)主要請符合相關(guān)資質(zhì)規定的單位對房子主體建筑質(zhì)量提出檢測，費用非常高昂，動(dòng)輒數以十萬(wàn)元計，得不償失。

　　韓世同也認為，業(yè)主因一些質(zhì)量瑕疵“過(guò)度維權”可能得不償失。他舉例說(shuō)，某業(yè)主曾為了裝修問(wèn)題拒絕收樓，最后鬧上法庭，結果房子空置了兩三年，業(yè)主還需要自行承擔租房等費用，人力物力消耗無(wú)數，實(shí)在得不償失。

　　以“拖”求退可能只是一廂情愿

　　現在部分“退房”業(yè)主抓住《竣工驗收備案表》不全來(lái)拖延時(shí)間，想憑此以開(kāi)發(fā)商延期交樓為由退房。不過(guò)記者采訪(fǎng)多位房地產(chǎn)業(yè)內人士，都指出這種想法可能只是業(yè)主一廂情愿。

　　某地產(chǎn)公司市場(chǎng)部肖女士告訴記者，過(guò)去《竣工驗收備案表》的確是交樓的必要條件之一，但近年來(lái)隨著(zhù)手續簡(jiǎn)化，不少開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的合同中不再以《竣工驗收備案表》為收樓要件。

　　一些開(kāi)發(fā)商則告訴記者，由于《竣工驗收備案表》涉及多個(gè)環(huán)節，不少住宅小區要等小區整體建設完成后才能取得，近年來(lái)也可以分期驗收，但相關(guān)部門(mén)辦理進(jìn)度很慢，如果一定要等到這個(gè)備案表將影響銷(xiāo)售。

　　可以退房的十種情況

　　在某地產(chǎn)公司市場(chǎng)部工作的沈先生告訴記者，如果沒(méi)有主體結構問(wèn)題，但如果有其他原因，也可以退房。他列舉了符合退房條件的十種情況。

　　1　延遲交房。是指到了合同中約定交房日后，業(yè)主遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。

　　2　開(kāi)發(fā)商缺少有效證件與批文，導致合同無(wú)效。

　　3　開(kāi)發(fā)商未購房人同意變更設計。

　　4　由于開(kāi)發(fā)商的原因，在合同約定的期限內無(wú)法得到產(chǎn)權證。

　　5　無(wú)法得到貸款。 在簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門(mén)審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

　　6　實(shí)測房屋面積與暫測面積的誤差超過(guò)3%。

　　7　房屋質(zhì)量不合格。 房屋質(zhì)量不合格是房屋的"硬傷"，出現這種情況，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房�；蛘呤欠课萁桓妒褂煤�，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

　　8　商品房地基基礎和主體結構質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買(mǎi)受人有權退房。

　　　9　房屋質(zhì)量導致嚴重影響使用。 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的。

　　10 開(kāi)發(fā)商把房子抵押。