繼成都、南京等城市之后，北京也下令嚴格對個(gè)人出租房屋進(jìn)行征稅制度。 北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個(gè)人出租房屋收入將嚴格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個(gè)人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。
分項繳稅完稅
可得兩份證明
繼成都、南京等城市之后，北京也嚴格對個(gè)人出租房屋進(jìn)行征稅制度。北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個(gè)人出租房屋收入將嚴格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個(gè)人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。北京地稅局個(gè)人所得稅處處長(cháng)劉安樂(lè )表示，為納稅人提供兩份完稅證明，可以方便納稅人在個(gè)稅申報時(shí)進(jìn)行計算。
個(gè)人出租房屋按照5%的稅率征稅不是新政策，從2004年已開(kāi)始實(shí)施，至今主要是由房主到地稅部門(mén)自行申報。此次重申嚴格執行的個(gè)人出租房屋收入按5%綜合征收率征收的稅款中，分別包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等地方各稅。
北京市地稅局有關(guān)負責人介紹，個(gè)人出租、轉租、再轉租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務(wù)機關(guān)將給納稅人開(kāi)具包括房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明。
業(yè)內人士估計，這部分稅金將是一筆很可觀(guān)的數字。去年，北京市個(gè)人出租房屋繳稅已經(jīng)超過(guò)2億元，比上一年又有新的增長(cháng)。但這一數據遠遠低于理論計算的出租房稅收。
據相關(guān)部門(mén)統計數據， 2006年北京市存量房近400萬(wàn)套，約80萬(wàn)套房產(chǎn)上市出租。目前北京市住宅租賃平均價(jià)格為2400元/套，房主平均理論年收益28800元。按照實(shí)際收入5%的綜合稅率繳納稅金計算，房主出租整年應上繳費用：28800×5%=1440元。整個(gè)租賃市場(chǎng)稅金為：800000×1440=11.52億元左右。
房東拒給發(fā)票違法
租房房客應索要發(fā)票
“現在很多人租房子都不簽正式的合同，只是有個(gè)口頭協(xié)議，而且絕大部分人都不知道租房也可以向房東索要發(fā)票，房東拒絕給發(fā)票其實(shí)是違法的�！北本┦械胤蕉悇�(wù)局局長(cháng)王紀平呼吁，租房人應該提高索要發(fā)票的意識，不要讓房屋出租人偷稅漏稅。
目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房東達成了口頭協(xié)議，并沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，這其實(shí)是不利于房屋承租人權益保護的。從法律規定來(lái)說(shuō)，房東是通過(guò)財產(chǎn)租賃來(lái)取得收入的，理應繳納相應的所得稅，否則就是違反了稅法中的相關(guān)規定。但由于絕大部分承租人都沒(méi)有索要發(fā)票的意識，這部分房屋租賃所得稅大部分就都漏掉了。
那房東應該去哪兒開(kāi)發(fā)票呢？“房東應該自覺(jué)向稅務(wù)部門(mén)上報自己的出租房所得，由稅務(wù)部門(mén)核算后開(kāi)具發(fā)票�！蓖跫o平說(shuō)道。
租賃價(jià)格會(huì )穩中略升
上升的空間不會(huì )大
業(yè)內人士告訴記者，無(wú)論是低端民宅租賃市場(chǎng)還是中高端公寓租賃市場(chǎng)的變化，對整個(gè)租賃市場(chǎng)不會(huì )帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的變化，租賃價(jià)格上升的空間不會(huì )大。
由于2006年加征多項二手交易環(huán)節的稅項，使得部分二手住宅房源逐漸轉到租賃市場(chǎng)，形成2007年租賃市場(chǎng)房源放量。與供給增大相對應，2007年的租賃需求也會(huì )擴大：受房?jì)r(jià)和稅收影響，對新房和二手住宅卻步的購房者棄買(mǎi)求租的現象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結”選擇在原住址附近租房，這些都會(huì )增大租賃需求。
據有關(guān)方面的數據，目前北京常住外來(lái)人口340萬(wàn)，其中260萬(wàn)為租賃人群；本地人口1100萬(wàn)，其中50萬(wàn)為租賃人群，北京租房者總計310萬(wàn)左右。但考慮到北京勞動(dòng)密集型企業(yè)的外遷，及北京未來(lái)可能加強對流動(dòng)人口的管理，預計2007年北京總體租賃市場(chǎng)成交量將上漲8%左右。
但由于房屋租賃強制備案的實(shí)施，普通住宅租賃市場(chǎng)的房主為了保證自身既得利益，會(huì )將相關(guān)費用轉嫁給求租者，這將促使普通住宅租賃價(jià)格指數微漲。加之5%的租賃綜合稅，普通住宅租賃價(jià)格預計將穩中略升，但上升空間不大。
住宅租賃多為賣(mài)方市場(chǎng)
稅金可能轉嫁給租房人
不少人擔心，納稅后房東會(huì )不會(huì )因此提高租房?jì)r(jià)格呢？專(zhuān)家認為，就像你平時(shí)買(mǎi)東西一樣，商品的價(jià)格里面已經(jīng)包含了稅錢(qián)，可是你并不會(huì )考慮如果沒(méi)有那5%的稅，這個(gè)東西的價(jià)格會(huì )便宜多少，而是只要你覺(jué)得合適就會(huì )買(mǎi)下來(lái)。隨著(zhù)稅收體制的逐步完善，今后房屋出租的稅額部分也將逐漸包含在公示的出租價(jià)格當中，也就是說(shuō)承租人一開(kāi)始看到的就是含稅的租房?jì)r(jià)格，你覺(jué)得合適就租，不合適還可以再挑別的。
實(shí)際上目前住宅市場(chǎng)屬賣(mài)方市場(chǎng)，房屋出租稅遭轉嫁在所難免�！霸缇吐�(tīng)說(shuō)出租房子要上稅，簽合同的時(shí)候我就有話(huà)在先，我會(huì )把這部分稅金加到房租上�！奔易”本┏�(yáng)區的李先生告訴記者。
李先生在團結湖附近有一套60平方米的二居室空閑房屋。目前房屋出租給一對白領(lǐng)夫妻，租金為2000元/月。
“我這房按繳納5%的租賃綜合稅費，要繳稅100元。我這套房屋地理位置比較優(yōu)越，我不擔心租不出去�！崩钕壬f(shuō)�！叭绻灰l(fā)票的話(huà)，這5%的稅就不用交了；如果要發(fā)票的話(huà)，一般誰(shuí)要誰(shuí)交稅�！苯鼉商�，記者在幾家二手房店咨詢(xún)時(shí)，均聽(tīng)到了這樣的答復。也就是說(shuō)，雖然《通知》要求房主要交5%的稅，但因為一般都是租房人要發(fā)票，這部分稅費還是變相由租房人出。
北京有名的房地產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家的李季告訴記者，對于月租金3500元以下低端民宅租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，業(yè)主可能會(huì )選擇轉嫁承租人稅費的方式來(lái)確保自身利益，造成租房實(shí)際成本上升�！版溂业禺a(chǎn)”相關(guān)人士介紹，目前普通住宅市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，供需比例在1比2.5至1比3。其中軌道沿線(xiàn)、學(xué)校周邊等租賃熱點(diǎn)區域供需比則大概在1比3至1比4左右，因此，稅費很容易轉嫁到房租里或者直接轉嫁到承租者身上。
而對于中高端公寓租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能會(huì )造成成交困難，實(shí)際成交量下降�！备叨俗赓U市場(chǎng)的情況與低端住宅租賃大相徑庭。鏈家地產(chǎn)統計，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3比1至3.5比1左右，處于買(mǎi)方市場(chǎng)。租戶(hù)的選擇性比較大，業(yè)主轉嫁稅費的結果很可能只是會(huì )使房屋的空置期加長(cháng)，因此稅費很難轉嫁到房租中。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部的相關(guān)人員表示，此項政策的實(shí)施對二手出租業(yè)務(wù)的影響不大，租戶(hù)一般會(huì )根據資金預支調整租房需求。而隨著(zhù)租金和交易成本的增加，可能會(huì )促成房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲。
北京地稅重申個(gè)人出租房要納稅(背景)
針對個(gè)人出租房進(jìn)行征稅開(kāi)始于2004年，國稅總局規定，個(gè)人出租房屋需要繳納包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等8項稅種。納稅人在繳納個(gè)人出租房屋稅款的時(shí)候，可以自行選擇按5%的“綜合征收率”或者“分稅種計征”任意一種方式繳納稅款。
北京市地稅局通知強調，從2月1日起，個(gè)人出租房屋收入將嚴格按照5%綜合征收率征稅。（李忠峰 邢飛)
