日前接到一些業(yè)主的電話(huà)，反映一些樓盤(pán)包租售房出現糾紛的情況。例如，北京延慶的某假日別墅，售房時(shí)曾經(jīng)許諾，代客出租房屋，以后每月固定返還租金，然而現在已經(jīng)拿不出錢(qián)來(lái)了。
還有一位于京城CBD區的高檔物業(yè)，承諾在兩年內，每月給付高額租金回報，兩年后全額回購房屋，結果房屋從來(lái)沒(méi)有租出去，開(kāi)發(fā)商僅僅給了兩個(gè)月租金回報，就沒(méi)錢(qián)了，并通知要拖延三個(gè)月付款……
這些樓盤(pán)，在售房時(shí)均許諾可以包租、付給租金回報、甚至可以回購房屋。而購房者的主要目的不是為了自住，而是為了獲取高額回報，這本質(zhì)上是一種投資方式。所以一旦出現無(wú)錢(qián)回報的情況，對購房者打擊重大。
沒(méi)有高明的促銷(xiāo)就沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供樓盤(pán)升值、投資回報的促銷(xiāo)方案，購房者懷有投資目的，售后包租自然成為兩廂情愿的事。但為什么說(shuō)這里面又有很高風(fēng)險呢？有幾個(gè)原因：
第一，凡是投資就會(huì )有風(fēng)險，因此世界各國對投資活動(dòng)無(wú)不重法詳規，嚴加監管。包租是一種投資安排，卻又明顯缺乏對風(fēng)險的預測、監管、防范等，比如這么多包租售房的樓盤(pán)，基本上看不到像樣的風(fēng)險評估與回報擔保，這顯然對投資人很不利。 像香港這樣房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達的地方，有《保障投資者條例》等法規明確禁止包租行為，而我國法律在這方面幾乎是空白，所以問(wèn)題一出則毫無(wú)約束，幾年前的上海包租糾紛蔓延就是明證。
第二，包租售房時(shí)，購房者不太在意房屋市場(chǎng)價(jià)值，而僅考慮投資回報，所以房屋一般售價(jià)偏高，明顯不符合市場(chǎng)規律。如果樓盤(pán)高于相同地段的類(lèi)似房屋，甚至高于同一小區未實(shí)行包租售房的同樣房屋，就要非常警惕了。因為，這使得投資者的入市成本大增，也就非常危險了。
第三，目前在宏觀(guān)調控的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現了泡沫破裂的前兆，房屋售價(jià)上漲、租價(jià)下跌通常就是一個(gè)信號或者標志。而所謂包租售房者，許諾的租金回報往往高得離譜，譬如某CBD小區100多平方米的房屋，許諾的每月租金回報達到2萬(wàn)多元，再考慮稅費、成本、費用等，你算算這套房屋要租到多少才能有錢(qián)給業(yè)主？根本不現實(shí)，也沒(méi)有可信的收入來(lái)支撐給業(yè)主的回報。這樣情形，怎么可能不出現危險？
幾年前，建設部曾經(jīng)出臺過(guò)一個(gè)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，其中第十一條明確規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”。這僅僅是一個(gè)建設部的規章，沒(méi)有什么強制效力。再加上這幾年房?jì)r(jià)上漲較猛，追漲殺跌乃投資人之本性，于是這種禁止性的規定，早就無(wú)人記得了。
但是，投資者甚至連最起碼的警惕或者防備都沒(méi)有。某郊區所謂度假酒店、公寓式房屋，在售房時(shí)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就已經(jīng)做好準備要閃身了。
因為在簽訂購房合同的時(shí)候，是開(kāi)發(fā)商與購房者簽的。而在簽訂包租合同的時(shí)候，竟然是物業(yè)管理公司與購房者簽訂的，也就是說(shuō)，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商是不承擔任何包租的義務(wù)與責任的。一旦無(wú)錢(qián)給付業(yè)主，業(yè)主只能找物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理又有什么資本呢？
再者，物業(yè)管理公司也許干一年就走，又能奈何得了他？并且業(yè)主也沒(méi)有權利由于無(wú)法實(shí)現包租目的而解除合同，因為包租不構成開(kāi)發(fā)商的承諾。
這樣，風(fēng)險從一開(kāi)始就已經(jīng)注定要發(fā)生了。這種先天的問(wèn)題，事后再想補救極為困難。他就是沒(méi)有錢(qián)，你能怎么樣他？業(yè)主的獲利一下子沒(méi)有來(lái)源也沒(méi)有保障，房子雖然還在，但從投資的角度看很慘。
因此，購房者要提高警惕，如果你購買(mǎi)這樣包租的樓盤(pán)，那么看看是不是價(jià)格不合理地高、回報不合理地好、條件不合理地饞人，如果是這樣，請多思考。(郭玉濤)
