對于30%的高轉手率的購買(mǎi)情況分析，王小英告訴記者，通常這種高轉手率的行為出現在小戶(hù)型的買(mǎi)賣(mài)上，很多購房者購買(mǎi)小戶(hù)型時(shí)，只支付了比較少的首期款，經(jīng)過(guò)半年、一年時(shí)間，房?jì)r(jià)有所上漲，那么這部分人就會(huì )將房屋賣(mài)出，再將增值的錢(qián)款繼續投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循環(huán)往復
4月以來(lái)，深圳日均二手房交易量遠超新房數量，這似乎已經(jīng)接近海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)以三級市場(chǎng)為主流的情況。但同時(shí)深圳社科院研究報告指出，深圳二手房交易的半年轉手率超過(guò)30%。
據深圳市房地產(chǎn)交易中心統計，進(jìn)入4月以來(lái)，深圳二手房日均交易量超過(guò)300套，而新房交易量不足100套。而在去年全年，深圳的二手房交易面積首次超過(guò)新房，二手房開(kāi)始占據市場(chǎng)主流。
二手房交易欣欣向榮
在二手房交易欣欣向榮的同時(shí)，深圳社會(huì )科學(xué)院近日公布的《深圳藍皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》卻指出，深圳登記在冊的商品房產(chǎn)權人總數為109.5萬(wàn)人次，從商品房轉手時(shí)間分析，領(lǐng)到產(chǎn)權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產(chǎn)權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。
二手房交易量增大，并在半年內有如此高的轉手率，給予深圳房?jì)r(jià)充足的上揚空間，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎進(jìn)入了海外三級市場(chǎng)唱主角的成熟期。但是這種現象并沒(méi)有引來(lái)業(yè)內的樂(lè )觀(guān)分析，更多的焦點(diǎn)還在于這種現象折射的無(wú)奈現實(shí)。
據深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局統計，今年一季度，深圳市商品房竣工面積同比下降15.44%，商品房銷(xiāo)售面積同比減少1.62%，但二手房交易量持續上升，一季度同比增加28.95%，二手房交易量已超過(guò)新建商品房。
這一現象在今年5月舉行的深圳房交會(huì )上也得到印證，前來(lái)參展的20個(gè)樓盤(pán)項目有14個(gè)屬于“形象展示”無(wú)房可賣(mài)，而另一方面，深圳長(cháng)河、招商、創(chuàng )輝等中介公司大舉進(jìn)駐房交會(huì )，4天參展時(shí)間共舉辦了10場(chǎng)二手房投資置業(yè)講座，可見(jiàn)其火爆程度。
深圳長(cháng)河地產(chǎn)區域總監王小英告訴《第一財經(jīng)日報》，今年參加深圳房交會(huì )的二手房攤位普遍火爆，很多市民將目光投向二手房，深圳二手房交易量超過(guò)一手房，這種趨勢是可以想象的�！吧唐贩繑盗可�，推出新房數量不足，是因為政府沒(méi)有多余的土地用于建房，這樣一來(lái)，壓力勢必轉嫁到三級市場(chǎng)，二手房交易數量增加也由此可見(jiàn)�！蓖跣∮⒏嬖V記者，從這次房交會(huì )的現場(chǎng)就可以覺(jué)察到二手房交易逐漸增大的趨勢。
對于深圳目前二手房交易量大于新房的現象，招商置業(yè)策劃品牌部研究員廖暉認為，由于深圳的城市地位及其房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭作用，三級市場(chǎng)成為主流是必然的趨勢。從深圳的房地產(chǎn)發(fā)展狀況而言，一手房過(guò)渡到二手房市場(chǎng)大概需要6年時(shí)間，而目前這一時(shí)間并沒(méi)有達到飽和，新房一經(jīng)推出還是遭到市場(chǎng)哄搶�！澳壳吧钲谶�是不能達到成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的水平，但是從2006年開(kāi)始，二手房交易量就大過(guò)新房交易量了，到今年，這種差距正在被拉大�！�
深圳社科院地產(chǎn)與城市運營(yíng)研究中心主任高海燕認為，深圳二手房交易量增加是有背景的，一方面深圳新房數量供應有限，其次，深圳房地產(chǎn)發(fā)展20多年的房屋存量開(kāi)始發(fā)揮作用。
深圳出現的這種趨勢似乎向著(zhù)海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但是，高海燕表示，目前深圳房屋供求嚴重不平衡，比較之下，并不能說(shuō)是成熟的表現，只是一種現實(shí)狀況。國外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提是國民總體上解決了房屋供需平衡問(wèn)題，這是房地產(chǎn)進(jìn)入“二手房時(shí)代”的基礎，而深圳是在全民性住房解決基礎不好的情況下出現二手房市場(chǎng)為大，只能是一種無(wú)奈的合理現狀。
對此，王小英給出了他們去年年底的一組分析數據：深圳目前流動(dòng)人口大約是1300萬(wàn)，常住人口600萬(wàn)左右，在常住人口中，平均2.7個(gè)人構成一個(gè)家庭，以家庭為單位就要200萬(wàn)套房屋居住，而深圳全市現有商品房大約90多萬(wàn)套，以此計算，大約是兩戶(hù)家庭占有一套住房，再加上流動(dòng)性人口在深圳購房，深圳的房屋需求量是遠遠不夠的，這是深圳房?jì)r(jià)一路走高的重要原因，
一般說(shuō)來(lái)，一個(gè)片區二手房的價(jià)格是否上漲，及上漲幅度，是和該片區的新房推出數量有關(guān)的，比如深圳的羅湖片區這幾年基本沒(méi)什么新盤(pán)面市，那么他的二手房?jì)r(jià)格也相對升幅較小。
高轉手率背后的推力
而據深圳社科院統計的二手房半年內買(mǎi)賣(mài)30%的高轉手率，高海燕告訴記者，不可否認深圳20年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，投資性因素是占了相當部分的，在一手市場(chǎng)供應不足情況下，存量作用顯現。
廖暉認為，深圳二手房的高轉手率，存在投機行為，這會(huì )影響深圳的房?jì)r(jià)進(jìn)一步追高。隨著(zhù)二手房每次轉手的價(jià)格提升，一手房的價(jià)格也會(huì )隨之攀高，一般說(shuō)來(lái)，新房面市的價(jià)格會(huì )參照周邊二手房的價(jià)格加高2000元/平方米左右，當新房形成新的價(jià)格標桿后，二手房又會(huì )看齊新價(jià)格。
對于30%的高轉手率的購買(mǎi)情況分析，王小英告訴記者，通常這種高轉手率的行為出現在小戶(hù)型的買(mǎi)賣(mài)上，很多購房者購買(mǎi)小戶(hù)型時(shí)，只支付了比較少的首期款，經(jīng)過(guò)半年、一年時(shí)間，房?jì)r(jià)有所上漲，那么這部分人就會(huì )將房屋賣(mài)出，再將增值的錢(qián)款繼續投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循環(huán)往復�！爸袊姆康禺a(chǎn)行業(yè)和國外相比，屬于剛起步階段，房?jì)r(jià)攀升太過(guò)于迅猛，對行業(yè)也會(huì )產(chǎn)生不利的影響，90年代的海南房產(chǎn)泡沫破裂就是很好的例子�！�
一般而言，在房地產(chǎn)行業(yè)中，20%左右的投資比例是屬于正常的，80%的房屋最終要回到住房者手中。如果炒房勢頭過(guò)熱，那么價(jià)格偏離正常范圍就越遠。深圳社科院統計的30%的二手房轉手率，正是說(shuō)明這種炒房勢頭是過(guò)熱的。王小英告訴記者，購房者同一時(shí)間段內，頻繁轉手房屋和一次轉手房屋的收益其實(shí)是差不多的，所以根本沒(méi)有必要如此頻繁轉手�！斑@種人本身對樓市就存在更多的恐慌心理�！�
高海燕認為，目前二手房交易活躍，只是一種階段性現象，但是這種現象還將持續一段時(shí)間，這主要是供需關(guān)系造成的。在海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新房和二手房存在比較大的價(jià)差，一次置業(yè)的市民大部分選擇二手房，而二、三次置業(yè)的市民才會(huì )選擇新房。而深圳這種價(jià)差并不明顯，特別是深圳關(guān)內，二手房?jì)r(jià)格頗高，住宅需求壓力大，而關(guān)內又沒(méi)有龐大的一手房市場(chǎng)去滿(mǎn)足需求，只能通過(guò)二手房市場(chǎng)釋放。所以，只能是深圳關(guān)內關(guān)外一體化發(fā)展最終平衡，全民住房需求逐步滿(mǎn)足，只有這樣，才會(huì )再一次回歸二手房市場(chǎng)，那時(shí)候才是成熟的。(趙斌)
