9月1日，國務(wù)院公布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》以及新的《條例》的全文，在業(yè)主委員會(huì )的成立、業(yè)主對一些事項的決定和業(yè)主權益的保護等幾個(gè)方面對原有的《物業(yè)管理條例》作了重要的修改，并且明確了物業(yè)公司“服務(wù)”的職能定位。新的《條例》將從10月1日起開(kāi)始實(shí)施。
與《物權法》相適應
使業(yè)主投票權與《物權法》中業(yè)主投票權的確定方法相統一
國務(wù)院此次修改《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，一個(gè)重要的原因就是要讓《條例》與其上位法、也就是從10月1日將要開(kāi)始實(shí)施的《物權法》相適應。
根據《物權法》的規定，業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權是由業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積等確定的，所以，新修改的《條例》中刪去了原來(lái) “業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定，以使《條例》中業(yè)主的投票權與《物權法》中業(yè)主投票權的確定方法相統一。
為了與《物權法》相適應，新的《條例》將舊《條例》的有關(guān)規定修改為“業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加”，還增加了“業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)”的規定。
《物權法》第七十六條以列舉的形式，規定了七種由業(yè)主共同決定的事項，為了和《物權法》一致，此次的修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項改成了和《物權法》一樣的七種事項，而這七種事項中的相關(guān)表決比例也根據《物權法》作了相應的修改。分別是：一、制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；二、制定和修改管理規約；三、選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；四、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；五、籌集和使用專(zhuān)項維修資金；六、改建、重建建筑物及其附屬設施；七、有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
“管理者”變“服務(wù)員”
將“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”
此次《條例》修改中的一大亮點(diǎn)就是根據《物權法》的有關(guān)規定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規約”。這幾個(gè)小小的名稱(chēng)變化，卻表明了物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系由原來(lái)的“管理”變成了“服務(wù)”，應該說(shuō)，這是對物業(yè)和業(yè)主關(guān)系更加合理而明確的定位，物業(yè)公司本來(lái)就是全體業(yè)主花錢(qián)聘請的，從本質(zhì)上說(shuō)雙方是一種服務(wù)與被服務(wù)的契約關(guān)系。
一直以來(lái)，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾摩擦不斷，這很大程度上是因為物業(yè)和業(yè)主對自己的定位與雙方之間的權責關(guān)系不甚明晰。變“管理”為“服務(wù)”，物業(yè)公司明確了服務(wù)的職能定位，業(yè)主明確了自己的權利義務(wù)，雙方關(guān)系的處理也就有了明確的指導。
《條例》的修改中很多地方都與物業(yè)公司的這種職能轉變有關(guān)，比如說(shuō)《條例》規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務(wù)關(guān)系也要用合同來(lái)確定和保障，《條例》規定，業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用等內容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
更加維護業(yè)主權益
解聘物業(yè)只要1/2業(yè)主同意即可，而原來(lái)要求2/3同意
新《條例》更加注意業(yè)主權益的維護。根據修改后的《條例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數1/2的業(yè)主同意就可以了，這為業(yè)主更換不滿(mǎn)意的物業(yè)公司提供了便利，大大提高了業(yè)主的自主性。在此前的規定中，這一比例要達到2/3才行。而對于“籌集和使用專(zhuān)項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項新增事項，《條例》則規定了更加嚴格的程序，而且要經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總人數2／3以上的業(yè)主同意。
《條例》還規定，物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發(fā)生，有效地維護全體業(yè)主的利益。
由于《條例》規定了業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定對業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到某一個(gè)體業(yè)主的權益，《條例》還賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權利。
此外，新的《條例》也將一些現實(shí)中的做法以條文的形式固定了下來(lái)，比如說(shuō)在修改中將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府也增加為成立業(yè)主大會(huì )的指導部門(mén)。(徐笑古 王煒)
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