央行與銀監會(huì )日前攜手發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
一石激起千層浪。由于監管部門(mén)的相關(guān)細則還未出臺，對于第二套房的界定，各家商業(yè)銀行各執一詞，難有統一的“尺度”。
某市場(chǎng)分析人士說(shuō)，如果商業(yè)銀行在第二套住房的界定上不統一，就會(huì )讓一些購房人有機可乘，此次房貸新政也會(huì )大打“折扣”。
界定標準各異
很顯然，在監管機構眼中，第二套房就是針對所有銀行購買(mǎi)的“第二套”，絕對不會(huì )出現貸款人在工行買(mǎi)“第一套”，又成功在中行再買(mǎi)“第一套”的說(shuō)法。但商業(yè)銀行對此各有說(shuō)法。
作為國內房貸市場(chǎng)的“老大”，中國建設銀行表示，針對第二套住房的認定，該行已明確以“戶(hù)”為單位，即夫妻雙方無(wú)論誰(shuí)擁有住房，另一方購買(mǎi)住房時(shí)都將視為第二套住房。
工行、農行、招行、興業(yè)等銀行卻對此另有說(shuō)法，以個(gè)人為單位界定購房者的房產(chǎn)情況，配偶的房貸情況不影響本人。工行一位人士解釋?zhuān)唧w而言，夫妻兩人中有一人已貸款買(mǎi)房，另一人想貸款再買(mǎi)一套房，只要央行的征信系統里沒(méi)有此人的房貸記錄，就可以按照“第一套房”的待遇發(fā)放貸款。
而光大銀行等商業(yè)銀行規定，只要是以前有過(guò)貸款買(mǎi)房記錄的借款人再次申請貸款，則一律按“第二套住房”處理。
光大銀行相關(guān)負責人分析，雖然目前央行征信系統的功能已非常完善，但由于此項通知沒(méi)有對“第二套(含)以上住房”的主體進(jìn)行嚴格界定：以家庭還是個(gè)人為單位，并且沒(méi)有區分是否還清貸款。
為此，商業(yè)銀行對“第二套住房”的界定將存在四種不同情況：以個(gè)人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇；以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇；以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇；以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
記者了解到，目前已出臺房貸細則的多家商業(yè)銀行，都以上述前三種情況作為“第二套住房”的界定。
某市場(chǎng)分析人士表示，盡管目前個(gè)人房貸這塊業(yè)務(wù)的風(fēng)險已經(jīng)開(kāi)始顯現，但它仍然是各商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，因此，商業(yè)銀行也并不想對房貸業(yè)務(wù)“嚴加限制”。
影響在短期尚難以判定
種種跡象表明，此次房貸新政雖然對炒房一族有一定的打擊作用，但很難抑制高企的房?jì)r(jià)。
中國社科院金融研究所王松奇認為，提高首付將減小銀行貸款集中度，但對抑制房?jì)r(jià)上漲作用并不大。他認為，房?jì)r(jià)居高不下主要因為土地資源是地方收入的主要來(lái)源，雖然調控手段會(huì )有一定效果，但不能解決根本問(wèn)題。
某市場(chǎng)分析人士表示，“對炒房一族到底有多大的約束力，目前還很難說(shuō)，因為有相當大一部分投資者根本不需要通過(guò)銀行借款買(mǎi)房�！痹谀壳皩Α暗诙鬃》俊苯缍ū容^“混亂”的情況下，應該以家庭為單位來(lái)核定，進(jìn)而加大打擊炒房者的力度。
建行董事長(cháng)郭樹(shù)清認為，房地產(chǎn)調控本身具有復雜性，涉及土地、金融、財稅等多個(gè)領(lǐng)域。目前提高第二套住房貸款首付比例對房?jì)r(jià)的具體影響在短期尚難以判定，但毫無(wú)疑問(wèn)，對遏制炒房將有直接作用。
他表示，由于國內不同地區具體情況不同，因此各地建行在制定第二套住房貸款細則時(shí)，會(huì )結合當地情況作適當調整，實(shí)施標準不能“一刀切”。
盡管提高第二套住房貸款首付比例會(huì )在一定程度上影響建行的房貸業(yè)務(wù)，但郭樹(shù)清表示，建設銀行將嚴格執行國家房地產(chǎn)業(yè)金融調控政策。（石朝格 俞靚）
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