央行和銀監會(huì )日前出臺新政策，收緊商業(yè)性房地產(chǎn)信貸。雖然實(shí)施細則尚待制定，但業(yè)內專(zhuān)家指出，該調控政策和加息一樣，改變人們的心理預期，使利率風(fēng)險成為購房決策中的一個(gè)主要衡量指標。在高房?jì)r(jià)下，房貸新政無(wú)疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購買(mǎi)力，進(jìn)而加深樓市的觀(guān)望氣氛。
升級、投資需求或將受到抑制
日前，北京亞奧板塊某中高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，已有訂房人陸續開(kāi)始退房，而退房的理由幾乎都與房貸新政有關(guān)。據他介紹，目前該樓盤(pán)已經(jīng)接到了11戶(hù)退房申請，其中9戶(hù)的理由都因為是第二套房，房貸政策變化帶來(lái)的資金壓力太大。
業(yè)內專(zhuān)家指出，第二套住房的首付比例提高至40%以上，同時(shí)將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍，這意味著(zhù)購買(mǎi)第二套房將支付更高的成本，加之在目前的高房?jì)r(jià)下，投資房產(chǎn)已經(jīng)存在不小的風(fēng)險，因此，房貸新政將抑制投資性購房需求。另外，改善型需求的購房者也會(huì )受政策影響。我愛(ài)我家副總裁胡景暉指出，目前大多數升級的購房者往往購買(mǎi)第一套住房時(shí)有貸款，需要買(mǎi)到第二套住房后才能賣(mài)掉第一套住房。這就相當于換房的成本又有所增加。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，第二套房的購買(mǎi)者主要是中高收入群體，首付比例和利率提高，會(huì )減少這部分目標客戶(hù)群，改變他們的購房計劃，從而遏制一手房的需求。畢竟目前房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，而且央行又在不斷加息，利息負擔持續加重已經(jīng)成為他們首要關(guān)心的問(wèn)題。
“中大恒基”金融部負責人李昕給記者算了筆帳，如果購房者想再添置第二套價(jià)值100萬(wàn)元左右的住房，光首付就要一次多掏10萬(wàn)元，而利率提高增加的月供負擔也不是小數。據測算，由于目前所有購房者普遍享受8.5折的優(yōu)惠利率，按現行5年期7.83%的基準利率計算，實(shí)際執行利率為6.66%。而按新政策，執行利率將提高到8.61%。以一筆70萬(wàn)元15年期的貸款計算，月供負擔要增加780多元。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心的最新統計，9月份，北京新盤(pán)項目開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)已經(jīng)高達14559元/平米；這意味著(zhù)，買(mǎi)一套兩居室住房起碼得一百多萬(wàn)元，首付款和今后的利息支出，都將是一筆不小的開(kāi)支。
商業(yè)銀行重視房貸風(fēng)險
目前，“第二套房”的嚴格界定以及具體實(shí)施細則尚待監管部門(mén)出臺，但招行、工行、交行、農行等各大商業(yè)銀行出于房貸風(fēng)險自控的考慮，紛紛制定了相應規定。目前，北京各銀行在認定標準上存在不同，尤其是在針對個(gè)人和家庭的認定上。
按照工行北京分行的規定，父母貸款買(mǎi)房，孩子再貸款買(mǎi)，不算第二套住房。同時(shí)，如果丈夫已經(jīng)貸款買(mǎi)了一套房，妻子再貸款買(mǎi)房，也算是妻子名下的第一套房。而對于曾經(jīng)在銀行貸款買(mǎi)房并還清了貸款的，如果已經(jīng)還清此前的貸款，再貸款買(mǎi)房，就會(huì )視為第一套。北京銀行判斷家庭買(mǎi)“第二套”房的標準主要根據婚姻關(guān)系。父母購房后，用未成年孩子名字買(mǎi)房算第二套房，但子女已婚需要購房則算是購買(mǎi)第一套房。而農行北京分行只要配偶一方此前已經(jīng)申請過(guò)房貸，不管是不是婚前財產(chǎn)，若再次購房就算是第二套房，即使是以配偶另一方的名義購買(mǎi)。建行也以“戶(hù)”為單位區分第二套房。
業(yè)內專(zhuān)家指出，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)一直被視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以房貸龍頭銀行建行為例，按照建行披露的2007中報數據，其個(gè)人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元，增加至2007年6月30日的6337億元。此次新政的出臺，雖然不少商業(yè)銀行均表示，由于今年信貸額度已經(jīng)用完，對第四季度的影響“無(wú)法評估”。但不少市場(chǎng)人士則表示，為了防止風(fēng)險，商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始收緊房貸。
不久前，建行和工行均發(fā)布研究報告，認為房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險加大。工行報告指出，房地產(chǎn)貸款過(guò)快增長(cháng)以及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行體系積聚了信貸風(fēng)險。為此，商業(yè)銀行應摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀(guān)念，加強自身征信系統建設，做好貸前查詢(xún)、貸后錄入相關(guān)信息等工作，確保央行關(guān)于“第二套(含)以上住房”的認定，充分利用信貸征信系統防范信貸風(fēng)險。(林喆)
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