發(fā)表評論 
年末歲初通常都是租賃市場(chǎng)的傳統淡季，但北京租賃市場(chǎng)卻在2008年伊始便出現了一股“改租”潮。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，自“解禁令”出臺后，咨詢(xún)如何將以前出租的居住房調整為商用房的客戶(hù)明顯增多。而其口中的“解禁令”正是去年12月26日，由北京市工商局頒布的《關(guān)于解決無(wú)證照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及其他經(jīng)營(yíng)住所問(wèn)題的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，在該意見(jiàn)中限制性地通過(guò)了民宅商用，為“住宅禁商”打開(kāi)了解禁通道。
有條件“解禁”仍存在操作困難
根據《意見(jiàn)》規定，今后北京民用住宅可以用做商業(yè)用途，但不得從事餐飲、歌舞娛樂(lè )、網(wǎng)吧等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而民宅改商用必須征得居民委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )，以及有利害關(guān)系的鄰居或業(yè)主同意。很顯然，這樣的調整是為了適應已于去年10月1日正式施行的《物權法》中的相關(guān)規定而進(jìn)行的�？梢哉f(shuō)，在《物權法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”終于有條件地解禁了。
事實(shí)上，在去年年底出臺的《北京市房屋租賃管理若干規定》已經(jīng)證實(shí)了一直以來(lái)關(guān)于“住宅商用”將解禁的傳言。而從2008年1月1日起正式執行的新規定，毫無(wú)疑問(wèn)地掀起了2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一股震蕩。業(yè)內人士認為，“住宅禁商”的解禁會(huì )給一些投資者和中小企業(yè)帶來(lái)利好，推動(dòng)中高檔租賃市場(chǎng)的活躍，但仍存在一定的操作難度。究其原因，主要是新政策中明示允許注冊經(jīng)商的住宅需要申請人三個(gè)條件，第一要持有住所使用證明，第二要持有住所登記表，第三要持有住所所在地居民委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。而在這三個(gè)條件中，如何獲得有利害關(guān)系業(yè)主同意證明文件，對申請人而言無(wú)疑是一道不小的門(mén)檻。
除此之外，“住宅禁商”的有條件解禁對中低端的寫(xiě)字樓也或將產(chǎn)生重大的打擊。根據中大恒基在2006年6月“民宅禁商令”出臺實(shí)施后的一項調查顯示，政策出臺當月中低端寫(xiě)字樓的租賃成交量比5月份同期相比增長(cháng)20%；而政策出臺后33%的原計劃租民宅辦公的公司改為租用、購買(mǎi)寫(xiě)字樓。而在解禁之后，這些需求很可能將會(huì )轉回。
“改租”收益上漲一成
“按以往慣例而言，年底肯定是淡季。但從去年12月底統計的數據來(lái)看，中高檔住宅租賃咨詢(xún)量明顯有突增，且一些住宅業(yè)主的報價(jià)也上漲了�！≌獭挠袟l件解禁，已經(jīng)開(kāi)始在北京租賃市場(chǎng)引發(fā)一場(chǎng)‘改租潮’�！蓖踔緜ハ蛴浾呓榻B道。
而記者從鏈家地產(chǎn)拿到的統計報告顯示，2007年12月的最后一周，北京中高檔住宅租賃咨詢(xún)量環(huán)比漲幅約為6.5%，其中以國貿、朝青、奧運村、中關(guān)村區域最為突出，均上漲了一成左右。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松分析認為，上漲明顯的區域中，國貿、中關(guān)村屬于京城有名的商圈，商業(yè)配套齊備，對于大部分企業(yè)具有吸引力。而奧運村和朝青板塊屬于近來(lái)新興的商業(yè)聚集地，特別是奧運村周邊，由于2008年北京奧運會(huì )的帶動(dòng)作用，區域內商業(yè)用地寸土寸金，競爭已經(jīng)非常激烈。因此，這幾大區域的中高檔住宅租賃市場(chǎng)對政策的敏感度較高，影響自然也最明顯。
一直以來(lái)，相對低廉的租金是商住兩用住宅吸引租戶(hù)的最重要因素。業(yè)內人士認為，“民宅禁商”的有條件解禁一方面為“準企業(yè)”提供更多的選址余地，另一方面也是為小型企業(yè)節約了更多的經(jīng)營(yíng)成本。以?shī)W運村周邊為例，目前區域內寫(xiě)字樓租金約為2.5-3元/平方米/天，而商住兩用的住宅租金約為1.5-1.8元/平方米/天，兩者租金差價(jià)近50%。
盡管新執行的政策使一些商住兩用住宅業(yè)主的心理預期提高，從而導致2007年12月27日至今，國貿、朝青、奧運村、中關(guān)村四大商圈的部分商住兩用住宅租金報價(jià)平均上漲了200元/月。但我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉認為，商住類(lèi)物業(yè)的租售價(jià)格不會(huì )因政策放寬而有太大波動(dòng)，主要原因還是目前整體市場(chǎng)處于相對“蕭條期”。他同時(shí)也表示，盡管“住宅禁商”解禁政策出臺后，短時(shí)間內尚不能提高租賃成交量。但是隨著(zhù)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展，在申請人對第三條“證明文件”找到有效的解決方式后，屆時(shí)商住樓租賃市場(chǎng)有望出現“價(jià)量同漲”的局勢。
開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)“解禁”賬？
回顧2006年6月北京市工商局下發(fā)“民宅禁商令”后的市場(chǎng)反應，由于徹底阻斷了開(kāi)發(fā)商通過(guò)住宅立項開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓項目獲利的“捷徑”，并引發(fā)京城已有商住項目租約到期后短時(shí)間“招租荒”，令一批已建成入駐或尚在建銷(xiāo)售的住宅立項寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商叫苦不堪。而在“民宅禁商令”得到眾多業(yè)主支持的同時(shí)，各界專(zhuān)家圍繞這一政策涉及的法理依據也展開(kāi)了廣泛的爭議。
而相對于2006年“住宅禁商令”出臺時(shí)的波濤洶涌，這一次市場(chǎng)各方反應則明顯溫柔、平和得多。大多數正在進(jìn)行此類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商均表示新政策不會(huì )影響到項目的正常計劃，甚至部分開(kāi)發(fā)商還提出了反對意見(jiàn)。
一位曾經(jīng)主要投資建設商住兩用房的開(kāi)發(fā)商在新政策出臺后，接受記者采訪(fǎng)時(shí)坦率地表示，“我們現在已經(jīng)放棄商住兩用房的開(kāi)發(fā)建設，解不解禁對公司業(yè)務(wù)沒(méi)有影響。但從投資層面來(lái)說(shuō)，新政策對那些關(guān)注商住兩用房的中小投資者意義重大”。
據其介紹，由于公司此前拿到的土地均為住宅屬性，且地理位置非常優(yōu)越，因此才選擇了商住兩用房的開(kāi)發(fā)模式。但隨著(zhù)市場(chǎng)的發(fā)展，客戶(hù)對物業(yè)的需求更加專(zhuān)一，純居住概念已經(jīng)深入人心，因此在城市核心區域開(kāi)發(fā)商住兩用房市場(chǎng)競爭空間已經(jīng)開(kāi)始減弱。與此同時(shí)，住宅設計與商用房設計存在著(zhù)巨大的差異，能滿(mǎn)足的客戶(hù)也非常有限。而雷氏集團董事長(cháng)雷印華對“住宅禁商”的解禁表示了反對意見(jiàn)。在其認為，政府應該嚴格遵守土地出讓時(shí)對地面建筑物使用性質(zhì)的規定，不應該允許住宅從事商業(yè)行為。(賴(lài)大臣 仰靜)
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
