發(fā)表評論 一棟180多平方米的聯(lián)排別墅兩周就降了50萬(wàn)元,廣州中心區70平方米房子還沒(méi)到手已縮水20多萬(wàn)元。中國房地產(chǎn)的龍頭萬(wàn)科率先在深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞等8個(gè)城市高調降價(jià)，下調幅度在5%～30%不等。在萬(wàn)科降價(jià)的沖擊波下，盡管很多房地產(chǎn)商都不承認自己降價(jià)，但是記者在廣州調查發(fā)現，各種各樣變相降價(jià)的方式在廣州樓市已經(jīng)出現。2008年，廣州的樓市和全國其他地區的樓市一樣將面臨著(zhù)“銀根縮緊”，開(kāi)發(fā)商貸款困難，限價(jià)房成品大批上市等眾多因素的影響，2008年廣州的樓市還將面臨著(zhù)更大考驗。
樓市故事
半年房?jì)r(jià)縮水40% 業(yè)主連呼要變“負翁”
從2007年下半年廣州的樓價(jià)下跌以來(lái)，已經(jīng)讓一部分高位買(mǎi)入者實(shí)實(shí)在在受到了傷害。在金沙洲一個(gè)知名樓盤(pán)的業(yè)主論壇上，一名業(yè)主直言“×××樓盤(pán)跌價(jià)太大啦!……對新進(jìn)業(yè)主太沒(méi)保障啦! 太失望啦!”這名業(yè)主表示，他在去年9月底，抱著(zhù)對金沙洲發(fā)展藍圖的期望，在家人和朋友的反對聲中，天價(jià)買(mǎi)進(jìn)了一套單位, 每平方米超過(guò)12000元。當時(shí)信心十足的他認為價(jià)格在安全線(xiàn)上，不料過(guò)了2個(gè)月，也就是去年11月份的時(shí)候，他收到了每平方米6800元起的促銷(xiāo)短信，雖然當時(shí)6800元起的價(jià)格不免有噱頭的意思，因為朝南的大單位仍然接近9000元/平方米，但是買(mǎi)主已經(jīng)很受傷，連連表示：“實(shí)在讓人失望�！�
失望的不僅僅是這名業(yè)主，在該論壇上，另外一名業(yè)主反映，自己是以接近13000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)的，“一個(gè)月一平方米跌了5000元啊! 痛啊! 還要供樓, 真變了負資產(chǎn)!”另有業(yè)主是以11850元/平方米買(mǎi)的，還買(mǎi)了三套，當時(shí)剛從股市出來(lái)，一次性付款。這位股民兼樓市投資者當時(shí)希望在今年該樓盤(pán)樓價(jià)能回復到12000元/平方米。
90萬(wàn)元新房跌價(jià) 10年積蓄化成水
在“中國地產(chǎn)新視角盤(pán)點(diǎn)2007沖刺2008廣州高峰論壇”上，廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)陳敦林曾經(jīng)表示，2008年有四類(lèi)房子價(jià)格不會(huì )跌。第一類(lèi)是城市中心區的房子，第二類(lèi)是大戶(hù)型的房子，第三類(lèi)是好地段的房子，第四類(lèi)是別墅型的房子，包括獨立別墅、空中別墅、聯(lián)排別墅。
如果套用專(zhuān)家的說(shuō)法，金沙洲因為遠離市區，有的樓盤(pán)甚至已經(jīng)到了南海境內，而且又恰好周邊有限價(jià)房虎視眈眈，種種原因促使樓價(jià)下調。但是記者調查發(fā)現，即便是在市中心、好地段的大樓盤(pán)，買(mǎi)了房子同樣有風(fēng)險。
吳先生在珠江新城一家外貿公司上班，從2007年上半年開(kāi)始看房，在去年11月份看中了天河中心某大型樓盤(pán)之后，痛下決心買(mǎi)了一個(gè)二居室。70多平方米，當時(shí)的價(jià)格是90多萬(wàn)元。然而買(mǎi)了這個(gè)房子之后，樓價(jià)是一路往下，每次看到該樓盤(pán)的促銷(xiāo)信息，他總是一臉黯然。為了不再傷他心，周邊的朋友和他聊天，總是竭力避開(kāi)房?jì)r(jià)話(huà)題。根據最近接到的樓盤(pán)促銷(xiāo)信息價(jià)格一計算，吳先生發(fā)現自己這個(gè)至今還沒(méi)到手的房子已經(jīng)足足縮水了20多萬(wàn)元。在沒(méi)有到外貿公司上班之前，吳先生一直在一家科研單位上班，每個(gè)月的薪水扣除各項稅款之后，不過(guò)2000多元，根本存不了多少錢(qián)。房?jì)r(jià)一降，相當于他之前近十年的辛苦積蓄全部化成了水。
深度剖析
1300套限價(jià)房將上市：成為同地段類(lèi)似商品房?jì)r(jià)格標桿
在廣州，限價(jià)房給樓市帶來(lái)的沖擊波是不可小覷的。廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，近期廣州樓市的主角不是商品房，而是限價(jià)房。2008年推出的限價(jià)房總量約占本市新建商品住宅年均銷(xiāo)售量的20%，在2008年三四月，估計有3個(gè)限價(jià)房項目近1300套單位入市。
對于限價(jià)房的入市，廣州市國土房管局有關(guān)負責人表示，限價(jià)房有效緩解了中等收入首次置業(yè)群體的購房壓力，切實(shí)穩定了商品住房?jì)r(jià)格，有效防止了房?jì)r(jià)大起大落。廣州一位房地產(chǎn)人士告訴記者，和限價(jià)房在同一個(gè)區域的樓房，如果類(lèi)型也相似，那么限價(jià)樓的價(jià)格可能是一個(gè)重要的衡量因素，因為發(fā)展商所售的房子的定價(jià)肯定要有競爭力。
事實(shí)上，在限價(jià)房發(fā)售的區域，已經(jīng)讓同區域的商品房有了比價(jià)效應，甚至出現了“比限價(jià)房?jì)r(jià)格更低的商品房�！痹诮鹕碁掣浇摹皶r(shí)代糖果”，今年1月27日開(kāi)賣(mài)，就以低價(jià)成功將沒(méi)有廣州戶(hù)口，但是消費層次與限價(jià)房相同的消費者拉到了自己的“旗下”，而同樣在金沙灣的降價(jià)之后的中海新沙灣，同樣賣(mài)得很火，A14、A15、A16三幢開(kāi)盤(pán)當天就賣(mài)出了六七成。
供地數量增加彈性：部分中心區樓盤(pán)或還會(huì )再降
廣州樓市的變化，已經(jīng)讓政府有了反應。在《廣州市市轄區2008年住房建設計劃》，廣州采取了彈性方式。2008年全市十區商品住房用地供應2.5~4平方公里，規劃建筑面積750萬(wàn)~1000萬(wàn)平方米。而這一供地規模與2007年的水平基本持平，去年廣州計劃供地5平方公里，最后供應量在4平方公里以上。
對此，國土房管局表示，這是為了避免政府對市場(chǎng)的過(guò)度干預，以避免剛性計劃與靈活變化市場(chǎng)之間出現脫節甚至沖突。為此，本次商品住房建設計劃按照一定區間范圍確定，并且強調要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際運行情況靈活確定實(shí)際供應規模和時(shí)序。
這意味著(zhù)，今年政府將根據房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢及房?jì)r(jià)走勢來(lái)靈活控制供地的數量和節奏。不過(guò)，政府還將根據5平方公里的上限水平進(jìn)行土地儲備，以防市場(chǎng)出現較大的土地需求。從中發(fā)出的信號是政府并不愿意看到房?jì)r(jià)大起大落。
時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司副總裁白錫洪表示，對于2008年的廣州樓市還是持“謹慎樂(lè )觀(guān)”的態(tài)度，2008年廣州的樓市可能會(huì )迎來(lái)調整期，但是“狂瀉”這種狀況不會(huì )出現。因為從2004年一直到2006年廣州的樓市一手樓的住宅成交是480億元，而成交的面積是900萬(wàn)平方米，相對來(lái)說(shuō)比較穩定。
2007年廣州的房?jì)r(jià)飆升主要是因為住宅的量供應不足，到后期好多的發(fā)展商都沒(méi)有“貨”，2008年只要廣州有“剛性”的需求在，就應該有“市道”在。而白錫洪強調，在樓市的“冰凍期”，他們在廣州金沙洲附近的一個(gè)以中小置業(yè)者為主的“時(shí)代糖果”，以4888元/平方米起的超低價(jià)開(kāi)售，2008年1月27日開(kāi)賣(mài)，200套房在一個(gè)月的時(shí)間內已經(jīng)賣(mài)剩了11套，其中70%是廣州的置業(yè)者，他們大多數是首次置業(yè)的業(yè)主�！八�，廣州樓市的剛性需求是有的，關(guān)鍵是價(jià)位是否在消費者的心理承受范圍內！”白錫洪對記者說(shuō)。
白錫洪表示：在廣州的中心城區例如珠江新城，相對于2007年下半年的價(jià)格飆升，今年這部分地區的樓價(jià)或將有所回落，下降幅度可能在20%左右。
銀根收緊：開(kāi)發(fā)商貸款成本上升或降價(jià)促銷(xiāo)
“沒(méi)有花很長(cháng)時(shí)間，按正常程序走，大概半個(gè)月貸款就已經(jīng)批下來(lái)了�！眹鴥仁着迌r(jià)房業(yè)主張先生高興地告訴記者，在支付三成首期款后，他向建行申請約40萬(wàn)元的個(gè)人住房?jì)?yōu)惠利率貸款，很快就獲得了批準。
記者了解到，絕大部分銀行對一手樓貸款控制仍然比較寬松。銀行方面表示，只要是開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的單位，因為開(kāi)發(fā)商之前已經(jīng)跟銀行有合作協(xié)議，所以購房者一般都能在指定銀行里順利獲得貸款�！俺说诙鬃》恳酝�，銀行基本上都能提供最高七成、利率下浮10%的優(yōu)惠貸款�！钡嵌謽前唇覅s比一手樓難很多，一般最多只能拿到房?jì)r(jià)六成的貸款，而且按一些銀行規定，二手樓貸款利率還不能再享受下浮的利率。
相對于個(gè)人住房貸款而言，銀行對開(kāi)發(fā)商擰緊信貸水龍頭對樓市的沖擊可能更大。眾所周知，從去年開(kāi)始，人行、銀監會(huì )等部門(mén)從去年9月開(kāi)始就連續出臺多個(gè)嚴控房地產(chǎn)貸款的政策規定，“雖然就開(kāi)發(fā)貸款而言，沒(méi)有特別新的規定，但監管部門(mén)連續放出的警告信號，也讓銀行不得不對開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放倍加嚴謹�！币患铱偛课挥诒本┑纳鲜秀y行房貸部負責人伍先生表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款本來(lái)就比一般的企業(yè)貸款要難，因為國家規定這幾年一直非常嚴格，而今年，銀行資金整體緊張，除了大的開(kāi)發(fā)商還可能拿到貸款外，小一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商貸款基本上批不了。 “就算是大開(kāi)發(fā)商，肯定也不能拿到像過(guò)去那么低廉的貸款，基本上要執行上浮利率。就算名義利率不上升，銀行也會(huì )通過(guò)收取財務(wù)費用等提高開(kāi)發(fā)商貸款成本�！蔽橄壬f(shuō)，銀行收緊貸款時(shí)間一長(cháng)，小的開(kāi)發(fā)商肯定熬不住，就算是大的開(kāi)發(fā)商，因為貸款成本上升，也迫使他們盡早出貨回籠資金，房?jì)r(jià)很有可能因此下跌。
一位房地產(chǎn)商向記者坦承：2008年他們頭上最大的“緊箍咒”就是銀根緊縮。目前，房地產(chǎn)商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過(guò)銀行貸款融資，目前大部分的房地產(chǎn)商還是通過(guò)銀行融資。
一個(gè)房地產(chǎn)商從拿到地開(kāi)始申請報建到預售，一般是8~10個(gè)月的時(shí)間，其中，前期的地價(jià)、拆遷、廣告費用、道路綠化等都是通過(guò)前期的銀行貸款獲得的資金支付，如果發(fā)展商的資金緊張，有可能會(huì )通過(guò)價(jià)格走低等方式來(lái)縮短自己的銷(xiāo)售周期，比如，可能拿一些朝向比較差或者樓層比較差的房子先期降價(jià)，迅速回籠資金。
貨幣政策分析報告已充分說(shuō)明了房?jì)r(jià)與房貸之間密不可分的關(guān)系。數據顯示，去年第四季度商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速已明顯減緩，新增貸款僅為上季度的50%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增122億元，個(gè)人住房貸款新增1596億元，分別僅為上季度的12.5%和60%。與此同時(shí)，去年12月份，全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與11月份持平，環(huán)比上漲0.2%，比11月份降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。分地區看，雖然12月份烏魯木齊、北海等城市同比漲幅較高，但70個(gè)大中城市中已有22個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現環(huán)比負增長(cháng)。(蔣悅飛 陳穗華 孔華 賴(lài)偉行 王亮 海國 馮昕)
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