發(fā)表評論 鼠年春節前后，廣州樓市一片凄風(fēng)冷雨，就如同今年南方的天氣：大雪，前所未見(jiàn)的大雪。但也有觀(guān)點(diǎn)認為，大雪之后是更熱的夏天。
樓市進(jìn)入冰凍期
“再這樣下去，我們都不用活了�！绷州x清說(shuō)，他是天河珠江新城某樓盤(pán)的銷(xiāo)售負責人。整整一個(gè)春節黃金周，他都沒(méi)有成功簽下一張合約。從去年11月開(kāi)始，他手下的銷(xiāo)售人員幾乎全都只能拿底薪。
這在去年9月以前根本不可想象�！叭ツ�5月，我曾經(jīng)接待過(guò)一個(gè)買(mǎi)家，一口氣買(mǎi)下了5套房子，全部一次性付款�！绷州x清回憶道，像這樣的“豪客”并非一例，有的客戶(hù)“買(mǎi)房子像買(mǎi)青菜一樣”。當時(shí)這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格也是每平方米2.3萬(wàn)元。
今年年初，按照全國行業(yè)市場(chǎng)規律，該樓盤(pán)二期房?jì)r(jià)應該有大幅增長(cháng)。但為了應對驟然冷卻的樓市，公司給予林輝清9折以上的折價(jià)權�！按汗澠陂g如果算上各種優(yōu)惠折扣，房?jì)r(jià)也只是每平方米2.7萬(wàn)元左右，沒(méi)想到居然一套房子都沒(méi)有銷(xiāo)售出去，”漲了4000元就能形成這樣巨大反差？林輝清直喊看不懂。
2月底，廣州房管局公布了廣州2008年1月的銷(xiāo)售數據：2008年1月廣州市一手住房成交均價(jià)為每平方米9766元，房?jì)r(jià)回歸到萬(wàn)元以?xún)�。與去年12月登記均價(jià)每平方米10586元相比，價(jià)格有了大幅回落。要知道盡管樓市進(jìn)入冰凍期，去年12月廣州樓價(jià)還比11月小幅上漲1.5%，這是房?jì)r(jià)首次掉轉車(chē)頭。與此同時(shí)，一手住房市場(chǎng)1月份成交量也只有35萬(wàn)平方米，只相當于以往正常月度成交量的一半。
“房管局的數據不能反映樓市的真實(shí)情況，現實(shí)的情況更糟糕�！睆V東省社會(huì )科學(xué)院產(chǎn)業(yè)研究所副所長(cháng)黎友煥如是表示。黎長(cháng)期跟蹤廣州樓市，以及外資灰色渠道流動(dòng)情況的變動(dòng)。據其研究小組的調查所得，廣州樓市的銷(xiāo)售情況比想象中還要差，春節期間一套房子都買(mǎi)不出去的，遠不止林輝清所在公司一家。
外資暗流涌動(dòng)
盡管樓市冰封，外資對于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊顯示出前所未有的熱情。今年2月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項新的房地產(chǎn)基金計劃，此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產(chǎn)證券投資經(jīng)理賈斯丁·派克表示，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)。
除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國內地產(chǎn)商結合投資。在去年年底，北歐的金融機構SEB宣布，和國內地產(chǎn)商復地集團共同組建兩億美元規模的房地產(chǎn)投資基金，用于投資中國市場(chǎng)。這種外資與國內地產(chǎn)商捆綁的合作模式在今年繼續復制：2月，國際投行瑞銀集團與金地集團簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，預計將募集3億美元資金。
“說(shuō)外資現在正在抄底廣深房地產(chǎn)，那只是一種臆想，”黎友煥認為，廣州樓市依然處于冰凍期，“誰(shuí)都不清楚‘底’在哪里，外資如何抄底？”
但是，“今年有更多的資金正在流入國內，已是不爭的事實(shí)�！崩栌褵ㄔ谌ツ昴瓿踹M(jìn)行了一個(gè)名為“境外資金非正常流動(dòng)”的研究，在其向30余個(gè)大型地下錢(qián)莊的主要參與者作出問(wèn)卷調查以及面訪(fǎng)后，得出了一個(gè)驚人的數據：在回答“你認為通過(guò)地下渠道流入中國內地的境外資金規�！边@一問(wèn)題時(shí)，絕大多數“受訪(fǎng)者”填寫(xiě)為3000億美元左右。
“這是一個(gè)感性的數據，這些灰色渠道的統計不可能完全客觀(guān)�！崩栌褵ū硎�，研究當中采取更多的是推算的方法。在他今年的持續監測中，今年流入國內的外資可能比去年還要多�！敖衲觐^兩個(gè)月，香港以及澳門(mén)的一些財務(wù)公司每天進(jìn)出國內的資金都在增加�！�
中美的息差正在拉大，人民幣升值的預期越來(lái)越高，這是外資流入國內的基本動(dòng)力�！懊绹适�3%，國內利率是4.1%。即使現在沒(méi)有足夠好的投資機會(huì )，把錢(qián)存入國內銀行也比存在美國、中國香港劃算，”黎友煥認為。
今年1月，中國人民銀行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)胡曉煉在部署2008年主要工作時(shí)，曾出乎意料地不斷強調打擊外資非法流入的問(wèn)題。她表示：今年外匯局將加大跨境資金流動(dòng)的外匯檢查力度，外匯資金流入和結匯后人民幣資金流向成為專(zhuān)項檢查的重點(diǎn)。另外，外匯局還會(huì )同相關(guān)部門(mén)嚴厲打擊地下錢(qián)莊、非法買(mǎi)賣(mài)外匯等違法犯罪行為。這些跡象都是今年國家監管層預防外資流入加劇的另一佐證。
真正的推手是誰(shuí)？
陳江漢(化名)是林輝清的朋友，去年3月通過(guò)林輝清買(mǎi)了3套房子。小陳今年20歲出頭，只是一家廣告公司的銷(xiāo)售經(jīng)理，他如何能購入超過(guò)700萬(wàn)元的房子？林輝清告訴記者，其實(shí)陳江漢的首期以及月供都是他香港的爺爺、舅舅出的。
在黎友煥眼里，這正是導致外資流入難以統計之所在。珠江新城一些樓盤(pán)動(dòng)輒每平方米兩三萬(wàn)元，而且在去年飆漲階段，銷(xiāo)售速度都非常得快。如果從統計資料上看，外資購入的少之又少，但期間有多少是“外資代理人”購入的，確實(shí)難以統計。
“去年在中山的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，保守估計起碼有30%是由外資拉動(dòng)的，而且這是在撇除親戚代理的情況下�！崩栌褵ū硎�。雖然黎認為廣州的統計比較復雜，沒(méi)有公開(kāi)其研究成果。但他還是認為，外資在廣州樓市中已扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色。
“早期進(jìn)入樓市的外資已被套，但還有更多的外來(lái)資金在潛伏著(zhù)�！崩璞硎�，這些大筆資金很難預計其多少以及走向，但只知道這筆錢(qián)入股市，股市會(huì )翻江倒海，入樓市，又將是一波飆漲。他們都正等待著(zhù)投資機會(huì )，只要廣州樓市再走出一波行情，也許就重演去年的瘋狂。
外資可能僅僅是推手，也許根本原因還是“過(guò)�！�。摩根士丹利公司的分析報告顯示，“中國上市企業(yè)有1/3的利潤來(lái)源于對主業(yè)以外的投資”，中國著(zhù)名服裝企業(yè)98.5%的利潤為股份投資所創(chuàng )造，健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)54%的利潤、消費品企業(yè)64%的利潤都依賴(lài)于“投資”。
而國內主流的“投資”，不外乎兩類(lèi)：股市和樓市。
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