發(fā)表評論 解讀：復雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單的答案 透過(guò)房租看房?jì)r(jià)漲跌
當前的房?jì)r(jià)是否合理？是否真的出現了拐點(diǎn)？站在不同立場(chǎng)的人往往會(huì )有截然相反的答案。
許多支持房?jì)r(jià)還會(huì )上升的人士說(shuō)，城市化導致越來(lái)越多的人進(jìn)入城鎮，結婚生子導致居民對擁有自有住房的剛性需求在持續擴大；并且土地是一種非常稀缺的資源，城市可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，因此“房?jì)r(jià)自然還會(huì )上漲”。
認為房?jì)r(jià)會(huì )下跌的人則認為：樓價(jià)已經(jīng)遠遠超出了居民的承受能力，而且前一時(shí)期過(guò)度炒作的深圳、上海等城市，都已出現拐點(diǎn)跡象，“樓市寒潮已是事實(shí)”。
市場(chǎng)上各種觀(guān)點(diǎn)莫衷一是，許多專(zhuān)業(yè)人士對廣州房?jì)r(jià)的走向判斷亦開(kāi)始變得越來(lái)越“審慎”。似乎判斷下一步房?jì)r(jià)的走向將是一件冒險的事情，甚至一向高調宣稱(chēng)平抑房?jì)r(jià)的廣州政府就樓市的走勢亦出現內部分歧，下一步的政策走勢有趨向模糊之“嫌疑”。
確實(shí)，如果將所謂“剛性需求”、土地稀缺性與供應量、房?jì)r(jià)與家庭收入比、政策因素等各種復雜問(wèn)題都一一考慮的話(huà)，房?jì)r(jià)的問(wèn)題一定會(huì )是一個(gè)矛盾體，其復雜程度顯然是各種高明的經(jīng)濟學(xué)運算都難以回答的。
但復雜的問(wèn)題往往有簡(jiǎn)單的答案。筆者個(gè)人以為，樓價(jià)是否已經(jīng)背離市場(chǎng)價(jià)值，最簡(jiǎn)單的方法就是用房屋的租金來(lái)衡量，因為租金的漲跌最能反映一個(gè)城市的居住需求是否平衡。從目前各方傳遞的信息來(lái)看，這些年，廣州的房?jì)r(jià)總體上并沒(méi)有大的增長(cháng)(如考慮通脹因素更是如此)，而最近，甚至開(kāi)始聽(tīng)說(shuō)一些“高尚住宅”的租金有下降的趨勢。
筆者以為，一些專(zhuān)業(yè)人士所謂的“剛性需求”是有點(diǎn)一相情愿的。沒(méi)錯，越來(lái)越多的人進(jìn)入城市，工作就業(yè)、結婚生子、孝敬父母，許多理由讓我們想擁有一套自己的住房，如果“條件允許”，還想改善居住條件，有換大房子的愿望，而“條件更加允許”的話(huà)，“住別墅”也是包括筆者和各位讀者在內的夢(mèng)想。
但是，當工資收入越來(lái)越無(wú)法跟上房?jì)r(jià)上漲的步伐時(shí)，許多通過(guò)千辛萬(wàn)苦逐漸接近“條件允許”的人，又突然之間離購房的條件越來(lái)越遠了，他們開(kāi)始對擁有自己的房子感到絕望。這時(shí)，原本的無(wú)數“剛性需求”中的相當一部分在這個(gè)時(shí)候頃刻化為烏有。也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)漲得越高，所謂的“剛性需求”轉化為“實(shí)際需求”的可能就會(huì )越小。
這就像鉆石商所說(shuō)：中國每年有700多萬(wàn)對新人登記結婚，這些人都對6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”。你會(huì )覺(jué)得這是商人的夢(mèng)囈。而事實(shí)上，房地產(chǎn)商在強調所謂“剛性需求”的時(shí)候，就有點(diǎn)這個(gè)意思。結婚生子需要房子，但他們似乎沒(méi)有注意到，中國又不是這兩年才有人結婚生子。恰恰相反，最近幾年，中國的結婚登記數量和人口出生率還在逐年下降。這就比如說(shuō)“鴿子蛋”，其實(shí)是可以用普通結婚戒指代替的嘛！同樣，實(shí)在不行，租房也是可以結婚生子的吧？
在租金(相對真實(shí)的使用價(jià)值)并沒(méi)有實(shí)際性上漲的前提下，且居民自有住房現實(shí)需求亦因為房?jì)r(jià)上漲而減少的同時(shí)，房?jì)r(jià)仍然價(jià)量齊漲顯然是跟投資炒作有關(guān)。而且，持續的上漲必然產(chǎn)生大量的泡沫成分。但很顯然，這種情況下的持續上漲是難以長(cháng)期為繼的，泡沫必然會(huì )在一定的時(shí)候突然破滅。
有人會(huì )對筆者的觀(guān)點(diǎn)質(zhì)疑，因為這里似乎僅僅是從房屋作為一種消費品的角度來(lái)解釋——房屋除了是一種消費產(chǎn)品，它還是一種投資產(chǎn)品。投資產(chǎn)品看的不是其現實(shí)價(jià)值而是未來(lái)預期。
但就算是投資產(chǎn)品，也必須參考其現實(shí)價(jià)值。房屋作為一種典型的投資產(chǎn)品，從投資角度來(lái)說(shuō)，共有兩種獲取回報的方式，一種是直接轉手賣(mài)出，獲取差價(jià)；另一種就是將房屋出租，獲取長(cháng)期穩定的租金收益。在早幾年市場(chǎng)比較理性的時(shí)候，后者往往是更常見(jiàn)的一種獲取房屋投資回報的方式。
因此，通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)觀(guān)察房屋的投資價(jià)值，在一定的時(shí)間內也是有很高的參考價(jià)值的，除非你相信房屋的租金會(huì )在未來(lái)的某一天突然上升。
記者手記 政府希望房?jì)r(jià)繼續上漲
“態(tài)度決定一切，”昔日足球界的這一名句，同樣可以放在廣州樓市上。雖然政府的“態(tài)度”不能馬上觸發(fā)樓價(jià)波動(dòng)，但卻是所有觸動(dòng)因素中最有力者。
“房?jì)r(jià)還會(huì )漲”
在廣州市政協(xié)十一屆二次會(huì )議上，廣州市國土房屋管理局局長(cháng)謝曉丹明確表示：“環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺(jué)得，房?jì)r(jià)不會(huì )降下來(lái)”。在他看來(lái)，從廣州住房的供求來(lái)看，市區的地依然不斷減少，而市區空出來(lái)的地，主要用來(lái)加大公共基礎設施建設，如綠地、停車(chē)場(chǎng)、文體設施等。
簡(jiǎn)單分析，這似乎與其之前的言論有所矛盾。同樣地，對于今年廣州房?jì)r(jià)漲降的問(wèn)題，廣州市主管“住、行”的常務(wù)副市長(cháng)蘇澤群也表示：“廣州市房?jì)r(jià)應該有上升的空間�！钡矎娬{，廣州房?jì)r(jià)還要飆升的可能性是不大的。 他認為房屋的定價(jià)是看產(chǎn)品價(jià)值和供求關(guān)系，“現在廣州的房?jì)r(jià)比人家低，說(shuō)明從價(jià)值上來(lái)說(shuō)，廣州的房?jì)r(jià)應該還是有上升的空間�！钡K澤群接著(zhù)強調這只是他作為一名代表的個(gè)人理解，“房?jì)r(jià)不是越低越好，要不斷提高才正常�！�
目前不增加限價(jià)房
在同樣的場(chǎng)合，謝曉丹向記者透露，廣州今年將根據市場(chǎng)情況調整限價(jià)房的供應，目前沒(méi)有增加限價(jià)房的規劃。
其實(shí)在政府作此表態(tài)前，已經(jīng)有所行動(dòng)。早在2月3日廣州市國土房管局聯(lián)合市規劃局公布的《2008年住房建設計劃》中，政府已對防止崩盤(pán)有所行動(dòng)。
在今年的土地供應計劃中，廣州一改5平方公里的硬性指標，首次采用所謂彈性方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應為2.5至4平方公里。也就是說(shuō)，如果樓市平淡，政府可以通過(guò)減少放地來(lái)宏觀(guān)調節，從而避免樓價(jià)大幅波動(dòng)，讓整個(gè)市場(chǎng)趨于理性。
市長(cháng)張廣寧也在兩會(huì )中明確表示：限價(jià)房不是每個(gè)時(shí)段都建。市場(chǎng)上90平方米以下中小戶(hù)型房?jì)r(jià)趨于合理的情況下，限價(jià)房就少出甚至是不出。至于什么是趨于合理？張廣寧表示，“當這部分人(“夾心”人群)的收入跟房?jì)r(jià)接近或者是差不多的時(shí)候，房?jì)r(jià)就是比較合理的”。
擔心崩盤(pán)
促使政府態(tài)度轉變的正是擔心市場(chǎng)的過(guò)度反應。記者從政府內部人士了解到，從去年10月起的樓市冷凍期的確超出了政府的預計，政府各部門(mén)曾多次就市場(chǎng)狀況開(kāi)會(huì )討論。
另一方面，在去年大量批地的情況下，今年廣州市的供應會(huì )十分充足。據經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部匯總統計，2008年，廣州十區商品住宅供應量約為800萬(wàn)平方米(折合約8萬(wàn)套)，比去年大幅增加約20%，是近6年以來(lái)的最大供應量，接近歷史高峰2002年的水平。有關(guān)部門(mén)同樣擔心過(guò)長(cháng)的冷凍期會(huì )令廣州樓市出現崩盤(pán)。
如果樓市出現大波動(dòng)，政府的財政預算將出現狀況。蘇澤群曾向媒體表示，廣州財政使用的錢(qián)當中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重并不高，但不高并不代表不重要。據合富輝煌研究部引用廣州市財局向市人大會(huì )議遞交的2008年預算報告顯示，今年土地出讓金預計收入180億元，比2007年預算翻一番。
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