發(fā)表評論 近期，隨著(zhù)北京奧運的臨近，不少開(kāi)發(fā)商也借助奧運概念進(jìn)行炒作，北京有些酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商打出一年15%-18%的高投資回報率，吸引了眾多投資人士的眼球，那么，如何正確看待酒店式公寓的投資回報率呢？事實(shí)上真有這么高的投資回報率嗎？而來(lái)自北京房屋租賃市場(chǎng)的統計數字卻顯示出，15%-18%這樣高的回報率是不符合現在的市場(chǎng)情況的，開(kāi)發(fā)商打出的高投資回報率，卻往往忽略了一些業(yè)主必須擔負的隱性成本，“我愛(ài)我家”的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)給記者的市場(chǎng)分析顯示，目前北京市酒店式公寓實(shí)際的年投資回報率也就是在5%-6%之間。
隱性成本一：契稅和公共維修基金
酒店式公寓在開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商給出的房屋單價(jià)以及房屋總價(jià)款里面并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個(gè)稅費的收費標準來(lái)看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。這兩個(gè)比較大的成本開(kāi)發(fā)商是不會(huì )計算在投資回報率里面的，但是契稅和公共維修基金卻是業(yè)主買(mǎi)房不可回避的兩個(gè)重要投資成本。
隱性成本二：租金價(jià)格的折扣
采訪(fǎng)中記者了解到，一些酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商在計算投資回報率時(shí)，一般就是根據所在地段的酒店日租金的市場(chǎng)價(jià)格制定的。比如，北京東二環(huán)附近有一個(gè)酒店式公寓項目，銷(xiāo)售價(jià)格在25000元/平方米，以同等地段的一個(gè)四星級酒店為例，酒店標準間的市場(chǎng)價(jià)格大約在800元/日，一個(gè)月就會(huì )有24000元的收益，但我們知道，酒店為了吸引客戶(hù)往往會(huì )采取會(huì )員、折扣等活動(dòng)，打折后的價(jià)格往往也就在400元-500元/日左右，這遠遠低于開(kāi)發(fā)商預計的高投資回報率。
隱性成本三：物業(yè)費、取暖費等其他費用
針對投資酒店式公寓而言，在計算投資回報率時(shí)，還要把未來(lái)若干年的物業(yè)費和取暖費等諸多費用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往是投資者在投資初期容易忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費、取暖費等維護費用通常比較高，并且呈逐年增加的態(tài)勢，而且有經(jīng)驗的投資者都知道，這些費用是很難轉嫁給承租人的。從這點(diǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商打出的每年15%-18%的高投資回報率顯然沒(méi)有考慮到這些日后投資者面對的諸多成本投資。
隱性成本四：房屋空置期
記者從“我愛(ài)我家”獲得的數據顯示出，目前北京市酒店客房的年平均入住率在70%-80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進(jìn)入了傳統的淡季，而一般的普通住宅平均每年也會(huì )有45天左右的空置期，但是酒店式公寓的空置期卻會(huì )比較長(cháng)，投資者最好每年控制在2個(gè)月的時(shí)間內，這往往是很多投資人士忽略的問(wèn)題。
隱性成本五：中介費
投資人在投資酒店式公寓項目后，還要考慮房屋的出租問(wèn)題。很多投資人士如果自己尋找租戶(hù)需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，這筆費用大約是一年租約的一個(gè)月租金，而且目前由業(yè)主擔負的情況比較多，很難轉嫁到租戶(hù)身上，這些費用也是投資人士不能忽視的隱性成本。(徐曼)
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