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　　“我家的房貸能享受7折利率優(yōu)惠嗎？”“需要滿(mǎn)足哪些條件？”隨著(zhù)近期各銀行存量房貸優(yōu)惠利率政策相繼出臺，去銀行咨詢(xún)的市民熙熙攘攘，詢(xún)問(wèn)電話(huà)此起彼伏。

　　所謂存量房貸，是指2008年10月27日房貸新政出臺前發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月央行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍調整為0.7倍。加上去年9月以來(lái)連續5次降息，對于優(yōu)質(zhì)房貸客戶(hù)而言，今年起5年以上住房商業(yè)貸款最優(yōu)惠利率可由去年的6.655%下調為4.158%。

　　據記者目前采訪(fǎng)來(lái)看，多數銀行要求此次享受優(yōu)惠利率的存量房，調整前執行基準利率0.85倍優(yōu)惠、沒(méi)有拖欠還貸記錄是利率7折的最基本條件，此外，一些銀行還提出了存量房貸達到一定數額、是首套房等要求。

　　良好信用是必要條件

　　有過(guò)2次拖欠還貸記錄的李小姐，有點(diǎn)忐忑，因為這個(gè)問(wèn)題，可能將直接導致她無(wú)法享受存量房貸7折優(yōu)惠。

　　不約而同，滬上10余家銀行對存量房貸的優(yōu)惠政策中，都將良好的個(gè)人信用作為必要條件。就記者目前了解，中信銀行對個(gè)人信用要求相對嚴格，需最近一年內發(fā)生10天以上的逾期不超過(guò)2次、最近6個(gè)月內發(fā)生10天以上的逾期不超過(guò)1次，并且調整當期不處于逾期狀態(tài)。民生銀行對個(gè)人信用的要求相對寬松，只需滿(mǎn)足連續3個(gè)月內逾期還款不超過(guò)2次，2年內逾期還款不超過(guò)10次的條件。

　　五大國有銀行的存量房貸調整細則也強調“信用”問(wèn)題。作為滬上房貸大戶(hù)，建設銀行在2008年12月31日就公布了存量房貸調整細則，規定2008年10月27日前執行基準利率0.85倍的個(gè)人住房貸款，無(wú)拖欠記錄且信用良好的客戶(hù)，即可享受7折優(yōu)惠。記者致電建行客服熱線(xiàn)了解到，無(wú)拖欠記錄且信用良好具體是指，近兩年內沒(méi)有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸。

　　記者從工商銀行了解到，2月1日起，該行將對個(gè)人存量貸款利率進(jìn)行調整。只要該筆貸款已執行基準利率下浮15%優(yōu)惠，且自利率下浮日起，借款人24個(gè)月內未出現連續2期(含)以上的違約記錄，同時(shí)借款人在工行也無(wú)其他不良還貸記錄，就可申請享受7折優(yōu)惠，并且銀行將為客戶(hù)自動(dòng)調整。不過(guò)，工作人員建議市民，最好還是要到貸款支行進(jìn)行核準、確認。

　　業(yè)內人士告訴記者，商業(yè)化改革后的中國諸多銀行都非常重視貸款的安全性，這樣一來(lái)，客戶(hù)的還款記錄、還款能力等這些能說(shuō)明誠信度的東西自然顯得極為重要。有的銀行把客戶(hù)的信用等級分為5類(lèi)，只有不到1/10的客戶(hù)屬于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，也只有這些人才能享受7折優(yōu)惠。然而，由于貸款額直接影響到銀行未來(lái)的利息收入，因此也不難理解，一些銀行對貸款額較高或者VIP用戶(hù)提供更多優(yōu)惠。

　　貸款金額成“門(mén)檻”

　　在深圳發(fā)展銀行辦理房貸業(yè)務(wù)的王先生，上周終于舒了一口氣。深發(fā)展的業(yè)務(wù)員告訴他，現在可以帶著(zhù)身份證、借款合同以及最近一期的還款對賬單到銀行申請優(yōu)惠利率了。然而，記者昨天致電深發(fā)展客服熱線(xiàn)，工作人員告知，關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率一事，按照客戶(hù)原先貸款合同的約定條款進(jìn)行調整，綜合評估貸款和收益，具體情況要咨詢(xún)各個(gè)支行�！爸灰�是在我行存款20萬(wàn)元以上的VIP客戶(hù)，無(wú)不良信用記錄的，就可以享受存量房貸7折優(yōu)惠。但兩年內不得提前還貸，否則得繳納罰息�！鄙畎l(fā)展一支行工作人員說(shuō)，“普通客戶(hù)需要什么條件，目前還不好說(shuō)，各支行只是負責受理�！�

　　不少銀行都將貸款額作為存量房貸打折的條件。中信銀行的7折優(yōu)惠政策對客戶(hù)貸款金額要求最高，要求初始貸款金額在50萬(wàn)元以上或者持有該行白金卡的貴賓客戶(hù)，且借款人系貸款購買(mǎi)第一套住房；光大銀行也要求，申請條件是貸款金額在30萬(wàn)元以上，前期執行基準利率0.85倍，該行個(gè)貸系統中認定的首套房客戶(hù)，審查通過(guò)后就可能調整為7折利率。

　　相對而言，招商銀行的條件顯得更加寬泛。招商銀行上海分行某工作人員告訴記者，改善性住房、首套房等客戶(hù)均可申請，該行根據客戶(hù)資質(zhì)情況進(jìn)行評估。符合條件的客戶(hù)需要征信良好，無(wú)逾期還款記錄。貸款行對客戶(hù)進(jìn)行綜合評估后審批確定，可批準利率優(yōu)惠。但記者了解到，目前招行部分支行存在“有條件調整”，如客戶(hù)轉成7折利率，3年內不得提前還貸，否則需繳納還款金額3%的違約金。

　　不過(guò)，剛剛在招行申請了利率優(yōu)惠的趙先生告訴記者，由于他在招行的貸款余額只有10余萬(wàn)元了，招行給他的利率優(yōu)惠是七五折。據招行上海分行某支行一業(yè)務(wù)員透露，該行對資質(zhì)以及貸款額不同的客戶(hù)，分別給予不同的利率優(yōu)惠。一般來(lái)說(shuō)，貸款額越高，利率折扣越低。

　　“轉按揭”合算嗎

　　市民劉女士是某國有大型銀行的存量房貸客戶(hù)。2007年初，劉女士在該行貸款90萬(wàn)元，目前尚有大部分沒(méi)有還清。銀行工作人員告訴劉女士，由于劉女士存在逾期未還款情況，能否享受7折調整，還得看分行審核。于是劉女士想將剩余按揭貸款平轉至其他銀行，但又擔心其中的風(fēng)險。

　　目前各銀行所謂的轉按揭是貸款金額不變按揭轉他行的做法，與被叫停的同名轉按揭不同，轉換過(guò)程中貸款金額年限必須保持不變。目前的轉按揭指正處在住房按揭期間的借款人，在貸款金額不變的情況下，通過(guò)擔保公司擔保等手段將住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行，而購房人其后可享受第二家銀行的房貸利率。轉過(guò)去后，銀行按照新客戶(hù)對轉入金額執行七折利率。

　　轉按揭合算不合算？廣東發(fā)展銀行的工作人員算了一筆賬：如果普通貸款轉銀行，貸款5萬(wàn)至30萬(wàn)元(含30萬(wàn)元)的擔保費是800元，30萬(wàn)至50萬(wàn)元的擔保費是1000元。外加1%至2%的按揭費、保險費、公證費等，累計轉按揭的支出為6000元-7000元，即使有的銀行為了吸引客戶(hù)，免去按揭費，其支付的成本最少也要2000元至3000元。目前，辦理按揭“搬家”到廣東發(fā)展銀行，這些費用都能省去。

　　但也有業(yè)內人士提醒市民，別著(zhù)急辦理轉按揭。對于有的個(gè)貸機構提出免除轉按揭的費用，房貸“搬家”零成本的說(shuō)法，建設銀行工作人員張先生表示，在甲銀行辦理的貸款轉到乙銀行之前，必須經(jīng)甲銀行的同意，還要提前還清甲銀行的貸款，而有些銀行提前還貸是要收費用的，這樣一來(lái)還是有成本的。

　　據了解，借款人可以直接向銀行提出房貸轉過(guò)去的申請，銀行在審核后決定是否接收這筆貸款，替借款人還清前一家銀行的貸款。張先生表示，現在很多房貸客戶(hù)還沒(méi)算清楚賬就急著(zhù)咨詢(xún)辦理轉按揭，還是應該等貸款的所在行出臺存量房貸政策，確定自己的房貸能享受什么樣的優(yōu)惠后，再決定要不要轉到其他銀行。

　　據記者調查，已經(jīng)有越來(lái)越多的銀行放開(kāi)了此類(lèi)業(yè)務(wù)，特別是中小銀行，為了爭搶市場(chǎng)，對轉按揭業(yè)務(wù)“親近”有加，不過(guò)，工、農、中、建、交五家銀行對轉按揭仍持謹慎態(tài)度。銀監會(huì )相關(guān)人士日前表示，不提倡、不禁止轉按揭貸款。 （記者 張小樂(lè ) 周楠）