湯臣一品被調查背后：整治“捂盤(pán)”刻不容緩
對與全國樓市來(lái)說(shuō)，湯臣一品是高房?jì)r(jià)的典型，而對于上海樓市而言，湯臣一品則是涉嫌“捂盤(pán)惜售、虛假銷(xiāo)售”的最新案例。
從6月5日房地局發(fā)文宣稱(chēng)將調查湯臣一品等三個(gè)樓盤(pán)至今，上海地產(chǎn)界正面臨著(zhù)自2005年以來(lái)又一次大規模的整風(fēng)運動(dòng)，此次整風(fēng)過(guò)程中，樓盤(pán)高定價(jià)也被納入罪責之一。
而“湯臣一品”被調查背后，實(shí)際上是上海樓市面臨的新一輪過(guò)熱壓力。如何釋放潛在供應量，防止樓市可能再度出現的價(jià)格快速上漲，已經(jīng)變成了當務(wù)之急。
“湯臣一品”暴利有多少
“湯臣一品”是小陸家嘴黃金地段少有的幾個(gè)住宅樓盤(pán)之一。記者了解到，陸家嘴金融區最初全部土地性質(zhì)皆為商業(yè)辦公用地，直到1996年左右恰遇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)低谷此后又有亞洲金融風(fēng)暴，浦東地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也陷入困境，于是，浦東新區政府為了招商引資將一部分土地用地性質(zhì)從原來(lái)的辦公用地轉為住宅用地，湯臣所在的X4-2地塊以及鵬利海景公寓所在的X5-2、X5-3、X5-4地塊都屬于這種情況。這直接成就了“湯臣一品”高達7的容積率。也正因為如此，湯臣一品所在的地段可謂“稀有”。
湯臣集團主席徐楓稱(chēng)，湯臣在浦東基本上屬于只貢獻、不產(chǎn)出的狀態(tài)�！拔覀兦昂笤谄謻|投下20億美元，還沒(méi)有從浦東賺走什么大錢(qián)。整個(gè)浦東的投資，一直到去年才匯出1億多人民幣到香港……”湯臣集團執行董事湯珈鋮也曾公開(kāi)坦言，“‘湯臣一品’才是湯臣獲利的主要項目�！�
換句話(huà)來(lái)講，湯臣集團能不能掙錢(qián)，主要就看湯臣一品了。因此，湯臣集團極其不愿“賤賣(mài)”湯臣一品，徐楓說(shuō)，愿意出租，但是絕不降價(jià)。
事實(shí)上，湯臣一品的利潤確實(shí)豐厚。
資料顯示，湯臣一品所在的“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取。當時(shí)的該幅土地出讓金為5820萬(wàn)美元，由湯臣集團與永欣投資有限公司分別以80%、20%的股權共同持有。至2005年1月，湯臣集團宣布以1800萬(wàn)美元代價(jià)將余下的20%股權購入。因此，湯臣為這一地塊總共付出7620萬(wàn)美元，約6億元人民幣的土地代價(jià)。按照湯臣一品142000平方米總建筑面積計算，湯臣一品的樓板價(jià)應該是4225元/平方米，是現在出售均價(jià)11萬(wàn)元/平方米的3.8%。也就是說(shuō)，湯臣一品的房?jì)r(jià)是此前的樓板地價(jià)的26倍。
即使所有建筑材料全部取自頂極，湯臣一品的成本價(jià)格也決不會(huì )超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，湯臣至少可以在這一樓盤(pán)賺到數十億的利潤。
調查重點(diǎn)在“捂盤(pán)”
房地局對于湯臣一品的調查理由包括兩點(diǎn)，一是價(jià)格虛高，有捂盤(pán)惜售嫌疑；二是簽約銷(xiāo)售環(huán)節有虛擬交易、自我炒作之嫌。
湯臣涉及虛假銷(xiāo)售的理由是“開(kāi)盤(pán)至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時(shí)，網(wǎng)上撤銷(xiāo)3套定金合同，撤銷(xiāo)率列全市所有在售樓盤(pán)前列�！�
徐楓6月7日在倫敦接受采訪(fǎng)時(shí)解釋說(shuō)，購買(mǎi)這三戶(hù)的是同一人，也都付了定金，因不想被曝光，用的是開(kāi)曼群島之類(lèi)的海外公司名義，但官方不同意，也不同意外國人投資，最后只好取消交易。
上海房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，“湯臣一品”在2006年8月、2006年11月份、2007年2月售出三套住宅，分別是花園石橋路28弄8號3801室，建筑面積979平方米，由“愛(ài)博喬國際有限公司”購買(mǎi)；1601室，597.57平方米，買(mǎi)家名為“古媋糴”；3101室，597.57平方米，買(mǎi)家名叫“李放”。
根據湯臣總經(jīng)理徐彬介紹，第一個(gè)買(mǎi)家來(lái)自東南亞，而第三個(gè)買(mǎi)家來(lái)自香港；至于中間那個(gè)買(mǎi)家“古媋糴”，就是徐楓口中訂購3套后又取消的人，記者了解到，此人為女性，是一名臺灣企業(yè)家，此前曾一度擔任臺灣某上市公司副董事長(cháng)，這一資料與此前徐彬介紹中的買(mǎi)家“來(lái)自臺灣”相符。
由于去年7月的171號文件明確規定境外買(mǎi)家只能購買(mǎi)一套住房，徐楓的解釋能夠成立。至少從表面來(lái)看，湯臣集團虛假銷(xiāo)售似乎并不成立。
那么，湯臣的另一項嫌疑“捂盤(pán)惜售”能否成立呢？
從房地局的通知可以明顯看到，此次專(zhuān)項整治的重點(diǎn)是檢查和處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“捂盤(pán)惜售”行為，包括已達預售標準不辦理網(wǎng)上認證、不申請預售或已辦理網(wǎng)上認證未在規定時(shí)間內申請預售；已取得預售許可證不開(kāi)盤(pán)或已開(kāi)盤(pán)拒絕對外銷(xiāo)售；以虛擬預訂、預售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤(pán)的行為。
此次房地局調查點(diǎn)明的三個(gè)樓盤(pán)：一個(gè)撤銷(xiāo)率過(guò)高，一個(gè)虛擬預訂、另一個(gè)則是價(jià)格過(guò)高，分別反應了房地局羅列情況中的三種典型。其中“掛牌價(jià)格畸高”首次出現在捂盤(pán)行為名單之中。而按照房地局的說(shuō)法，湯臣所謂的捂盤(pán)行為應該屬于“掛牌價(jià)格畸高”。也就是說(shuō)，湯臣集團有通過(guò)掛出不合理的高價(jià)的方式故意不銷(xiāo)售。
早報記者調查過(guò)程中可以感受到，湯臣對于樓盤(pán)的確相當“珍惜”。記者日前前往湯臣一品接待中心，對方表示，不接受記者采訪(fǎng)，而看房則必須“至少提前2到3天”；記者了解到，湯臣對于自己的客戶(hù)身份相當挑剔，以售樓小姐的話(huà)來(lái)將，就是“不是每個(gè)預約客戶(hù)都會(huì )受到邀請看房�！�
浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰軍表示，以政府現行法律法規來(lái)看，并沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)定價(jià)具有任何約束，從這個(gè)角度來(lái)講，湯臣的天價(jià)“既不違法也不違規”。但是，李戰軍指出，此番調查湯臣，主要目的在于警示，提醒現在正在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，不得定出過(guò)高的價(jià)格，否則就會(huì )有“捂盤(pán)”之嫌。
兩年之癢？
業(yè)內人士表示，近期之所以整治“捂盤(pán)”，并將其范圍擴大，與近期上海樓市又出現過(guò)熱征兆有關(guān)。隨著(zhù)近期上海樓市的火爆，上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭指出，上海樓市可能正面臨著(zhù)“兩年之癢”。
易居研究院數據表明，今年3月上海住宅成交量環(huán)比劇增88.7%，同比穩增了6.2%；4月住宅成交量仍然環(huán)比增加了8.8%，住宅價(jià)格環(huán)比上漲10.4%；5月住宅量?jì)r(jià)仍呈上漲之勢。楊紅旭指出，如果6、7月份仍然持續這種上升勢頭，那么，上海樓市則真的出現了“兩年之庠”的征兆。
楊紅旭表示，所謂“兩年之癢”，主要是指改善型需求和少量投資量需求重燃入市的欲念。從最重要的成交量上分析，2004年上海住宅成交量高達3300萬(wàn)平米，2005年只有約1800萬(wàn)平米，2006年回升至約2200萬(wàn)平米。由此證明，在過(guò)去兩年持續的緊縮政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。在投資、投機需求銳減的同時(shí)，改善型需求亦陷入觀(guān)望，只有剛性需求仍在“孤軍奮戰”。隨著(zhù)上海房?jì)r(jià)穩定、股市日益火爆，包括投資以及改善型需求者重入樓市已經(jīng)有復蘇之態(tài)。
上海市政府新聞發(fā)言人焦揚在日前舉行的市政府例行新聞發(fā)布會(huì )上介紹說(shuō)，今年1~5月，上海市批準商品住房預售面積738萬(wàn)平方米，與去年基本持平。
從目前的交易數據可以看出，由于今年沒(méi)有經(jīng)歷類(lèi)似的宏觀(guān)調控，上海住宅成交量已經(jīng)比去年同期有所放大，而即使以去年水平計算，738萬(wàn)平方米的供應量也小于市場(chǎng)實(shí)際成交。
正是這種情況下，打擊“捂盤(pán)惜售”才成為當務(wù)之急。李戰軍表示，上海正處在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、價(jià)格微揚的新階段�？紤]到在2004年四季度、2005年一季度上海商品房?jì)r(jià)格暴漲的時(shí)期，虛擬交易一度泛濫，網(wǎng)上交易撤單率畸高的歷史前轍，這次行政手段是非常及時(shí)和必要的。一定要將問(wèn)題壓制在萌芽狀態(tài)中，從而保障市民購房的利益。
只是，與過(guò)去不同的是，目前，捂盤(pán)只是又有了一種新的形式而已。分析人士指出，樓盤(pán)價(jià)格過(guò)高，導致的最大結果就是銷(xiāo)售緩慢，如果有房不賣(mài)或者房?jì)r(jià)過(guò)高，就等于人為減小了市場(chǎng)有效供應。但是，一旦房地部門(mén)的調查結果表明湯臣一品因為價(jià)格過(guò)高而被認定“捂盤(pán)”，那么就應該有一個(gè)明確的價(jià)格標準，以確定怎樣的價(jià)格才可以被認定為“掛牌價(jià)格畸高”，目前來(lái)看，這一標準尚不存在。
實(shí)際上，行政手段調控房?jì)r(jià)已經(jīng)有地方開(kāi)了先例，比如南京最近出臺政府政策規定商品住宅銷(xiāo)售須明碼標價(jià)并由物價(jià)部門(mén)核價(jià)，政府規定利潤上限，開(kāi)發(fā)商不得擅自上調已公示的銷(xiāo)售價(jià)格。(劉秀浩)
