今年上半年，房?jì)r(jià)出現持續上漲局面，供求矛盾已經(jīng)被建設部認為是導致房?jì)r(jià)上漲主要原因之一。一方面是國土資源部促進(jìn)各個(gè)地方政府開(kāi)始加大土地供應量，另一方面，開(kāi)發(fā)商在大肆拿地的情況下，由于不可能立即變成供應上市，供應的土地正逐步變成了開(kāi)發(fā)商的“土地儲備”。
這種情況下，開(kāi)發(fā)商“囤地”行為已經(jīng)直接造成了供求緊張的導火索之一。專(zhuān)家指出，改變土地供應模式，防止開(kāi)發(fā)商囤地壟斷資源已經(jīng)成為當務(wù)之急。
上市公司瘋狂儲地
去年以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)(000002)一改前期“現金為王”的策略，開(kāi)始大規模拿地。
2006年年報顯示，截至2006年年末，已獲取的規劃中項目面積合計約1851萬(wàn)平方米，其中去年新獲取項目47個(gè)，總占地面積約910萬(wàn)平方米，規劃建筑面積總計約1222萬(wàn)平方米。到今年一季度，公司再增19個(gè)項目，規劃建筑面積292.9萬(wàn)平方米。即使以每年平均500萬(wàn)平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況，萬(wàn)科的拿地步伐絲毫沒(méi)有停止，粗略統計，單單是今年7月份1個(gè)月，萬(wàn)科在全國各地拿地已經(jīng)累計花出去超過(guò)60億元。
7月24日，北辰實(shí)業(yè)(601588)聯(lián)合北京城開(kāi)以92億元的天價(jià)中標湖南長(cháng)沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”，僅僅這一幅地王，就給北辰帶來(lái)了380萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲備。
金地(600383)年報顯示，到本年度報告披露時(shí)，公司未結算的土地儲備建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米。這部分土地儲備將可以保證公司5年的開(kāi)發(fā)需要。
保利地產(chǎn)(600048)同樣頻頻拿地，數據顯示，其現有土地儲備1000多萬(wàn)平方米左右，分布在全國10個(gè)城市，至少保證了未來(lái)3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需。
中國指數研究院華東分院副院長(cháng)陳晟表示，對于地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，投資者所觀(guān)察的最重要指標就是土地儲備量，正因為如此，上市公司增加土地儲備成為最好的發(fā)展途徑，加上目前上市公司很容易從公開(kāi)市場(chǎng)上募集資金，資金充沛也支持了其公開(kāi)拿地的行為。
買(mǎi)地速度高于開(kāi)發(fā)速度
國內上市公司的類(lèi)似舉動(dòng)其實(shí)有源可尋。在過(guò)去，大規模儲地是香港地產(chǎn)公司的生存法寶之一，過(guò)去幾年里，包括長(cháng)和系、恒隆地產(chǎn)、新世界、新鴻基等公司在內地大肆增加土儲，其中單單李嘉誠名下長(cháng)和系就接近2000萬(wàn)平方米。到最近，資金實(shí)力逐漸雄厚的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始依例為之。
國家統計局發(fā)布的統計數據顯示，今年上半年，全國土地購置面積與土地開(kāi)發(fā)面積增速繼續回升。上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長(cháng)10%，一季度是下降8.6%；分地區看，東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購置土地面積為8223萬(wàn)平方米，增長(cháng)14.3%，中、西部地區分別增長(cháng)7.7%和5.1%。與此同時(shí)，數據顯示，上半年完成土地開(kāi)發(fā)面積為1.18億平方米，增長(cháng)7.6%�？梢钥吹�，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來(lái)。
廣東公布的房地產(chǎn)運行情況也顯示，上半年，廣東房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積1254.47萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)27.5%；待開(kāi)發(fā)土地面積4748.55萬(wàn)平方米，增長(cháng)0.1%。但本年完成開(kāi)發(fā)土地面積1149.53萬(wàn)平方米，比上年同期減少228.58萬(wàn)平方米，下降16.6%。開(kāi)發(fā)企業(yè)出現“囤地”傾向。
建設銀行研究部剛剛出爐的一份《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告顯示：今年前5個(gè)月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠未達70%以上政策要求。此外，開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)、假售、抬價(jià)等問(wèn)題比較嚴重。2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣(mài)。
加劇供求矛盾
7月30日，國家發(fā)展改革委價(jià)格監測中心發(fā)布《2007年上半年房?jì)r(jià)分析及后期走勢預測》報告明確指出：開(kāi)發(fā)商囤地、捂房現象嚴重，加劇了供求矛盾。
從2006年上市公司年報看，一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備，土地儲備總建筑規劃面積多在300萬(wàn)平方米以上，個(gè)別企業(yè)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，按目前的囤地企業(yè)年開(kāi)發(fā)量計算，在沒(méi)有新購土地的情況下，一般可供連續開(kāi)發(fā)好幾年，個(gè)別企業(yè)土地儲備量可供開(kāi)發(fā)六七年，其他非上市開(kāi)發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲備。
在房?jì)r(jià)較快上漲的情況下，一些開(kāi)發(fā)商建而不售，捂盤(pán)惜售現象也很?chē)乐�。一些開(kāi)發(fā)商采取分批銷(xiāo)售、推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間、內部認購、大幅提價(jià)等方式拉長(cháng)銷(xiāo)售周期，通過(guò)控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。
根據去年房地產(chǎn)項目開(kāi)工數量預計，僅北京市今年推遲開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)就有幾十個(gè)，個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間甚至推遲1年，而價(jià)格也上漲了近20%。
推動(dòng)房?jì)r(jià)繼續上漲
由于近期開(kāi)發(fā)商儲備土地屢屢創(chuàng )出天價(jià)，大部分土地價(jià)格已經(jīng)達到了周邊樓板價(jià)格，基于成本上浮明顯，未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格上漲也被認為必然。
以北辰實(shí)業(yè)收獲的長(cháng)沙天價(jià)土地為例。目前長(cháng)沙平均房?jì)r(jià)為3500~3600元/平方米，而該地塊樓面成交價(jià)已達3500元/平方米，預計項目成本價(jià)將在5500元/平方米以上，業(yè)內人士認為，這一價(jià)差會(huì )迅速抬高當地房?jì)r(jià)。
建行報告指出，如果政府不出臺更有針對性的調控政策，下半年房地產(chǎn)價(jià)格將加速上漲。其中，中心城市高房?jì)r(jià)將波及周邊二、三線(xiàn)城市，前期房?jì)r(jià)上漲較少的城市也將出現快速補漲。
國家發(fā)展改革委價(jià)格監測中心觀(guān)點(diǎn)與之相似，統計顯示，從今年3月份開(kāi)始，全國36個(gè)大中城市商品房集中成交價(jià)已連續4個(gè)月環(huán)比上漲超過(guò)1.5%，這是2004年以來(lái)的第一次。從目前情況看，推動(dòng)近期房?jì)r(jià)較快上漲的因素很難在短期內消除，預計今年后期全國房?jì)r(jià)較快上漲的走勢仍將持續一段時(shí)間，全年漲幅可能略高于去年。(劉秀浩 李妮)
記者觀(guān)察
整理存量土地迫在眉睫
早報記者劉秀浩
實(shí)際上，為防止開(kāi)發(fā)商囤積土地，政府早有明文規定。1999年4月26日國土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》規定，連續2年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權。
2006年4月25日，國土資源部發(fā)布《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)，并規定從2006年7月1日起實(shí)行。
為保證用地者及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設項目的動(dòng)工日期外，《出讓合同補充協(xié)議》第一條約定了建設項目的竣工時(shí)間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收”.并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關(guān)負責人強調，這一規定主要是為解決一些項目長(cháng)期建設而不竣工問(wèn)題，防止開(kāi)發(fā)商長(cháng)期大量囤積土地。
但是，從執行情況來(lái)看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價(jià)上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。綠城中國董事長(cháng)宋衛平在拿下新江灣城土地后曾對記者表示，這一地塊開(kāi)始動(dòng)工，“至少要等1年半”。
中國指數研究院華東分院副院長(cháng)陳晟則表示，除了政府層面的土地供應之外，整理存量土地迫在眉睫。據陳晟透露，目前上海關(guān)于存量土地的整理工作已經(jīng)在進(jìn)行之中。
國土資源部中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)鄒曉云接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，對于目前已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商掌握的土地，只能采取市場(chǎng)手段抑制房?jì)r(jià)上漲，如在交易過(guò)程中增加稅收成本等。而同時(shí)，加大政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的掌控力度，積極滿(mǎn)足中低收入者的住房需求也是一方面。鄒曉云表示，目前國土方面一直在呼吁將大地塊的土地供應改變模式，分為中小地塊推向市場(chǎng)�！斑@樣可以有效避免少數大型開(kāi)發(fā)商壟斷土地資源，延長(cháng)開(kāi)發(fā)周期以囤地的行為�！�
