訪(fǎng)談對象
易憲容 中國社科院金融研究所研究員
李開(kāi)發(fā) 中國經(jīng)濟名家講壇副理事長(cháng)
提高房貸門(mén)檻不會(huì )抑制住房市場(chǎng)供應
背景：2003年1月21日，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(通稱(chēng)121文件)。隨后，相關(guān)部委陸續出臺了緊縮信貸、運用市場(chǎng)化方式加息、提高住房信貸利率的政策，直到2005年7月，商品房供應增長(cháng)大幅回落，但商品房?jì)r(jià)格仍然持續上升�！�9•27房貸新政”正式出臺前夕，全國一線(xiàn)城市的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已紛紛對新政表示“嚴重關(guān)切”。
新京報：從2003年央行下發(fā)121文件以來(lái)，政府幾乎每年都有調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大政策出臺。與以往的調控政策相比，927文件一個(gè)引人注目的亮點(diǎn)是，明確要求各商業(yè)銀行不得向具有囤積土地和房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，而且不得接受空置3年以上的商品房作為貸款的抵押物。我們是否可以做如是理解，政府的立場(chǎng)已經(jīng)更加明確，要借助信貸杠桿，擠出被捂住的房源和引導資金真正投向住房建設，從而擴大住房的市場(chǎng)的供應？
李開(kāi)發(fā)：的確如此。根據我的調查，目前絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商扮演著(zhù)明暗兩個(gè)角色，公開(kāi)的身份是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，另一個(gè)不公開(kāi)的身份是炒房的幕后策劃人，而且炒房的利潤甚至有時(shí)候比規規矩矩賣(mài)房還要高，因而他們更愿意利用從銀行套來(lái)的資金進(jìn)行房市炒作。我國最近幾年的住房?jì)r(jià)格之所以會(huì )甩開(kāi)住房?jì)r(jià)格與家庭年收入之間的合理比例(聯(lián)合國1990年設定的住房?jì)r(jià)格與家庭年收入之比為3比1，我國1998年國務(wù)院文件規定房?jì)r(jià)超過(guò)居民家庭年收入4倍的要進(jìn)行補貼)一路狂奔，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤房囤地、熱衷炒房不無(wú)關(guān)系。
易憲容：央行及銀監會(huì )希望出臺新信貸政策來(lái)打擊目前普遍存在的開(kāi)發(fā)商囤地、囤房的投機行為，當然這能夠起到一定的作用。但開(kāi)發(fā)商囤地、囤房?jì)H是表象。根本的問(wèn)題在于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快及房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的市場(chǎng)預期，在于存在嚴重缺陷的住房預售制度。對于前者，如果央行及銀監會(huì )能夠讓上述兩政策得到落實(shí)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)對價(jià)格上漲的預期自然會(huì )改變，而對于住房預售制度，政府應該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預售制度。
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