出臺物業(yè)稅尚不具備現實(shí)可行性
背景：去年土地增值稅出臺以后，持有環(huán)節上的稅，亦即物業(yè)稅爭議仍然很大，但是隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷攀升，出臺物業(yè)稅的呼聲再次高漲。另外，今年出臺的《物權法》給集體土地的上市流轉留了一個(gè)口子，而且成都、重慶兩市正在試點(diǎn)城鄉同地、同權、同價(jià)，輿論有關(guān)中央可能出臺政策讓集體土地上市流轉、抑制房?jì)r(jià)的傳言越來(lái)越盛。
新京報：事實(shí)上，我們上面已經(jīng)提到，各部門(mén)政策步調不一致、927文件本身的不完善，很可能導致文件的執行效果大打折扣。那么，我們有沒(méi)有其他可行的抑制炒房、穩定房?jì)r(jià)的政策選項呢？
李開(kāi)發(fā)：從其他國家調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟做法來(lái)看，目前有5種手段可供選擇：第一是取消房屋預售制度，或房屋預售制度不能讓開(kāi)發(fā)商獲得購房者的資金(比如美國)；第二是大幅提高第二套以上住房首付比例(比如英國一般要求個(gè)人申請第二套住房的貸款額度不能超過(guò)個(gè)人年收入的3.5倍，家庭申請則不能超過(guò)家庭年收入的4.2倍)；第三是為打擊炒房而開(kāi)征高額所得稅(比如韓國)；第四是開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，或者叫物業(yè)稅(比如美國，各州的稅率從1.2%到2.5%不等)；第五是國家提供特別優(yōu)惠措施，保證全民能擁有第一套住房。征收不動(dòng)產(chǎn)稅或叫物業(yè)稅，可以做到誰(shuí)投資、誰(shuí)受益、誰(shuí)承擔風(fēng)險，是抑制住房投機、穩定房?jì)r(jià)的最有效手段。
新京報：我國近期具備出臺物業(yè)稅的現實(shí)可行性嗎？
李開(kāi)發(fā)：2005年，建設部就開(kāi)始組織討論出臺物業(yè)稅問(wèn)題，但至今沒(méi)有出臺。原因主要有三：第一，各方對目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的評估不一；第二，既得利益集團的抵制；第三，有關(guān)部門(mén)對物業(yè)稅可能導致國內房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的擔憂(yōu)。
易憲容：我認為目前沒(méi)有出臺物業(yè)稅的必要，事實(shí)上物業(yè)稅不僅實(shí)施所要求的條件目前我國很難具備，而且各個(gè)地方可以根據當地情況制定稅率，所能發(fā)揮的調控作用十分有限。
新京報：那么易教授認為我國下一步的政策走向應該是什么呢？
易憲容：我認為，提高房貸按揭利率是目前比較可行的調控手段。但是，為了切實(shí)發(fā)揮提高房貸按揭利率的調控功能，必須從3個(gè)方面進(jìn)行政策完善：第一，必須以公共政策的角度來(lái)嚴格要求國內商業(yè)銀行堅決執行新的房貸信貸政策。一旦新的房貸信貸政策被納入公共政策體系，各家商業(yè)銀行就不得僅從商業(yè)利潤最大化的角度來(lái)考慮，而必須無(wú)條件執行。第二，央行及銀監會(huì )應該出臺一個(gè)嚴格的處罰指引，以確保每一個(gè)人和每一家商業(yè)銀行誠信。第三，央行及銀監會(huì )盡快建立住房預售款商業(yè)銀行托管制度，以確保住房預售款能夠不會(huì )流入炒房領(lǐng)域或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借銀行的資金囤房、囤地。(張健康)
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