熱熱鬧鬧又過(guò)一年。對于政府相關(guān)部門(mén)來(lái)說(shuō),2007年是高效的,盡管一系列房地產(chǎn)調控政策的出臺并沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的作用。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),2007年是亢奮的,市場(chǎng)形勢一路高歌,業(yè)績(jì)成倍增長(cháng),上市前仆后繼。對于購房者來(lái)說(shuō),2007年是理智的,越來(lái)越多的購房者不再急于為“驚心動(dòng)魄”的房?jì)r(jià)買(mǎi)單。
從本期開(kāi)始,《新北京樓市·2007京城樓市年終報告》將以政策、事件、市場(chǎng)、公司、人物、產(chǎn)品等多角度,分篇為廣大讀者回顧過(guò)去一年里京城樓市的歡喜與精彩、暗涌與低潮。敬請關(guān)注。
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最具明星氣質(zhì)的政策
●政策名稱(chēng):《物權法》
●出臺時(shí)間:2007年3月
內容點(diǎn)擊:《物權法》對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的五大問(wèn)題做了明確的解釋。首先,在土地使用權期限問(wèn)題上,《物權法》規定,市民的住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)以后可以自動(dòng)續期。其次,在車(chē)庫、車(chē)位的歸屬問(wèn)題上,《物權法》規定,社區停車(chē)場(chǎng)的所有權應當歸業(yè)主共有,業(yè)主有權自己管理或者聘請物業(yè)管理,物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權利并承擔義務(wù)。第三,在相鄰關(guān)系的問(wèn)題上,《物權法》規定,建造建筑物不得違反國家有關(guān)工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第四,在物權行為和債權行為的區分問(wèn)題上,《物權法》規定,當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。第五,在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度明確問(wèn)題上,《物權法》規定,不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得。
新樓市解讀:《物權法》已于今年10月1日正式實(shí)施;蛟S在這部自制定、公布以來(lái)便備受關(guān)注的法律實(shí)施之后,我們不會(huì )再看到曾經(jīng)手捧《憲法》在瑟瑟寒風(fēng)中站立數個(gè)小時(shí)對抗拆遷的老人,也不會(huì )再出現“最牛的釘子戶(hù)”。在《物權法》出臺實(shí)施的連鎖反應下,《住宅法》、增收物業(yè)稅等相關(guān)政策的出臺明顯加快腳步。
政策關(guān)鍵詞:保護公民私有財產(chǎn)
上榜理由:人氣超高,擁有13億超級“FANS”。
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最吊人胃口的政策
●政策名稱(chēng):《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準入標準的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》
●出臺時(shí)間:2007年11月
內容點(diǎn)擊:《通知》從戶(hù)籍年限、購房者年齡對申購經(jīng)濟適用房人群進(jìn)行規定,并從家庭人數、年收入、人均住房面積、家庭總資產(chǎn)四方面對申購人群進(jìn)行多方面考查;并將廉租房購房標準明確化。同時(shí),采取“三級審核、兩級公示”制度確保經(jīng)濟適用房申請過(guò)程公正。
《廉租住房保障辦法》則進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”;廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補貼和實(shí)物配租相結合。
《經(jīng)濟適用住房管理辦法》則詳細規定了經(jīng)濟適用房的建設管理、價(jià)格管理、準入及推出管理、監督管理等。一方面擴大經(jīng)濟適用房供應對象,使經(jīng)濟適用房供應對象與廉租住房保障對象相銜接;另一方面規定嚴禁以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后,以補交土地出讓金等方式變相進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā),以加強經(jīng)濟適用房用地管理,確保經(jīng)濟適用房供應。明確規定購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房不滿(mǎn)5年,不得直接上市交易;確需轉讓的,由政府回購;其次,購買(mǎi)滿(mǎn)5年的,在轉讓時(shí),應按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。
新樓市解讀:明確了準入準出標準,將經(jīng)濟適用房回歸到“家庭自身居住”功能,實(shí)現經(jīng)濟適用房與廉租房的對接。11月份出臺的這一系列與保障性住房相關(guān)的政策、細則讓老百姓終于“有據可查、有法可依”。隨著(zhù)明后兩年大批保障性住房的入市,這些政策也將迎來(lái)最終驗收。
政策關(guān)鍵詞:住房保障
上榜理由:從年初盼到年尾,老百姓等得花兒都謝了。
TOP 3
最立竿見(jiàn)影的政策
●政策名稱(chēng):《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)
●出臺時(shí)間:2007年1月24日
內容點(diǎn)擊:《通知》出臺后,土地增值稅將執行四級超率累進(jìn)稅率,即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式,對增值額超過(guò)扣除項目金額200%的,分別適用30%、40%、50%和60%的稅率,不再全部按60%的稅率計征。
新樓市解讀:按照新的計稅辦法,項目開(kāi)發(fā)的速度越慢、土地囤積的時(shí)間越長(cháng),企業(yè)就會(huì )支付更多的稅款。顯然,該政策的鋒頭直指開(kāi)發(fā)商的囤地現象。然而,累進(jìn)稅率并沒(méi)有阻擋住開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地的行動(dòng)。畢竟,相比提高的土地增值稅,擁有土地后所帶來(lái)的巨大利潤更具誘惑力。不斷上漲的房?jì)r(jià),則令購房者再次體會(huì )到“羊毛出在羊身上”的道理。
政策關(guān)鍵詞:累進(jìn)稅率
上榜理由:政策一出,惹得當時(shí)的地產(chǎn)股應聲大跌。你說(shuō)IN不IN?
TOP 4
最?lèi)?ài)國的政策
●政策名稱(chēng):《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《目錄》)
●出臺時(shí)間:2007年5月和2007年11月
主要內容:在今年5月出臺的《通知》規定,外商投資內地房地產(chǎn)項目必須通過(guò)審批。與此同時(shí),未來(lái)所有由地方部門(mén)審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。而半年后出臺的《目錄》則指出,我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng),外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作,并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。同時(shí),將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設”鼓勵投資類(lèi)別中刪除。
新樓市解讀:連續兩年對外資投資內地房地產(chǎn)進(jìn)行限制,再次顯現外資來(lái)勢洶洶的陣式。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是不是被外資炒熱的?中國的房?jì)r(jià)到底是不是由外資炒高的?比起老外們,中國人大概更想弄明白問(wèn)題的答案。溫家寶總理的一番解釋?zhuān)蛟S正是對“限外令”最好的注釋——“限制外資投資房地產(chǎn)是無(wú)奈之舉,畢竟好多人還買(mǎi)不起房!
政策關(guān)鍵詞:嚴格限制 不再鼓勵
上榜理由:“嚇”跑老外,肥水不流外人田。
TOP 5
最頭疼的政策
●政策名稱(chēng):《中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)
●出臺時(shí)間:2007年9月
內容點(diǎn)擊:《通知》規定,對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款首付款比例不得低于20%;對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高,具體提高幅度由商業(yè)銀行根據貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定。
新樓市解讀:“看病不能貸款、上學(xué)不能貸款,只有買(mǎi)房可以隨便貸款!北本┨靹t經(jīng)濟研究所所長(cháng)張曙光的話(huà)形象地總結了“房貸”作為當下銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的本質(zhì)。新政策出臺后令各大銀行好一陣手忙腳亂,執行細則也是遲遲難以出臺。提高首付款比例在遏止不必要房屋消費方面一定是有所作用的,但寄望此舉抑制房?jì)r(jià)并不樂(lè )觀(guān)。
政策關(guān)鍵詞:首付40%
上榜理由:銀行頭疼,購房者頭疼,供需雙方都一樣心不甘情不愿。
TOP 6
最郁悶的政策
●政策名稱(chēng):《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)
●出臺時(shí)間:2007年1月
內容點(diǎn)擊:《通知》確定了房地產(chǎn)交易監管形式,即分賬戶(hù)管理。強調房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構必須在銀行開(kāi)立客戶(hù)交易結算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù),用于存量房交易結算資金的存儲和劃轉,資金劃轉通過(guò)銀行轉賬方式進(jìn)行,不得支取現金;明確資金權屬——屬于交易當事人:明確該資金獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn),也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構的負債,其所有權屬于交易當事人。
新樓市解讀:在一連串中介卷款潛逃的惡性事件之后,資金監管政策被“逼”出臺。時(shí)至今日,資金監管盡管被強制要求執行,但似乎并沒(méi)有得到熱烈反響;蛟S剛剛發(fā)生不久的“中天事件”能夠令那些怕麻煩的購房者有所警醒,使這一政策真正落實(shí)到位。
政策關(guān)鍵詞:分賬戶(hù)管理
上榜理由:明明是維護權益的好政策,卻難博消費者歡心,想不郁悶都難。
(仰靜 賴(lài)大臣)