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“廣渠路15號地流標沒(méi)什么讓人吃驚的，畢竟面粉比面包還貴的日子不能太長(cháng)久，城市核心區的地價(jià)占到開(kāi)發(fā)成本60%以?xún)仁潜容^正常的，這幾塊地的低價(jià)成交，反映了土地市場(chǎng)開(kāi)始回歸理性�！鄙现�，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在接受記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。
1月16日，北京市國土局一口氣開(kāi)標了三塊“明星”地塊，包括此前流標的來(lái)廣營(yíng)清河營(yíng)村1號地、南沙灘東路3號地和廣渠路15號地。令人意外的是，在前兩塊地被眾開(kāi)發(fā)商激烈爭奪的同時(shí)，被業(yè)界視為“絕版地王”的廣渠路15號地卻“慘遭”流標。
“絕版地王”無(wú)奈流標
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根據北京市土地整理儲備中心的資料顯示，此前流標的來(lái)廣營(yíng)清河營(yíng)1號地重新開(kāi)標后共有3家公司投標，標底194270萬(wàn)元，最終由北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)公司以210059.66萬(wàn)元的最高投標價(jià)斬獲。而規劃總建筑規模8.19萬(wàn)平方米的南沙灘東路3號地，標底價(jià)為33240萬(wàn)元，住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的聯(lián)合體等3家公司參與了投標，其中，綠城房地產(chǎn)集團以58700萬(wàn)元成為全場(chǎng)出價(jià)最高的公司。按照規劃要求，這塊地將配建1萬(wàn)平方米、大約200套廉租房。
三宗地塊中最引人注目的廣渠路15號地塊系北京化工廠(chǎng)所在地，規劃建筑面積41.76萬(wàn)平方米，處于兩廣路的延長(cháng)線(xiàn)上。目前，地塊周?chē)呐涮自O施已經(jīng)比較完善，曾被視為“距離CBD最近的兩限房地塊”，也是近年來(lái)四環(huán)內出讓的最大一塊住宅用地。然而，就是這樣一塊優(yōu)質(zhì)，甚至可以說(shuō)稱(chēng)得上是“絕版地王”的廣渠路15號地塊卻因為只有兩家開(kāi)發(fā)商投標，未滿(mǎn)足“投標單位3家以上”條件而“慘遭”流標。
業(yè)內人士認為，開(kāi)發(fā)商一方面激烈爭地；一方面又不像以前那樣“逢地必拿”，既反映出開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)的增長(cháng)預期，同時(shí)也體現了在當前市場(chǎng)形勢前景不明朗的背景下，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)快速上漲的信心并不充足。
中低商品房房?jì)r(jià)將下跌？
“五環(huán)以外，單價(jià)8000元/平方米的商品房必然要下跌�！辈稍L(fǎng)中，潘石屹再次語(yǔ)出驚人。潘石屹直言，世界經(jīng)濟的衰退和美國次貸危機將直接影響到國內中低收入購房者，而這部分購房者主要是中低商品房的消費者，因此如果房地產(chǎn)整體形勢出現逆市的話(huà)，首當其沖下跌的就是中低商品房。
事實(shí)上，在不久前Reico工作室發(fā)布的年度報告中也顯示，目前依靠貸款買(mǎi)房的購房者比例已經(jīng)占到50%以上，而一段時(shí)間來(lái)出臺的系列針對購房貸款的信貸政策，幾乎全作用于這部分購房者身上。由于這部分人群對房屋消費主要集中在五環(huán)附近、8000元/平方米的房子上，因此，如果樓市“拐點(diǎn)”將會(huì )出現，則必然先在這些區域顯現。在此背景下，目前主要集中在這些區域內的供應地塊交易不旺，似乎也成為了情理之中的事。
與此同時(shí)，有業(yè)內人士認為，土地“囤地”稅的出臺迫使開(kāi)發(fā)商在拿到地后要抓緊上市，但考慮到集中上市所面臨的市場(chǎng)競爭壓力，放棄一些優(yōu)良地塊也是開(kāi)發(fā)商的緩兵之計。
土地“井噴”引發(fā)消化不良
從過(guò)去幾年北京市公開(kāi)出讓土地的規劃建筑面積和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積的比較分析來(lái)看，兩者一直存在較大缺口。據北京市建委房屋交易系統的統計數字顯示，2004年公開(kāi)出讓土地的規劃建筑面積僅占當年銷(xiāo)售房屋面積的26%；2005年占20%；2006年上漲到38%；到了2007年，公開(kāi)出讓土地的規劃建筑面積雖有大幅度上升，但也僅占當年房屋銷(xiāo)售面積的65%。
業(yè)內人士認為，2004、2005年雖然公開(kāi)出讓土地面積很少，但有相當一部分“8·31大限”的遺留土地急需協(xié)議出讓?zhuān)瑥浹a了公開(kāi)出讓土地供應的不足。而隨著(zhù)“8·31”遺留土地被逐年消化，2007年公開(kāi)出讓土地供應的不足無(wú)疑就造成了房屋供應依然緊俏的局面；2008年北京能否供應市場(chǎng)需要的充足土地也成為影響未來(lái)北京房地產(chǎn)走勢的最重要因素。
但從去年12月以及今年1月的土地供應來(lái)看，盡管去年12月份公開(kāi)出讓土地的成交激增，接近全年成交額的29%，但從區域分布來(lái)看，仍以遠郊區縣為主。而在過(guò)去4年時(shí)間，北京市公開(kāi)出讓的土地中有大部分都沒(méi)有在中心城區，其中去年北京四環(huán)內公開(kāi)出讓土地的規劃建筑面積更是不足總量的10%�？梢�(jiàn)，雖然近段時(shí)間有大量住宅用地“井噴”，但在目前市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚的影響下，顯然出現了“消化不良”、“沒(méi)胃口”的癥狀。
全國土地市場(chǎng)新年冷淡
2007年，從上半年的全國各地天價(jià)“地王”紀錄不斷刷新，到下半年“面粉比面包還貴”的質(zhì)疑和爭論，土地市場(chǎng)上演著(zhù)一場(chǎng)狂飆突進(jìn)的漲價(jià)運動(dòng)。然而，瘋狂背后隱藏的卻是購買(mǎi)者的觀(guān)望和開(kāi)發(fā)商對未來(lái)市場(chǎng)的未卜，這一點(diǎn)隨著(zhù)今年年初土地交易市場(chǎng)熱度的“急轉直下”不斷凸顯。
今年伊始，廣州市國土局一口氣推出21塊土地，土地供應量激增。然而，頻頻流拍的結果卻給熱鬧的土地拍賣(mài)市場(chǎng)當頭一棒。
同時(shí)，去年土地市場(chǎng)異�；鸨暮贾菰诮衲昴瓿跻惨豢跉馔瞥隽�6塊土地，結果同樣令業(yè)界大跌眼鏡。備受矚目的“75號地塊”，由于無(wú)人競價(jià)被興貴投資輕松收入囊中，30.7315億元的成交價(jià)僅比起拍價(jià)高出20萬(wàn)元。
可見(jiàn)，宏觀(guān)調控導致的觀(guān)望，不僅來(lái)自于消費者的買(mǎi)跌心理，更有開(kāi)發(fā)商對當下低迷樓市的慎重觀(guān)望。與此同時(shí)，由于目前樓市整體銷(xiāo)售狀況的不理想，加上土地交易的資金門(mén)檻進(jìn)一步提高，開(kāi)發(fā)商的“資金鏈”持續吃緊，這對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)更大的挑戰。
種種跡象表明，2008年新年開(kāi)局，全國土地市場(chǎng)顯然很難興奮起來(lái)。而在北京，受到第29屆奧運會(huì )期間開(kāi)發(fā)受限的影響，不少開(kāi)發(fā)商更關(guān)注的是能否趕在今年春節后、奧運會(huì )之前推出“庫存”項目，以規避第29屆奧運會(huì )可能出現的風(fēng)險。
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2008年土地成交三大特點(diǎn)預測
保障住房用地：保障性及“兩限房”土地仍將吸引部分開(kāi)發(fā)商的熱情；由于未來(lái)售價(jià)既定，開(kāi)發(fā)保障性住房的收益雖然比不上商品房，但由于利潤穩定，對部分開(kāi)發(fā)商具有一定的吸引力。
郊區土地：部分郊區土地成交量仍將放大，特別是通州、順義等“十一五”重點(diǎn)發(fā)展的新城。由于這些區域的房?jì)r(jià)、地價(jià)都比較低，長(cháng)遠的發(fā)展空間大。隨著(zhù)住宅郊區化趨勢日益明朗，郊區土地成交也會(huì )持續放大。
小面積土地：面積較小的土地成交速度將會(huì )加快。鑒于今年可能面臨的更嚴峻的市場(chǎng)形勢，“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)的風(fēng)險開(kāi)始放大。因此，需要資金不高且比較靈活的小面積土地，其成交的速度將會(huì )加快。(賴(lài)大臣)
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