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“拐點(diǎn)論”的戰火還在房產(chǎn)交易市場(chǎng)燃燒，土地市場(chǎng)已迎來(lái)乾坤大轉，提前站上“拐點(diǎn)”。
一個(gè)月前，體量66萬(wàn)平方米的來(lái)廣營(yíng)地塊爆冷流標，二次開(kāi)標也僅勉強逃過(guò)流標厄運；上周，地段體量俱佳的廣渠路地塊重蹈覆轍。近年來(lái)一直持續的天價(jià)爭地景象驟然間灰飛煙滅。是什么原因，導致一向嗜“地”如命的開(kāi)發(fā)商集體冷臉？看似偶然的明星地王流標事件，發(fā)生在樓市“拐點(diǎn)論”盛行、成交嚴重萎縮的當下，此中暗藏何種關(guān)聯(lián)與玄機？記者就此展開(kāi)深入調查……
地王流標
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【事件始末】
明星地王接連流標
2007年12月15日是朝陽(yáng)區來(lái)廣營(yíng)鄉清河營(yíng)村1號住宅用地開(kāi)標的日子。這一地塊所在區域位置相當有吸引力，規劃總建筑面積66萬(wàn)平方米的巨幅體量更是為近兩年之罕見(jiàn)。在業(yè)內人士看來(lái)，這樣的明星地塊理所應當成為地產(chǎn)大鱷們爭食的目標。然而，當天9時(shí)，北京市土地整理儲備中心負責人宣布，由于參加投標的開(kāi)發(fā)商不足3家，不符合開(kāi)標條件，該地塊以流標收場(chǎng)。
無(wú)獨有偶，僅僅過(guò)了一個(gè)月，另一“地王”——朝陽(yáng)區廣渠路15號地重蹈流標覆轍。雖然廣渠路15號地42萬(wàn)平方米的規劃體量不敵來(lái)廣營(yíng)地塊，但論名氣遠在后者之上。兩年前這一地塊就備受關(guān)注。此后上市日期推了又推，此間還險些成為限價(jià)房用地，吊足了無(wú)數開(kāi)發(fā)商的胃口。然而，在上周三的開(kāi)標會(huì )上，前來(lái)投標的開(kāi)發(fā)商竟只有兩家，最終以流標收場(chǎng)，爆出了年初京城土地市場(chǎng)的最大冷門(mén)。
熱門(mén)地塊集體遇冷
地王爆冷流標僅僅是一個(gè)極端的開(kāi)場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的冷臉同樣甩向了其他熱門(mén)地塊。
2008年1月16日，南沙灘東路3號住宅用地開(kāi)標。該地塊位于北四環(huán)和北五環(huán)之間，雖然規劃建筑面積只有8.2萬(wàn)平方米，但緊鄰奧運場(chǎng)館，地段相當誘人。2006年該地塊掛牌時(shí)報價(jià)曾被瘋狂刷新，若不是突然宣布暫停出讓?zhuān)A計參加競價(jià)的13家開(kāi)發(fā)商又要上演天價(jià)拿地的大戲。時(shí)隔兩年該地塊終于以招標形式再度露臉，市場(chǎng)熱度卻大相徑庭。開(kāi)標當天僅三家開(kāi)發(fā)商投標，勉強逃過(guò)流標厄運。此外，一個(gè)月前流標的來(lái)廣營(yíng)地塊當天再度開(kāi)標，也僅有三家房企投標。
今不如昔：去年8家爭食一塊地
新年后這樣的拿地場(chǎng)面無(wú)法與土地市場(chǎng)此前的熱度相提并論。根據記者對去年招標出讓的13宗明星地塊的統計，每一地塊參與競爭的開(kāi)發(fā)商平均達到8家。其中昌平北七家地塊吸引了10家投標企業(yè)，而爭奪豐臺小井村地塊的竟高達12家。就連限房?jì)r(jià)競地價(jià)的兩限房用地，平均投標企業(yè)數量也超過(guò)了每宗7家。其中，東鐵匠營(yíng)和常營(yíng)B2地塊分別高達14家和15家。眾多的競爭者也導致了成交價(jià)格的高漲。記者統計發(fā)現，13宗明星地塊中超過(guò)6成的項目溢價(jià)超過(guò)100%。尤其是四宗掛牌地塊的溢價(jià)幅度分別高達277%、210%、198%和180%。
【原因調查】
專(zhuān)家評估 性?xún)r(jià)比高 流標匪夷所思
“據我所知，保利、華遠、華潤、中石油一直高度關(guān)注廣渠路15號地，流標確實(shí)出乎意料�！痹鳛閷�(zhuān)家參加多宗地塊評標的北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)高千里在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
目前廣渠路15號地尚未重新開(kāi)標，底價(jià)不得而知。高千里告訴記者，2004年這塊地掛牌出讓時(shí)，起價(jià)12.8億元，開(kāi)發(fā)商蜂擁爭食，50輪競價(jià)后已高達18.2億元，合樓面地價(jià)3600元/平方米。
“廣渠路36號地2006年成交樓面地價(jià)5652元/平方米。近兩年周邊市場(chǎng)發(fā)展迅速，地塊會(huì )有很大升值。廣渠路15號地位置上佳，地形也非常齊整，并且再次出讓時(shí)住宅用地比例上調，土地成本相對增加。因此15號地的價(jià)格肯定高出這個(gè)水平�！备咔Ю锉硎�，盡管土地價(jià)格略高，但仍然具有相當大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。至于是否是廉租房配建、環(huán)保投入等附加要求抑制了開(kāi)發(fā)商對兩大地王的拿地熱情，高千里認為，“也許有一些外部因素所致，但這些條件對這塊地應該沒(méi)有影響�！�
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