發(fā)表評論 關(guān)鍵詞： “繞行”規避
“如何規避相關(guān)政策，順利地把資金匯進(jìn)內地，已是不少在境外上市的內地房企需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題�！币幻顿Y銀行人士直言不諱地指出。
由外管局于去年發(fā)布的“130號文”指出，對2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門(mén)批準證書(shū)且通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)(包括新設和增資)，各分局不予辦理外債登記和外債結匯核準手續。
據一位外資房地產(chǎn)企業(yè)人士透露，按照規定，如果參與競拍不成功，這筆外匯就會(huì )被退回到原賬戶(hù)；如果競拍成功，保證金就會(huì )被當作出讓金的一部分進(jìn)行結算。而對于競得項目實(shí)行開(kāi)發(fā)的外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，便可以向商務(wù)部申請審批，待審批通過(guò)之后，就可以前往外匯管理局進(jìn)行備案。然而，這看似簡(jiǎn)單的流程，操作起來(lái)卻異常復雜。
“130號文”的頒布，使得需要新注冊的外資企業(yè)(包括項目公司)的審批時(shí)間大大延長(cháng)，有時(shí)候甚至無(wú)法在規定時(shí)間內及時(shí)交納土地款項。而在境外上市的內地房企，由于其募集的資金等同于“外資”，因而同樣享受了外資“結匯難”的待遇。面對急需向投資者有所“交待”的窘境，一時(shí)間，境外上市的內地房企種種令人眼花繚亂的“變身”方式便粉墨登場(chǎng)。
曾有報道稱(chēng)，不少“地下錢(qián)莊”為客戶(hù)進(jìn)行匯兌、本外幣置換，有企業(yè)借助這一渠道以達到將資金快速匯回內地的目的。另?yè)䴓I(yè)內人士向記者透露，自經(jīng)常項目外匯管理新政正式實(shí)施之后，也有企業(yè)將總額拆分，通過(guò)不同名義的個(gè)人賬戶(hù)匯回�！暗@一方法通常只能適用于幾百萬(wàn)美元的款項，而股市融資通常涉及到上億美元，就需要另辟蹊徑了�！�
有資料顯示，由于前兩年國家對于非貿易服務(wù)缺乏真實(shí)性審核規定，因此，近年來(lái)由運輸、旅游、建筑、咨詢(xún)、會(huì )展、法律等項目導致的收付行為增長(cháng)很快。而一家以開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)知名的港資上市企業(yè)，采取的便是“內部流轉”的方式�！跋仁窃O立多個(gè)項目公司，然后在各個(gè)項目公司之間締造商業(yè)合同。對于外匯管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，只要有正當用途便可以予以批復�！痹撊耸肯蛴浾呓榻B說(shuō)。而一旦通過(guò)批復、順利引入外匯之后，這些合同是否“如約”履行，恐怕很難會(huì )有下文。
去年5月份，由商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》(50號文)，規定外商投資內地房地產(chǎn)項目必須通過(guò)審批。與此同時(shí)，未來(lái)所有由地方部門(mén)審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。而在定期公布的“完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)名單”中，我們不難發(fā)現，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市中的投資案例批復極其稀少，絕大部分位于二、三線(xiàn)城市。
據該港資房地產(chǎn)企業(yè)人士介紹，如果當地土地市場(chǎng)允許外資企業(yè)介入競地的話(huà)，一般來(lái)說(shuō)需要先行到當地的工商局進(jìn)行項目公司的設立�！暗灿芯硟饶阁w公司直接參與的方式，具體看地塊競標要求�！痹诓糠殖鞘械耐恋卣信膾煨问街�，會(huì )設立有外幣形式的保證金賬戶(hù)，對于參與的外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，便可以免去結匯這一環(huán)節，直接從境外把外幣匯入該賬戶(hù)。而據他透露，當地政府可根據具體情況對賬戶(hù)予以不同程度的“支持”�！坝袝r(shí)候，這種賬戶(hù)幾乎等同于變相的結匯通道，非�？旖莺脱杆��！�
“如果項目位于二、三線(xiàn)城市，外匯經(jīng)批準進(jìn)入的可能性就更大�！币患颐蕾Y投資基金的中國首席代表稱(chēng)。據悉，有部分內地房企赴港上市之后，為了將募集所得資金匯回內地，紛紛在二、三線(xiàn)城市加大拿地力度。而其中動(dòng)作幅度最大的房企，莫過(guò)于碧桂園(2007.HK)和綠城中國(3900.HK)。
去年4月份完成上市的碧桂園，在半年不到的時(shí)間里迅速擴張。該公司公布的中期業(yè)績(jì)報告里稱(chēng)，截至去年8月15日，碧桂園土地儲備量已達5400萬(wàn)平方米，比上市之前增長(cháng)了180%。這家發(fā)跡于廣東省的本地企業(yè)，其觸角已伸至全國22個(gè)城市，且絕大多數位于二、三線(xiàn)城市。而綠城中國在去年一年的土地儲備則增加了670萬(wàn)平方米，總儲備量達到1900萬(wàn)平方米，只有不足一成的土地儲備量分布于北京、上海等一線(xiàn)城市。
“由于資本市場(chǎng)融資所得需要注明用途才能提取款項，而二、三線(xiàn)城市的當地政府對于外資的配合度相應更高些，從而可以順利獲取項目并成立項目公司，以此作為申請理由將募得資金匯回內地�！痹撁蕾Y投資基金負責人表示。按照一般業(yè)內理解，加大二、三線(xiàn)城市的土地擴張力度，大多是由于當地土地獲取成本低廉，且房?jì)r(jià)上漲空間高。但該人士做出的“規避結匯政策”分析，則為之提供了另一種版本的解讀。
似乎可以“佐證”這種解讀的一個(gè)事實(shí)是：與在大本營(yíng)浙江省的“順風(fēng)順水”不同，綠城中國多年來(lái)在上海取得的第二塊地，即以12.6億元總價(jià)取得的新江灣城D1地塊，卻在獲取之后不久傳出了“資金緊張”的風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)。據悉，按照掛牌文件明確要求，競得方必須在簽訂《國有土地使用權出讓合同》日起60天內付清全部土地出讓金以及配套費用。有投行人士透露，最后綠城中國動(dòng)用了境內集團公司的資金和資源，才完成了土地出讓金的給付工作和地塊項目公司的注冊。
對于相關(guān)部門(mén)是否會(huì )對外資投資地區存在“引導性”，高力國際華東區董事總經(jīng)理翁琳表示“無(wú)法推測”。她認為，外資投資機構只能通過(guò)現行政策的實(shí)行現狀，來(lái)做相應的策略調整。
關(guān)鍵詞：融資遇冷
普華永道發(fā)布的報告稱(chēng)，中國香港地區依然是內地企業(yè)進(jìn)軍國際資本市場(chǎng)的主要平臺。根據該機構提供的數據，受惠于更多內地中型企業(yè)赴港上市，預計2008年在港集資總額有望達到2800億港元，其中，房地產(chǎn)企業(yè)仍是“主力部隊”。
“相較于新加坡股市、美國股市，內地房企無(wú)論在傳統習慣還是概念操作上，更易為中國香港的資本市場(chǎng)所接受�！币患彝赓Y投行人士這樣解釋對香港股市“青睞有加”的緣由。但也由于與內地市場(chǎng)形成的密切聯(lián)動(dòng)，也使得香港股市更易受到內地政策的“波及”。有不少外資投行人士表示，為避免風(fēng)險，如今只愿意接受已設立有離岸企業(yè)的公司的上市業(yè)務(wù)。這樣一來(lái)，對于新近想步入境外資本市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增設了上市難度。
原本有望打響今年內地房企在港上市“第一槍”的昌盛中國(1863.HK)，卻在公開(kāi)招股截止當天“啞了炮”，宣布擱置上市計劃。根據昌盛地產(chǎn)公布的招股計劃，此次IPO擬招2.5億股，價(jià)格區間在3.32港元至4.51港元之間，集資額介于8.3億至11.28億港元。該集資額已較之原先預期的20多億港元縮水一半有余，但仍然未能挽回市場(chǎng)頹勢，只能暫時(shí)退卻了事。
事實(shí)上，出現這種結果并不意外。市場(chǎng)人士早在之前便稱(chēng)，在內地嚴管外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，市場(chǎng)對其并不抱樂(lè )觀(guān)期望。甚至在香港當地知名金融服務(wù)機構時(shí)富金融的投資建議中，昌盛中國被評為“不吸引”。
有分析師指出，宏觀(guān)調控政策對于在港上市的內地房企是否會(huì )造成影響，是投資者的關(guān)注焦點(diǎn)。無(wú)獨有偶，2006年調控政策緊鑼密鼓之時(shí)，瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)就曾在公開(kāi)招股的最后階段，決定將公司的上市計劃延后。雖然從2006年下半年起，直至2007年第三季度，內地房企的股票行情持續高漲。但自去年11月開(kāi)始，隨著(zhù)新一輪宏觀(guān)調控大幕拉開(kāi)，大部分香港股市的地產(chǎn)股進(jìn)入了下降通道，同時(shí)，多只新股在上市當日即跌破發(fā)行價(jià)。
與此同時(shí)，由于外匯進(jìn)入內地市場(chǎng)的通道也在日益緊縮之中，這對于原本希冀依靠境外融資擴張的內地房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。去年11月間，碧桂園在上市之后嘗試對外大舉發(fā)債，但最后無(wú)奈推遲；而另一家內地房企雅居樂(lè )(3383.HK)向海外投資者發(fā)行31億港元的優(yōu)先票據計劃，最終也只能不了了之。業(yè)內專(zhuān)家認為，市場(chǎng)氣氛不好、定價(jià)不理性，加上外匯流入受監控等各項因素綜合起來(lái)，導致此種結果產(chǎn)生。
盡管“紅籌模式”企業(yè)采用“增資擴股”的方式實(shí)現境外融資更為可行，但也有業(yè)內人士表示無(wú)奈，“這種方式同樣會(huì )有能否通過(guò)批復的問(wèn)題�！庇捎谑艿秸w市場(chǎng)及政策影響，計劃前往境外上市的內地房企可能會(huì )做相應的策略調整。與去年新股較易呈現高市盈率的行情不同，香港敦沛證券投資研究部主管郭家耀曾表示，今年市盈率預測為30倍以上的新股，“恐都難受寵”。而對于上述提及的昌盛中國，時(shí)富金融在報告中稱(chēng)，預測其市盈率在16.6倍至22.6倍間，本身估值“不廉宜”。
但也有投資機構人士認為，在港上市新股市盈率的“縮水”，有助于市場(chǎng)回復理性�！斑@對于機構投資者來(lái)說(shuō)是好事，如果市盈率過(guò)高，一旦產(chǎn)生波動(dòng)下調，投資利潤會(huì )遭受威脅。但現在反而是好機會(huì )�！迸c該觀(guān)點(diǎn)相適應，摩根士丹利近期開(kāi)始試圖“唱多”內地地產(chǎn)股，認為過(guò)去一段時(shí)間內，內資地產(chǎn)股累計調整達39%，雖是三年來(lái)最大跌幅，但投資者重新介入內資地產(chǎn)股的時(shí)機已到，“中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)趨勢沒(méi)有改變�！�(記者 唐文祺)
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