發(fā)表評論 巧借房貸融資
□晨報記者劉暢
記者的一個(gè)朋友是一家民營(yíng)通訊服務(wù)業(yè)的銷(xiāo)售總監，因為在海外工作過(guò)一段時(shí)間，積蓄比較豐厚，他先后買(mǎi)過(guò)兩處房產(chǎn)都沒(méi)有用貸款。最近，他的一個(gè)老同事邀請他合伙開(kāi)公司，代理以前一個(gè)客戶(hù)的產(chǎn)品，但問(wèn)題也隨之而來(lái)：做“代理”需要事先墊付120萬(wàn)元“保證金”才可以拿貨經(jīng)營(yíng)。因為是“合伙”，他至少要出一半資金，可是他手頭一時(shí)拿不出60萬(wàn)元。
作為老朋友，記者替他出謀劃策一番：他的總資產(chǎn)包括兩處房產(chǎn)，其中一套商鋪買(mǎi)的時(shí)候60萬(wàn)元、一套自用的住房50萬(wàn)元，現在這兩處物業(yè)市值總共在200萬(wàn)元左右；此外，他還有市值約30萬(wàn)元的股票和10萬(wàn)元存款。粗略計算一下，他的總資產(chǎn)雖然有240萬(wàn)元，但其中主要是房產(chǎn)，也難怪他拿不出60萬(wàn)元。
好在目前多數銀行有抵押貸款業(yè)務(wù)，尤其是房產(chǎn)可以申請“流動(dòng)資金抵押貸款”。我又為他算一筆賬：兩處房產(chǎn)市值200萬(wàn)元，抵押給銀行，申請三成貸款就可以解“燃眉之急”；而貸款的60萬(wàn)元只占總資產(chǎn)的25%———貸款比例不到30%，這對于他來(lái)說(shuō)也屬于“財務(wù)安全”的范圍。
更常見(jiàn)的情形是，有些家庭原來(lái)少量的貸款早已還清，而現在面臨買(mǎi)車(chē)、二次裝修等需要拿出一筆資金，這時(shí)候也可以申請“房產(chǎn)抵押貸款”，一般可以根據自身的需求，最高申請到房地產(chǎn)評估價(jià)格的7成貸款。事實(shí)上，多數家庭可能不需要貸到足夠額度。例如，2002年左右一套原價(jià)30萬(wàn)元的房子，現在市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值都要在80萬(wàn)元以上，就算按照3成申請貸款，20多萬(wàn)元的貸款金額也足已支付日常的大宗消費。
買(mǎi)房套用公積金
□魚(yú)兒
買(mǎi)房未必是炒房，也未必是自住，還可以是為了理財。隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷上升，現在很多企事業(yè)單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業(yè)員工公積金和補充公積金月度交納總額超過(guò)2000元，有些企業(yè)在公積金之外，還有房屋補貼。在單位高福利的支撐下，用理財的方式買(mǎi)房不啻為一個(gè)聰明的舉動(dòng)，如果投資得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。
陳小姐就是這樣一個(gè)善于用房子來(lái)理財的白領(lǐng)。2007年上半年，陳小姐在股市投資小有所獲，20多萬(wàn)元投資一舉上漲到30萬(wàn)元。下半年開(kāi)始，股市像坐電梯般上上下下了，陳小姐將所有的炒股資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)———她用30萬(wàn)元做首付購買(mǎi)了一套位于內環(huán)內的二手房，其余的房款純公積金貸款，按揭30年，每月還貸總額2500元。此時(shí)，陳小姐的補充公積金賬戶(hù)已經(jīng)開(kāi)通兩三年了，賬戶(hù)里積存了好幾萬(wàn)元，且每月還有兩千多元的入賬。除此以外，每年陳小姐還可以獲得公司下發(fā)的兩萬(wàn)元房屋補貼。拿下了這套房子后，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修，陳小姐將這套房子租了出去，租金每月3000元。
這套二手房為陳小姐帶來(lái)了豐厚的回報：首先，剛剛買(mǎi)好房子半年，上海房?jì)r(jià)迅速上漲，陳小姐60多萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)的二手房已值80多萬(wàn)元。其次，房貸每月由公積金償還，陳小姐基本不需要從口袋里另外掏錢(qián)供房，貸款買(mǎi)房其實(shí)一點(diǎn)都不累，每個(gè)月公積金加補充公積金正好支付房貸，3000元的月租金和單位的房屋補貼反而成為陳小姐的零花錢(qián)。
據業(yè)內人士透露，近兩年以來(lái)，上海購房者中公積金使用比例呈直線(xiàn)上升趨勢，購房者已經(jīng)充分意識到利用公積金購房和理財的重要性。根據上海住房公積金中心的數據，目前上年結轉的公積金存款的銀行利率為3.33%，而半年到五年以上商業(yè)存款利率從3.78%到5.85%。在貸款方面，目前五年以上的公積金貸款利率為5.22%，而同期的商業(yè)房貸利率高達7.83%�？梢�(jiàn)，在條件允許的情況下，應盡量降低公積金賬戶(hù)中的存款比例，同時(shí)提高貸款比例。
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