發(fā)表評論 被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價(jià)房，由于相關(guān)政策的暫時(shí)性缺失，一誕生就有變味的趨勢，令人擔憂(yōu)。
作為排頭兵城市，全國首批10個(gè)限價(jià)房項目在廣州一經(jīng)推出，立刻引來(lái)重大關(guān)注。一時(shí)間，限價(jià)房規劃遍地開(kāi)花，京滬穗遙相呼應。然而，上海證券報記者在多日的深入調查后卻發(fā)現，限價(jià)房的開(kāi)發(fā)仍然有著(zhù)不為人知的亂象。
廣州10個(gè)限價(jià)房項目中，記者抽樣調查的7個(gè)項目幾乎百分之百按照限價(jià)房用地配“自留地”的方式出讓?zhuān)撮_(kāi)發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來(lái)自由規劃開(kāi)發(fā)，如可以做高檔公寓、甚至別墅；限價(jià)房樓盤(pán)可能以“補地價(jià)”的方式將低價(jià)購得的限價(jià)房用地部分轉為商品房用地也引發(fā)討論；另外，表面稱(chēng)作限價(jià)房的“花都區風(fēng)神大道北項目”其實(shí)只針對東風(fēng)日產(chǎn)乘用車(chē)公司內部職工購買(mǎi)，多數單套建筑面積更高達150平方米以上……
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“近期雨后春筍般的限價(jià)房項目?jì)H是各地響應建設部領(lǐng)導號召的案例嘗試，還沒(méi)有如經(jīng)濟適用房一樣形成指引性文件。無(wú)章可循的結果是限價(jià)房很長(cháng)一段時(shí)間只停留在嘗試階段，操作中的多樣化做法決定了它不可能長(cháng)期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限價(jià)房的直接動(dòng)因，也只是將其視為拉低城市房?jì)r(jià)均價(jià)，表彰調控政績(jì)的方式�！鄙虾７康禺a(chǎn)專(zhuān)家叢誠稱(chēng)。
“限價(jià)房立足于調控而非保障，立足于對市場(chǎng)出現不正常情況的彌補而不是取代�！睆V州市國土房管局副局長(cháng)黃文波日前接受采訪(fǎng)時(shí)的表態(tài)，似乎也在印證專(zhuān)家的判斷。
優(yōu)惠? 限價(jià)房用地里可建別墅
去年12月中旬，位于廣州金沙灣的“保利西子灣”和廣州科學(xué)城的“萬(wàn)科新里程”兩個(gè)樓盤(pán)相繼對外預售。與市面上其他商品住宅不同的是，這兩個(gè)樓盤(pán)在當時(shí)住宅用地進(jìn)行招投標出讓時(shí)即根據政府規定“定死”了一個(gè)銷(xiāo)售單價(jià)，分別為6500元/平方米和6000元/平方米，且比周邊市場(chǎng)化商品房?jì)r(jià)格偏低，是為限價(jià)房。
由此，一場(chǎng)席卷全國的限價(jià)房興建潮迅速展開(kāi)。對于開(kāi)發(fā)商而言，10%以下的收益率是應政府要求的社會(huì )和諧工程。限價(jià)房，被占據全國城市人口60%的中低收入家庭視為解決住房問(wèn)題的嶄新希望。
2006年10月，全國房地產(chǎn)龍頭國企之一的保利集團通過(guò)“雙限雙競”方式拿下廣州白云區金沙洲B3736F01號商品住宅用地。2007年12月29日，地塊上矗立起來(lái)的嶄新樓盤(pán)保利西子灣如期面世。在由政府統一審核申購資格的前提下，1600多名購房者排到選房資格， 該項目6500元/平方米的統一單價(jià)也被廣州市房地局相關(guān)人士介紹為廣州市區內最低價(jià)格。
隨后，更多限價(jià)房項目被廣州計劃在2008至2009年推出，如中海地產(chǎn)的金沙馨園，龍光集團的科學(xué)城項目KXC-H4地塊(下稱(chēng)龍光項目)，富力地產(chǎn)的金沙洲B3734F01\02\04項目(下稱(chēng)富力項目)，奧園置業(yè)的番禺中心城區南區4-3地塊(下稱(chēng)奧園項目)，亨利地產(chǎn)的花都區107國道D地塊，以及風(fēng)神汽車(chē)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司花都區風(fēng)神大道北項目(下稱(chēng)風(fēng)神項目)。
廣州的10大限價(jià)房項目總建筑面積近180萬(wàn)平方米，多數在今年內推出，占廣州年商品房銷(xiāo)售總面積的20%�！盁o(wú)疑，限價(jià)房的推出對廣州今年的房?jì)r(jià)將產(chǎn)生重大影響�！笔袌�(chǎng)人士判斷。
然而，限價(jià)房究竟是以拉低商品房均價(jià)為目標的臨時(shí)調控手段，還是一個(gè)長(cháng)期、可復制的住房保障體制，目前仍不得而知。而根據記者的了解，廣州10個(gè)限價(jià)房項目大多數是“一項一議”的個(gè)案操作，其中政府為開(kāi)發(fā)商“配套”提供不同的優(yōu)惠政策是最明顯的特征之一。
一些具體的優(yōu)惠如：保利西子灣4幢沿江樓盤(pán)定位為高檔住宅，市場(chǎng)人士預計單價(jià)可能在萬(wàn)元/平方米以上；萬(wàn)科新里程占地8.8萬(wàn)平方米，限價(jià)房?jì)H為6萬(wàn)平方米，余下2萬(wàn)平方米為聯(lián)排別墅，單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，單套售價(jià)300萬(wàn)至400萬(wàn)元；龍光項目有10%的建筑面積可自行選擇物業(yè)形態(tài)，目前規劃已定為別墅類(lèi)，從施工平面布置圖上看，別墅用地面積占整個(gè)項目的30%以上；中海金沙馨園項目也配有部分商品房，但具體比例和價(jià)格未定；富力項目為富力集團與另一開(kāi)發(fā)商合作，知情人士稱(chēng)也會(huì )建部分商品房。
買(mǎi)地建限價(jià)房的同時(shí)，還可以另外獲得建別墅的地，這在國家對獨幢別墅用地已下“禁令”、高檔物業(yè)用地也是寸土寸金的調控年代，可謂是開(kāi)發(fā)商難得的獲利機會(huì )。由此，限價(jià)房建設不再是只為政府打工的賠本買(mǎi)賣(mài)，反而一轉向成了開(kāi)發(fā)商眼里的寵兒�！跋迌r(jià)房是政府與開(kāi)發(fā)商雙向選擇、互利互惠的結果�！币晃坏禺a(chǎn)資深人士表示。
暴利? 成本利潤率可達240%
專(zhuān)家介紹，一般來(lái)說(shuō)，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前廣州限價(jià)房項目的利潤到底如何？
萬(wàn)科地產(chǎn)內部人士為記者算了一筆賬：“我們的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建設成本2000多/平方米，總體而言，限價(jià)房銷(xiāo)售利潤率在10%以下，這個(gè)項目的利潤主要靠別墅支撐�！�
萬(wàn)科的回答與龍光集團說(shuō)法趨于一致。龍光項目公司工程人員告訴記者，該項目拿地成本1300多元/平方米，建設成本約1300元左右，再加上裝修、綠化等一系列費用，這個(gè)最高限價(jià)僅有4000元/平方米的限價(jià)房項目銷(xiāo)售利潤不到10%�！安贿^(guò)我們有10%的建筑面積是造別墅的，我們的利潤主要來(lái)自這里，銷(xiāo)售單價(jià)預計在1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米之間�！惫鞠嚓P(guān)人員告訴記者。
而記者從龍光項目施工平面布置上發(fā)現，建筑面積10%的別墅項目占地面積大約在40%左右，除山體因素外，實(shí)際占地也有30%多。受此影響，真正的限價(jià)房項目容積率看來(lái)就非常緊張。萬(wàn)科一位銷(xiāo)售人員介紹，相臨不遠的萬(wàn)科項目與龍光項目單價(jià)相差2000元。從房型上看，萬(wàn)科新里程兩梯6戶(hù)，分別有16層和24層；而龍光項目則是兩梯9戶(hù)，18層�！耙粋�(gè)兩梯9戶(hù)的商品房項目其實(shí)居住密度是非常高的，這樣的限價(jià)房能有多大的市場(chǎng)認可度，現在不好說(shuō)�！睂�(zhuān)家表示。
從公開(kāi)資料上看，萬(wàn)科與龍光的樓盤(pán)容積率都為2，而龍光的策略無(wú)疑是壓低別墅容積率，提升品質(zhì)和價(jià)格，以彌補限價(jià)房4000元/平方米的限價(jià)損失。
據了解，龍光項目總建筑面積約28萬(wàn)平方米，以10%造別墅計，別墅建筑面積2.8萬(wàn)平方米，即便以單價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米計，可回款4.2億元。除去1300元/平方米的地價(jià)，即便建設成本高達3000元/平方米，銷(xiāo)售利潤率也能達到70%以上、成本利潤率則超過(guò)240%。如果加上限價(jià)房部分，該項目回款總值可超過(guò)14億元，平均銷(xiāo)售利潤率至少在33%以上。
對于限價(jià)房部分，開(kāi)發(fā)商也有后備選擇�！安糠窒迌r(jià)房如果2年之后沒(méi)有賣(mài)掉，政府就以售價(jià)回收。如果政府不回收，開(kāi)放商就補地價(jià)，然后以普通商品住宅的性質(zhì)出售，這個(gè)房子不止這個(gè)價(jià)，我們不擔心棄購的問(wèn)題�！比f(wàn)科工作人員稱(chēng)。
“在建保障性住房方面，多數大型企業(yè)是愿意參與的，這不僅有利于拉近政企關(guān)系，也確實(shí)有利可圖�！币患掖笮头科罄峡偢嬖V上海證券報。
合規? 限價(jià)房配建別墅被稱(chēng)政策特許
“最早的雙限房可以說(shuō)是政府與開(kāi)發(fā)商協(xié)商的一個(gè)結果。當初是二八開(kāi)，即20%建大戶(hù)型、80%建小戶(hù)型，但價(jià)格是限定的�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家韓世同介紹。如今，二八開(kāi)成了商品房與限價(jià)房的分水嶺�！肮驹谀玫貢r(shí)就與相關(guān)政府部門(mén)約定二八原則，即20%用地面積由開(kāi)發(fā)商自由規劃，80%用地面積建設限價(jià)房�！比f(wàn)科銷(xiāo)售人員介紹。
對于政府與開(kāi)發(fā)商的約定是否合規，市場(chǎng)反應不同�！跋迌r(jià)房可以做別墅嗎？我們從來(lái)不知道。如果可以做，我們也愿意去拿限價(jià)房用地�！睆V州一家開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示詫異。
但另一些資深業(yè)內人士對此不以為然�！叭绻鼉赡暌恢痹谡信膾焓袌�(chǎng)拿地，應該熟悉這種模式�！鄙虾Ｅd海房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞稱(chēng)，政府部門(mén)以各種變相優(yōu)惠的方式鼓勵開(kāi)發(fā)商參與保障性或類(lèi)保障性住房的建設，這是慣常做法之一。上海以前也做類(lèi)似的事，比如開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房需要拿出部分建筑面積用于安置回遷戶(hù)，而廣州是反過(guò)來(lái)，大部分是限價(jià)房，其中一部分是商品房，這樣也可以提高開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情。
“應該說(shuō)二八分成是為解決保障性住房供給的特許政策，限價(jià)房項目多大面積可以用于商品房建設和銷(xiāo)售，是明確寫(xiě)在土地招標文件中的，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)具有同等的判斷依據�！睂�(zhuān)家表示。
最新市場(chǎng)消息顯示，除廣州、北京等已經(jīng)推出限價(jià)房或限價(jià)房建設規劃外，上海等地方政府也在積極醞釀限價(jià)房產(chǎn)品，以響應中央有關(guān)部門(mén)的號召。
“如果所有限價(jià)房項目都有‘一事一議’的配套優(yōu)惠，那推廣復制的可能就不大。加上申購人資格審核這個(gè)最大的難題，限價(jià)房會(huì )不會(huì )重演之前北京經(jīng)濟適用房的混亂局面，成為開(kāi)發(fā)商與投機者新的尋租空間，將是有待檢驗的問(wèn)題�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究所所長(cháng)李戰軍稱(chēng)。
面對市場(chǎng)對限價(jià)房的多種疑惑，廣州相關(guān)部門(mén)和相關(guān)企業(yè)多數婉拒了記者的采訪(fǎng)要求。廣州市國土房管局回復：“您的采訪(fǎng)函領(lǐng)導批示此事還在研討，暫不方便全部回答�！�
“關(guān)于限價(jià)地項目的開(kāi)發(fā)，我司尚無(wú)開(kāi)發(fā)限價(jià)房的經(jīng)驗，做限價(jià)房的目的是響應政府政策，關(guān)注解決中低收入者的居住需求，在保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，肩負企業(yè)公民責任，其他暫不便接受采訪(fǎng)，我司會(huì )按政府相關(guān)政策進(jìn)行開(kāi)發(fā)�！眾W園置業(yè)回復。
“限價(jià)房的推出標志著(zhù)廣州落實(shí)民生承諾、妥善解決住房問(wèn)題方面既務(wù)實(shí)、又創(chuàng )新。標志著(zhù)我市多層次住房梯級供應和消費體系的正式形成，和諧社區建設實(shí)踐有了新發(fā)展�！睆V州市房地局曾經(jīng)表示。
亂象? “補地價(jià)”和單位自建房充抵也是問(wèn)題
另一個(gè)存在于限價(jià)房市場(chǎng)的“另類(lèi)”現象是“補地價(jià)”的做法。
據此前公開(kāi)報道，保利西子灣項目中的高檔住宅部分將通過(guò)“補地價(jià)”的方式獲得商品房銷(xiāo)售資格。保利公告顯示，西子灣地塊成交土地面積為80759平方米，成交價(jià)款4.13億元，地塊容積率不超過(guò)2。以此測算，該項目樓板地價(jià)約為2557元/平方米。如果以1萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格計，高檔江景住宅部分的成本利潤率也達100%以上，銷(xiāo)售利潤率則達50%以上。
或許正因如此，保利地產(chǎn)在該項目正式發(fā)售當日對廣州本地媒體表示將針對高檔住宅部分補足了地價(jià)。上海某房企負責人則認為，補地價(jià)的時(shí)間段對于限價(jià)房是個(gè)問(wèn)題：如果沒(méi)有在土地出讓前確定，就有“非透明操作”的可能。
另一業(yè)內人士則稱(chēng)，應該以理解的態(tài)度去看待這一問(wèn)題，因為在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也有可能會(huì )遇到不可抗力，成本增加，這個(gè)時(shí)候就需要政府相關(guān)部門(mén)通過(guò)一種變通的方式給予開(kāi)發(fā)商應有的補償。
除了買(mǎi)限價(jià)房用地配別墅項目的“套餐方案”、補地價(jià)方式模糊等特征外，廣州限價(jià)房項目更有深意的一個(gè)現象是以類(lèi)似單位自建房的項目“充抵”限價(jià)房規劃。
根據記者初步了解，廣州風(fēng)神汽車(chē)房地產(chǎn)公司承建的風(fēng)神公社項目原本計劃“優(yōu)先”銷(xiāo)售給東風(fēng)日產(chǎn)公司員工，但廣州風(fēng)神汽車(chē)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工則向記者介紹，這個(gè)在廣州10個(gè)限價(jià)房項目中占地面積最大的樓盤(pán)將只賣(mài)給公司員工，不對外銷(xiāo)售。銷(xiāo)售單價(jià)2800元/平方米，大部分戶(hù)型面積在150平方米以上，甚至還有復式結構房型。
這一新事物誕生初期的亂象如何控制，已經(jīng)擺在了決策者的案頭�！拔覀儾幌Ｍ詈蟮慕Y果是，極少部分所謂‘幸運’的中等收入家庭住上了限價(jià)房，開(kāi)發(fā)商賺得超值收益，地方政府實(shí)現拉低房?jì)r(jià)的目標，整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有根本改變�！贝鞯铝盒幸晃毁Y深人士這樣表示。
對這些亂象的具體情況，本報還將持續關(guān)注、報道。(周鵬峰 于兵兵)
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