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房地產(chǎn)暴利有多高?武漢一開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)30%(2)

2008年03月26日 00:06 來(lái)源:中央電視臺經(jīng)濟半小時(shí) 發(fā)表評論

  那么銷(xiāo)量下降的原因是什么呢?蘭世立認為,武漢房?jì)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn),統計分析顯示,2007年武漢商品住宅成交均價(jià)達到了創(chuàng )紀錄的5663元,而這一年的銷(xiāo)售面積也達到了破紀錄的1021萬(wàn)平方米,蘭世立說(shuō),過(guò)高的房?jì)r(jià)透支了武漢的購買(mǎi)力,要啟動(dòng)市場(chǎng)只能采取降價(jià)這種非常舉動(dòng),在幾經(jīng)權衡后,最終把起價(jià)從8800元降到了現在的6000元。蘭世立透露,即使降到目前這個(gè)價(jià)位,東星一樣能有足夠的利潤空間。

  蘭世立:“15%左右,10%左右吧!

  蘭世立說(shuō),以目前6000元的起價(jià)計算,每套房子他們的利潤也會(huì )達到幾百元,高的會(huì )達到一千元,蘭世立還透露說(shuō),在做出降價(jià)決定前,他也曾和同行溝通過(guò),結果是大多數人明確反對,公開(kāi)宣布降價(jià)后,甚至有開(kāi)發(fā)商在電話(huà)里對他進(jìn)行謾罵。

  蘭世立:“他說(shuō)如果這么做對房地產(chǎn)是個(gè)影響,有的甚至直接跟我講,如果你這么做就造成了武漢的房地產(chǎn)地震、雪崩,你要負這個(gè)責任,你是對我們大家不負責任,對我們產(chǎn)業(yè)不負責任!

  面對節后房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷,武漢東星集團把房?jì)r(jià)把8800元降到了6000元,降幅高達30%,但即使是這樣,東星的負責人面對記者的時(shí)候也承認,如此低價(jià)賣(mài)房,他們還能得到10%到15%的利潤,面對東星公布的這些數字,我們不禁要問(wèn),那些動(dòng)不動(dòng)價(jià)格就上萬(wàn),甚至十幾萬(wàn)的樓盤(pán),其中的利潤又到底有多大呢?

  蘭世立:“你比如像武漢最高的房子賣(mài)到了一萬(wàn)五,一萬(wàn)八,而他們的綜合成本,其實(shí)社會(huì )是最清楚的,那事實(shí)上應該說(shuō)有比較大的利潤空間,也可以說(shuō)是暴利!

  蘭世立說(shuō),對于業(yè)內人士來(lái)說(shuō),每一幢樓盤(pán)的成本和利潤其實(shí)都是一本透明的帳,一般情況下,商品房的成本主要由三方面組成:樓面地價(jià),也就是開(kāi)發(fā)商取得土地的價(jià)格;建安成本,也就是每幢樓房的建筑安裝成本;運營(yíng)費用及稅收,這部分一般占售價(jià)的10%左右。所以構成商品房成本的就是兩大塊:樓面地價(jià)和建安成本,以東星推出的這棟樓盤(pán)為例,土地是分兩期拿到的,總的地價(jià)和(平均)樓面價(jià)格大概在兩千多元每平方米。

  那么這棟樓盤(pán)的建筑成本又是多少錢(qián)?記者找到了樓盤(pán)的建筑商,武漢新七建設集團的副總經(jīng)理余進(jìn),他告訴記者,這個(gè)房子的建設成本大概就在1800塊錢(qián),統建部分的從升機根到住戶(hù),最后打樁,地下室,在到房屋的建造,這個(gè)建造成本大概就在一千七八百塊錢(qián)。

  余進(jìn)說(shuō),在建筑成本里,人工要占20%,鋼材、沙石等材料費占60到70%,同時(shí)根據樓盤(pán)高度的不同,建筑成本也會(huì )差距較大,東盛開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)屬于十二層以上的高層,每平方米的成本不會(huì )超過(guò)2000塊錢(qián),十二層以下的小高層不會(huì )超過(guò)1500塊錢(qián),七層以下的低層不過(guò)超過(guò)1000塊錢(qián),由于各地人工成本不同,造價(jià)會(huì )略有變動(dòng),但幅度不大。

  這樣經(jīng)過(guò)計算,我們就可以得出東盛樓盤(pán)的成本價(jià)。蘭世立說(shuō),成本大概5000多塊錢(qián)。

  蘭世立說(shuō),目前我國對土地開(kāi)發(fā)實(shí)行公開(kāi)招標拍賣(mài),這樣樓面地價(jià)也是透明的,另外建筑成本在全國來(lái)講差距也不大,這樣所有的商品房成本其實(shí)都能輕易計算出來(lái)。

  對于蘭世立的這種說(shuō)法,武漢的開(kāi)發(fā)商是否會(huì )認可?在采訪(fǎng)期間,記者聯(lián)系了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),但卻始終沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意就暴利問(wèn)題接受采訪(fǎng),武漢市房地產(chǎn)交易管理中心的龍克虎在地產(chǎn)行業(yè)工作了十多年,他告訴記者,武漢樓盤(pán)降價(jià)的空間肯定是存在的。

  那么事實(shí)是否如此?記者以購房者的身份隨機進(jìn)行了走訪(fǎng),在位于漢口區的一處高層住宅,樓盤(pán)的名字叫武漢天地,開(kāi)發(fā)商是一家來(lái)自上海的企業(yè)。

  銷(xiāo)售人員說(shuō),每平方米售價(jià)一萬(wàn)二到一萬(wàn)九千五,均價(jià)是一萬(wàn)五千元,這還只是一期樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格,眼下開(kāi)發(fā)的這些價(jià)格還會(huì )更高,那么樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設成本又是多少??jì)|房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料,信息顯示,這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的,樓面地價(jià)為2339元每平方米,建筑成本即使以3000元計算,記者可以很容易計算出該樓盤(pán)的大概成本。

  億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶告訴記者,這個(gè)是應該存在百分之百的利潤的。

  其實(shí),房?jì)r(jià)的成本并不是什么秘密,甚至可以說(shuō),在內行人那里是一本很透明的帳,這些成本與高漲的房?jì)r(jià)一對比,房地產(chǎn)業(yè)的利潤確實(shí)很高,而就在房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候,武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上還出現了一個(gè)新現象,土地拍賣(mài)價(jià)格屢創(chuàng )新高,不斷出現所謂的地王,這些地王和商品房的暴利又有什么聯(lián)系?

  蘭世立告訴記者,事實(shí)上,在確定樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的時(shí)候,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中間存在著(zhù)默契,而億房網(wǎng)的明晶晶則證實(shí),這種價(jià)格聯(lián)盟確實(shí)存在,特別是在這個(gè)樓盤(pán)整體的市場(chǎng)比較看好,樓盤(pán)銷(xiāo)量?jì)r(jià)格上漲時(shí),那他們可能會(huì )共同來(lái)把它特別是同一片區的樓盤(pán),可能會(huì )共同來(lái)炒作這個(gè)片區的價(jià)值,提升這個(gè)樓盤(pán)的一個(gè)價(jià)格。

  明晶晶向記者透露,這種價(jià)格聯(lián)盟可以說(shuō)是普遍存在,在武漢一個(gè)是舊城區改造過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商們就成功地進(jìn)行了一次炒作,開(kāi)始是5500塊錢(qián)每平方米,然后后進(jìn)的幾個(gè)樓盤(pán)都來(lái)炒作,把它炒作成為,包裝成一個(gè)武漢的高檔商品住宅區,現在價(jià)格就是八九千塊錢(qián),甚至到了一萬(wàn)二。

  明晶晶說(shuō),在賣(mài)到5500元的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)是有利可圖,而最后那片小區賣(mài)到了一萬(wàn)兩千元,其中的利潤可想而知,而這種暴利也吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了地價(jià)的上升,最終又分攤到房?jì)r(jià)上。

  據業(yè)內人士介紹,近年來(lái),隨著(zhù)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫,來(lái)自香港、東部沿海的房地產(chǎn)企業(yè)大批進(jìn)入武漢市場(chǎng),隨之武漢開(kāi)始接連出現地王,有的地塊竟然創(chuàng )下全國單宗土地最高成交價(jià)拍賣(mài)紀錄,數據顯示,2007年,武漢出讓土地每畝單價(jià)達到666.65萬(wàn)元,同比增幅竟達到143%,業(yè)內人士同時(shí)透露,就全國范圍內來(lái)說(shuō),除了稅收外的各項收費也是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的重要因素。在剛剛過(guò)去的兩會(huì )期間,一批政協(xié)委員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研,拿出了一份“房?jì)r(jià)清單”,這份清單表明,各部門(mén)收取的各種費用占總房?jì)r(jià)的30%左右。

  全國政協(xié)委員王超斌:“我認為最起碼它收費會(huì )降一半以下,清理出來(lái)一多半以上,甚至會(huì )百分之六七十都應該清理出來(lái)!

  王超斌告訴記者,根據他的調查,目前政府部門(mén)對房地產(chǎn)行業(yè)所收取的費用多達五十幾種,包括藍圖審查費、防雷檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、墻改費、施工放線(xiàn)費、規劃咨詢(xún)費、工程造價(jià)咨詢(xún)費、質(zhì)量監督費、散裝水泥推廣費、房屋面積界定費、房?jì)r(jià)審查服務(wù)費、管線(xiàn)綜合竣工圖設計費等等,涉及25個(gè)部門(mén)。王超斌委員認為,目前這些收費中不少項目都不具備合理性。

  而這些名目繁多的收費也為腐敗提供了溫床。

  全國政協(xié)委員金正新:“我舉個(gè)例子,都知道有個(gè)人房費這一項,我們當時(shí)通過(guò)有關(guān)關(guān)系做作工作,就是報批有關(guān)人員就是簡(jiǎn)單的做個(gè)弊,給我們東西,他把他那個(gè)簽字的筆給我們,讓我們回來(lái)拿著(zhù)他那個(gè)筆在后面畫(huà)了個(gè)零,這樣的話(huà),我們的報批費用減了90%!

  委員們提供的資料還顯示,各種稅費加上稅收,在有些地方占到了地方財政收入的30%至50%,最終,所有的這些費用全部轉嫁到了房?jì)r(jià)上。在武漢采訪(fǎng)期間,記者了解到,在東星集團推出降價(jià)舉措后,部分樓盤(pán)也相應推出了一些贈送活動(dòng),但也有一些開(kāi)發(fā)商采用這樣的方式為銷(xiāo)售造勢。

  明晶晶說(shuō),目前還沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商公開(kāi)宣稱(chēng)要跟進(jìn)東星,多數企業(yè)現在還處于觀(guān)望階段,對于這些開(kāi)發(fā)商的心態(tài),武漢天地的銷(xiāo)售人員做出了這樣的解釋。

  武漢天地售樓人員:“如果低下來(lái)的話(huà),肯定后面沒(méi)有人買(mǎi)的,我都不會(huì )買(mǎi)的,如果它太低的話(huà),我會(huì )想可能后面會(huì )5000,我根本就不會(huì )看,房子肯定就不會(huì )低!

  記者:“如果是降價(jià)的話(huà),反而會(huì )影響這棟樓?”

  武漢天地售樓人員:“當然會(huì )影響,我整個(gè)項目是920畝,150萬(wàn)方,如果我第二期,這才賣(mài)了多少,我把它賣(mài)掉,降價(jià)了,那么后面的房子,根本就沒(méi)有人敢買(mǎi)了!

  采訪(fǎng)結束時(shí),蘭世立用叛逆這個(gè)詞概括了他的這次舉動(dòng),也許,現在的蘭世立是孤獨的,但對于自己的拮擇,蘭世立卻充滿(mǎn)信心。

  蘭世立:“這么講吧,我們只能說(shuō)先人一步,就在別人未走,我們先走了一步,我相信后面會(huì )有更多的樓盤(pán),會(huì )采取這種行動(dòng)!

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