發(fā)表評論 誰(shuí)的暴利？
王超斌今年進(jìn)京參加“兩會(huì )”前，委托河南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )做了一份“房?jì)r(jià)清單”。在清單里，市場(chǎng)房?jì)r(jià)中，地價(jià)占23%至30%，建筑成本約占25%至30%，稅負成本約占到房?jì)r(jià)的15%，房地產(chǎn)商利潤約占10%至18%，財務(wù)成本約占8%。結論是：“地價(jià)在漲，稅費在漲，如此下去，房?jì)r(jià)如何會(huì )降？”
取消重復收費是王超斌建議的重中之重。比如，房地產(chǎn)項目配套費要重復征收兩次，一次是在申請土地使用證時(shí)，一次是在建房規劃審批時(shí)。王表示，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的學(xué)校、醫院等公用設施，本來(lái)應該政府部門(mén)投資興建，結果地方政府強行向開(kāi)發(fā)商征收配套費。
而一些收費根本沒(méi)用于原來(lái)收費的用途。比如地方政府收取綠化費，卻只負責小區外部的綠化，小區內的綠化則只能由開(kāi)發(fā)商自己完成。也就是說(shuō)綠化等本屬公共規劃的部分，事實(shí)上也是先由開(kāi)發(fā)商承擔。
除了各項稅費之外，地方政府獲得地價(jià)上漲部分的收益也多為開(kāi)發(fā)商所詬病。
前述接受《中國新聞周刊》采訪(fǎng)的楊姓工程師則稱(chēng)：“一般地價(jià)成本占到總成本中的40%到50%，房?jì)r(jià)好的時(shí)候40%，房?jì)r(jià)跌的時(shí)候50%�！�
北京市北部小某山樓盤(pán)是楊姓工程師比較熟悉的一個(gè)項目�！澳玫降氐木鶅r(jià)是3000多每平米，賣(mài)出去均價(jià)是7000多。要繳納5.5%的產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅，25%的企業(yè)所得稅，0.05%的合同印花稅，還有土地增值稅。你說(shuō)土地成本要占到多少？這還只是拿地的價(jià)格�？隙ㄟ�得要考慮到土地增值的情況�！�
無(wú)論地價(jià)占比是40%還是30%，但地價(jià)漲幅無(wú)疑最明顯。根據“中國城市地價(jià)監測系統”顯示，到2007年第三季度，全國地價(jià)比上年度同一季度增長(cháng)3.75%，其中北京增長(cháng)了8.65%，達到每平方米4242元。
全國房?jì)r(jià)大幅上漲始自2005年。因此，許多開(kāi)發(fā)商認為，2004年全國開(kāi)始實(shí)施的“招拍掛”制度，是使得天價(jià)地頻頻出現、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“面粉貴過(guò)面包”現象的禍首。
2002年7月1日，國土資源部實(shí)施《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》，被稱(chēng)為“土地革命”的11號令，在這個(gè)規定里面第一次明確提出商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、商品住宅用地必須走向市場(chǎng)，通過(guò)“招拍掛”方式來(lái)公開(kāi)出讓。但2002年“招拍掛”并未在全國范圍內推開(kāi)。
2004年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，即28號文件，在這個(gè)文件里面進(jìn)一步提出，經(jīng)營(yíng)性基礎設施用地也要實(shí)行有償使用，工業(yè)用地也要創(chuàng )造條件實(shí)行“招拍掛”。
從此，土地進(jìn)入了“招拍掛”時(shí)代。在競價(jià)儲地的浪潮中，衡量的標準便是價(jià)高者得。從此，各地“天價(jià)”地塊頻出，與之相應的房?jì)r(jià)也紛紛得到大幅度的提高。
但鄒曉云不認為地價(jià)增高是房?jì)r(jià)增高的理由。他告訴《中國新聞周刊》，“地價(jià)、稅費肯定與房?jì)r(jià)有關(guān)，但說(shuō)地價(jià)、稅費導致高房?jì)r(jià)是片面的，地價(jià)根據我們這幾年的監測，一直占總成本的40%，增幅不大�！�
“地價(jià)、稅費是成本，它們對開(kāi)發(fā)商決定價(jià)格起作用，但最后要賣(mài)的時(shí)候肯定是需求越多，賣(mài)的越高，定的價(jià)格能否起到作用，最終還是得看需求�！编u說(shuō)。
無(wú)論地價(jià)與房?jì)r(jià)的關(guān)系如何，地價(jià)的最終獲利者是地方政府。與稅費一樣，地方政府的此種獲利也遭遇了全國政協(xié)委員的異議。
十名聯(lián)名提案人之一、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟研究所副所長(cháng)蔡繼明就對《人民政協(xié)報》記者稱(chēng)：“我們這個(gè)提案就是建言政府的。任何商品的價(jià)格構成都不是單方面的，房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系、開(kāi)發(fā)成本等多方面的因素影響。而開(kāi)發(fā)成本中有25%至30%是政府征收的稅費，另外土地費用還占了同樣的比重。最近這十幾年來(lái)，地方有多少GDP是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的？尤其是土地出讓金，更是相當于第二財政。這是不可持續的。過(guò)去幾年間，我國耕地減少速度是每年1000萬(wàn)畝。這離‘18億畝耕地的紅線(xiàn)’越來(lái)越近。所以，我們就是要通過(guò)不斷規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提醒地方政府，依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展道路走不通了�！�
實(shí)際上，房地產(chǎn)稅費多且亂的話(huà)題并不新鮮。但由于早先房地產(chǎn)商拿地成本低，稅費問(wèn)題顯得并不嚴重。河南省地產(chǎn)研究中心的研究人員對《中國新聞周刊》說(shuō)，在2004年“8·31”大限之前，開(kāi)發(fā)商拿地的成本都非常低，之后拿地的成本比較高，稅費問(wèn)題就凸現出來(lái)了。
在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，房地產(chǎn)的利潤已嚴重縮水，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，三四年前拿地的企業(yè)，利潤比較可觀(guān)，近兩年拿地的企業(yè)，利潤很一般。2005年和2006年，鄭州房產(chǎn)商的利潤還是很高的，大概能達到70%～80%，甚至能達到150%。
河南大唐置業(yè)有限公司副總經(jīng)理張國棟說(shuō)，河南有500多家房地產(chǎn)企業(yè)，利潤能達到20%～25%的只有幾家，一般的企業(yè)大概10%～15%。
上海證券報此前分析，當開(kāi)發(fā)商接受上述收費設置的時(shí)候，等于與地方政府之間達成一種近似于契約關(guān)系的默契，地方政府會(huì )對開(kāi)發(fā)商囤積居奇、捂盤(pán)惜售等行為在某種程度上熟視無(wú)睹，以此作為對開(kāi)發(fā)商接受地方政府收費行為的補償。而從2005年至今，中央連續出臺嚴厲的調控措施，如果地方政府嚴格執行調控措施，等于打破了與開(kāi)發(fā)商之間的默契，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費的計劃就可能受阻。
倘若王超斌等的減少稅費建議得以最終施行，至少可能促使房?jì)r(jià)下降20%以上，這不僅是因為輕稅減費降低了商品房的開(kāi)發(fā)成本，更是因為，地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益共同體被打破，由此降低的開(kāi)發(fā)成本可能更加可觀(guān)。
王超斌對《中國新聞周刊》表示，沒(méi)估計建議實(shí)施的可能性，但即使稅收方面動(dòng)不了，至少收費方面可考慮取消。3月10日，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司下發(fā)《關(guān)于協(xié)助提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)稅費收取情況的函》，要求各地選擇本市1～3個(gè)房地產(chǎn)項目上報具體稅費情況。 ★
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