發(fā)表評論 金融調控的力量
李耀智認為，銀行信貸不再強力支持投資客，樓市方向的扭轉就容易得多
樓市蕭條的同時(shí)，投資客們感到貸款的難度也越來(lái)越大。
“城中央”的銷(xiāo)售代表王力說(shuō)，有幾十套房去年8月就交了定金，但至今辦不下貸款，無(wú)法成交。
“深圳此次房?jì)r(jià)下跌，與金融系統的調控有很大關(guān)系�！崩钜钦f(shuō)，按照中原地產(chǎn)深港研究中心的研究，以往歷次調控未起到預期作用，原因在于金融系統的支持不夠。
如2006年6月“九部委十五條”發(fā)布之際，銀行不僅沒(méi)收緊房貸，反而推出各種刺激消費的信貸產(chǎn)品，使投資者背后有強大資金支持。
去年則不同，銀行7次加息，多次上調金融機構存款準備金。去年9月27日，中國人民銀行及中國銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布通知，對房地產(chǎn)信貸政策做了重要調整，確定了第二套房貸利率。
在深圳，去年7月開(kāi)始，各商業(yè)銀行就減少了房貸數量。據中國人民銀行深圳中心支行的數據，去年8月各銀行的房貸總額是145億，9月是99億，10月則為49億。
中原地產(chǎn)去年的統計顯示，因無(wú)法取得貸款而取消合同或追加首付的個(gè)案大幅上升，有近3成個(gè)案無(wú)法取得貸款，剩下7成中即使取得貸款，貸款總額也普遍下降兩三成。
“如果銀行信貸不再強力支持，樓市方向的扭轉就容易得多�！崩钜钦f(shuō)。
政府的調控政策
推出兩限房，“剝奪”開(kāi)發(fā)商定價(jià)權，并讓購房者“看到希望�！�
深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒分析，深圳房?jì)r(jià)實(shí)現下跌，本地政府的宏觀(guān)調控也功不可沒(méi)。
2007年11月30日，深圳國土局發(fā)布了兩宗“兩限房”用地土地使用權出讓公告。兩限房擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤空間，“剝奪”了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權。
王鋒認為，不具備自由交易和投資功能的兩限房，能實(shí)實(shí)在在解決部分中間階層的住房需求，使他們看到了希望，一些人在買(mǎi)房問(wèn)題上有所觀(guān)望。
兩限房以龍華和寶龍工業(yè)區為試點(diǎn)，前者是近年來(lái)房?jì)r(jià)升幅較快區域，后者是未來(lái)兩年的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區，兩限房的推出有助抑制該區域房?jì)r(jià)上漲。
去年7月10日，深圳國土局還發(fā)布了《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》，作出了“境外個(gè)人只能在深圳購買(mǎi)一套用于自住的商品房、不能購買(mǎi)非住宅物業(yè)”等規定，限制外資炒房。
此規定的背景是，深圳房產(chǎn)市場(chǎng)有一支外來(lái)投資力量，以香港的個(gè)人投資者所占比重最大。中原地產(chǎn)的數據顯示，在深圳寫(xiě)字樓及商用市場(chǎng)，港人購買(mǎi)的比例超過(guò)20%，在商品房市場(chǎng)，港人的購買(mǎi)比例近10%。
此外，去年11月1日起，深圳開(kāi)征城鎮土地使用稅，占用土地越多，持有時(shí)間越長(cháng)，地段越好，繳納稅款就越多。
王鋒介紹，去年9月以來(lái)，商品房交易量持續走低，而銀行嚴格控制信貸，開(kāi)發(fā)商短期資金壓力大，這個(gè)時(shí)候，開(kāi)征土地使用稅，開(kāi)發(fā)商又面臨稅款壓力，促使他們通過(guò)降價(jià)獲得資金回籠。
王鋒認為，深圳人多地少，市場(chǎng)敏感度大，一遇調控，容易發(fā)生波動(dòng)，加之投資過(guò)旺使深圳這幾年房?jì)r(jià)比其他地方上漲快，漲到了一定高度，調控時(shí)自然能回落。
低迷后的理性回暖
半求說(shuō)，目前被套的多是生手，有經(jīng)驗的去年7至9月就出貨了
在交易量走低的樓市，久違的促銷(xiāo)手段重現了。
今年3月6日，一個(gè)叫“泰華陽(yáng)光�！钡臉潜P(pán)，對聯(lián)想員工開(kāi)出6.5折的團購價(jià)。之前，一些樓盤(pán)還采取“特價(jià)房”、送裝修、家電等手段促銷(xiāo)。
直接降價(jià)，則從萬(wàn)科開(kāi)始。去年9月深圳萬(wàn)科第五園三期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)14800元，今年3月1日該盤(pán)后期推出的房屋，均價(jià)11500元，且全部精裝修。
而據深圳桑泰地產(chǎn)銷(xiāo)售總監蔡燦介紹，他們的桑泰華府三期去年12月開(kāi)盤(pán)均價(jià)2萬(wàn)元，年前售出三成，年后調到1.6萬(wàn)元，目前為止售出7成。
在開(kāi)發(fā)商們的促銷(xiāo)舉動(dòng)下，今年3月，房?jì)r(jià)下跌同時(shí)，與之對應的是成交量上升，成交18.97萬(wàn)平方米，環(huán)比增加194%。
在王鋒看來(lái)，這是樓市回暖的跡象。他的判斷是2008年深圳房?jì)r(jià)不應再有大幅上漲或下跌，進(jìn)入到調整期。
王鋒認為，房?jì)r(jià)下降也體現了市場(chǎng)自身的規律。過(guò)去投資客太多，隨著(zhù)投資客大量拋盤(pán)，今年置業(yè)是以自住為主的群體，他們理性得多，有持幣觀(guān)望的狀態(tài)。
“2008年是買(mǎi)方市場(chǎng)，是自住客主導的市場(chǎng)�！鄙钲谥性禺a(chǎn)的研究認為，今年不會(huì )有投資客輕易進(jìn)入市場(chǎng)，原因一是貸款利率調高，二是深圳租金相對穩定，回報率下降，對投資者不再具有吸引力。
深圳香地咨詢(xún)公司的半求說(shuō)，目前被套的投資客，多是生手，有經(jīng)驗的投資客已集中在去年7至9月出貨，解套的大約有12000人。
按照半求的統計，目前被套的大約6000人，房產(chǎn)面積約70萬(wàn)平方米。
首次炒房就被套的張先生說(shuō)，“只要稍微賺點(diǎn)就出手�！彼麑ψ约旱耐顿Y還有信心：“關(guān)內土地越來(lái)越少，不怕沒(méi)人買(mǎi)，只是時(shí)間問(wèn)題�！�
在深圳一家媒體工作的許小姐，被套了三套房，她認為有兩種選擇，要么忍痛“割肉”，要么出租，等兩三年后再說(shuō)。但怎么選擇，許小姐還是沒(méi)想好。
而供著(zhù)6套房的阿君，則希望房子能盡快出手，好有進(jìn)賬。
□本報記者 錢(qián)昊平 深圳報道
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