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5月2日，“假日樓市—2008上海房地產(chǎn)春季展示會(huì )”在上海展覽中心舉行，作為上海下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標的“五一”假日樓市，吸引了不少購房一族的目光。 中新社發(fā) 湯彥俊 攝
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(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
上海素有中國樓市風(fēng)向標之稱(chēng)。其漲跌變化，牽動(dòng)的不僅僅是上海市購房者的神經(jīng)
樓市低迷的1、2月份剛過(guò)，關(guān)于上�！皹鞘谢嘏薄皟r(jià)量齊放”等言論就在上海媒體出現。此時(shí)，網(wǎng)上卻開(kāi)始流傳一份關(guān)于上海樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率高過(guò)四成的信息。
統計口徑不對稱(chēng)？
孫啟柱沒(méi)想到自己會(huì )“一夜成名”，他的成名源于在天涯論壇上以“318road”ID撰寫(xiě)的一篇文章。
孫啟柱，畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)研究生進(jìn)修班，從事管理咨詢(xún)業(yè)。他關(guān)注房市已有兩三年。去年年初，他本打算在上海買(mǎi)房，但今年3月開(kāi)始的一次歷時(shí)一個(gè)月的觀(guān)察和細致統計使他發(fā)現，上海樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率達到三至四成的樓盤(pán)不在少數，有的樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率甚至高達100%！
4月7日，孫啟柱將這個(gè)發(fā)現在網(wǎng)上公布，題目是《上海40%的售房合同是假的——根據房地產(chǎn)交易中心的統計》。跟帖、爭議一時(shí)如潮。
孫啟柱的統計結果披露之時(shí)，恰逢上海房?jì)r(jià)正以16405元/平方米的歷史新高，“印證”著(zhù)樓市活躍的言論。
上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)頁(yè)，關(guān)于上海各樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度的數據確實(shí)顯示，根據“合同撤次數(含預定)”與“簽約次數”，2007年“上海十大期待樓盤(pán)”和“十大樓價(jià)翻番樓盤(pán)”的平均合同撤銷(xiāo)率高達四成，個(gè)別樓盤(pán)達到100%。
上海市房屋土地資源管理局在媒體披露后隨即表示，目前上海市所有在售樓盤(pán)的預售合同撤銷(xiāo)率約為3%，而被曝高撤銷(xiāo)率的18個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)至今，網(wǎng)上共簽訂預售合同8971套，撤銷(xiāo)297套，撤銷(xiāo)率為3.3%，基本正常。
上海市房地產(chǎn)交易中心辦公室劉紀來(lái)告訴《中國新聞周刊》，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷(xiāo)售進(jìn)度表里面的“簽約次數”只包括“預售合同”(或“銷(xiāo)售合同”)，而“合同撤次數”(含預定)卻在這之外又包含了“定金合同”。
因此，“統計口徑不對稱(chēng)”在劉紀來(lái)看來(lái)，是導致調查結果和媒體披露的撤銷(xiāo)率不一致的主要原因。
被曝合同撤銷(xiāo)率高達100%的沿海麗水馨庭樓盤(pán)向《中國新聞周刊》提供的數據顯示，截至4月10日被撤銷(xiāo)的285套中，只有兩套是預售合同撤銷(xiāo)，其中一戶(hù)還是客戶(hù)要求多加其親屬名字而導致的原來(lái)預售合同撤銷(xiāo)。其余的定金合同撤銷(xiāo)中，除少部分是客戶(hù)換房或退房外，絕大部分是由于客戶(hù)資金、時(shí)間安排等逾期簽約的。
但來(lái)自消費者的意見(jiàn)與此信息似乎不一致。4月16日，剛剛辦好手續成為沿海麗水馨庭業(yè)主的張姓女士對《中國新聞周刊》記者稱(chēng)：“100%的合同撤銷(xiāo)率，即使大部分是定金合同撤銷(xiāo)也是不太正常的，其中肯定有開(kāi)發(fā)商利用某些手段登記掉一些房子，從而主觀(guān)惡意炒高房?jì)r(jià)�！�
孫啟柱這樣回顧今年2月底3月初在“世紀長(cháng)江苑”看房的經(jīng)歷：“售樓處稱(chēng)房子早就賣(mài)光了，但另?yè)浇榈姆课葜薪榻榻B，這里從來(lái)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)過(guò)�！�
4月19日，在“上�？党恰钡拈_(kāi)盤(pán)現場(chǎng)，和眾多房產(chǎn)中介一起不失時(shí)機地向人推薦上�？党羌跋噜彉潜P(pán)房源的齊源地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)張先生告訴《中國新聞周刊》：“那些排隊拿號來(lái)參加開(kāi)盤(pán)看房的人當中，大部分是‘黃�！�。很多都是附近的保安或其他被請過(guò)來(lái)的人，五十塊錢(qián)一天�！�
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科就此告訴《中國新聞周刊》：“我覺(jué)得存在開(kāi)發(fā)商造假的可能。因為，宏觀(guān)調控通過(guò)信貸緊縮來(lái)實(shí)現，幾乎讓開(kāi)發(fā)商資金斷流。規范的開(kāi)放商需要35%的資本金，而大部分開(kāi)發(fā)商達不到此要求。面對工程隊的催款，國土局催交土地款，稅務(wù)局催交稅款，開(kāi)發(fā)商壓力巨大。因此用假合同獲得按揭完全可能�！�
上海市長(cháng)寧區住宅發(fā)展局高級經(jīng)濟師顧海波則認為，相關(guān)部門(mén)以“統計口徑不對稱(chēng)”來(lái)回應部分樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率過(guò)高的問(wèn)題是牽強的，“只是管理層的一面之詞，真實(shí)情況消費者根本無(wú)法知道！不管是定金合同撤銷(xiāo)還是預售(銷(xiāo)售)合同撤銷(xiāo)，其實(shí)質(zhì)、用意和結果就是哄抬房?jì)r(jià)�！�
2006年7月5日，廣州《新快報》曾經(jīng)披露過(guò)類(lèi)似的新聞，2006年的廣州樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率驚人。2005年CCTV也曾報道，浦東“萬(wàn)邦都市花園”等樓盤(pán)的房屋合同高撤單事件，以及彼時(shí)“退房”風(fēng)波。
定金合同的操作空間
撤銷(xiāo)合同的一個(gè)關(guān)鍵，是是否歸還定金。如果開(kāi)發(fā)商不歸還定金，就大大制約了客戶(hù)違約的可能性。
沿海麗水馨庭樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理張堅國4月15日接受《中國新聞周刊》采訪(fǎng)時(shí)表示，客戶(hù)要求撤銷(xiāo)定金合同，同時(shí)可以退回定金。
但從事樓盤(pán)銷(xiāo)售將近五年的朱姓男士告訴《中國新聞周刊》，即使是定金合同撤銷(xiāo)，這個(gè)比例一般也不可以超過(guò)5%；而且對于普通客戶(hù)來(lái)說(shuō)，雖然定金可能只有一兩萬(wàn)，但是和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有“關(guān)系”或者找不到可靠“關(guān)系”的話(huà)，撤銷(xiāo)定金合同時(shí)，很難要回定金。
記者走訪(fǎng)了上海普陀區香溢花城，靜安區泰府名邸，徐匯區尚海灣，松江區萊頓小城和閔行區上�？党堑榷鄠�(gè)樓盤(pán)，鮮有聽(tīng)說(shuō)撤銷(xiāo)定金合同時(shí)可以退回定金的。
業(yè)內人士朱先生所說(shuō)的可以要回定金的“關(guān)系戶(hù)”，被他解釋為開(kāi)發(fā)商宣傳鏈或其他環(huán)節的利益相關(guān)者。據介紹，開(kāi)發(fā)商在推出一個(gè)樓盤(pán)時(shí)，一般會(huì )有一個(gè)客戶(hù)培養儲存期，在沒(méi)有足夠人氣的情況下，也會(huì )選擇變相拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間等，“這些都是營(yíng)銷(xiāo)手段，而且關(guān)系戶(hù)可以?xún)?yōu)先拿號選房�！�
《中國新聞周刊》采訪(fǎng)的多位最近一兩年才購房置業(yè)的業(yè)主都表示，不可能簽了定金合同再撤銷(xiāo)或者延期辦理手續，“一般都會(huì )按照約定去辦，萬(wàn)一有特殊情況，那也會(huì )先和開(kāi)發(fā)商協(xié)商�！�
上海市房屋土地資源管理局一位不愿意透露姓名的官員向《中國新聞周刊》表示，定金合同不一定在土地交易中心備案�，F在雖然可以辦理備案，但沒(méi)有硬性規定。而《中國新聞周刊》走訪(fǎng)徐匯區和浦東區房地產(chǎn)交易中心時(shí)，從工作人員那里得到的信息都是定金合同不需要在房地產(chǎn)交易中心備案。
上海市協(xié)力律師事務(wù)所的律師衛新認為，正是開(kāi)發(fā)商可以用自己的定金合同版本，不在交易中心備案，給開(kāi)發(fā)商留下了很多的操作空間，“開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售技巧和手段也往往體現在定金合同這個(gè)環(huán)節�！�
曾擔任地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃和管理的房地產(chǎn)業(yè)內人士顧海波告訴《中國新聞周刊》，即使是通過(guò)網(wǎng)上備案傳送，也完全可以杜撰購房人的信息，現在由企業(yè)員工、民工購房騙貸的情況已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了,更不用說(shuō)是簽虛假合同，“定金合同撤銷(xiāo)無(wú)需任何手續，完全可以杜撰�！�
上海市房地局為了對市場(chǎng)銷(xiāo)控進(jìn)行規范，2007年10月份曾下發(fā)過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步加強本市商品房銷(xiāo)售監管工作的通知》， 其中規定，商品住房一次預售面積不少于3萬(wàn)平方米。有業(yè)內人士說(shuō)，營(yíng)造高銷(xiāo)售額就可以達到規避該政策的“目的”。
《中國新聞周刊》在位于上海市徐匯區斜土路上的伊家門(mén)房屋中介發(fā)現一套屬于1998年開(kāi)盤(pán)的四季園樓盤(pán)的毛坯房。伊家門(mén)物業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，如果要買(mǎi)這套房屋，最終是跟開(kāi)發(fā)商簽合同，而不是和房東個(gè)人，原因是“房東還沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)�！�
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海某加盟店的高級置業(yè)顧問(wèn)卻向《中國新聞周刊》表示，這種情況下，只可能說(shuō)明房東就是開(kāi)發(fā)商的人。
多名專(zhuān)家和官員都表示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)制造假合同等方式達到一定的銷(xiāo)售目的，以獲取最大的利潤是不難想象的。盡管有企業(yè)借“統計口徑不對稱(chēng)”來(lái)為自己的高合同撤銷(xiāo)率辯解，但是合同撤銷(xiāo)本身就說(shuō)明了市場(chǎng)波動(dòng)大，購房者以觀(guān)望居多。
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