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    資料圖：目前廣州樓市成交量只有40萬(wàn)平方米,專(zhuān)家表示,達到60萬(wàn)平方米才算真正回暖。 中新社發(fā) 李江松 攝

　　去年10月廣州樓價(jià)“見(jiàn)頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預期下成交量亦是持續萎縮。專(zhuān)家表示,盡管4月廣州房?jì)r(jià)重返萬(wàn)元,但消費需求仍呈現分化趨勢。

　　業(yè)內一直期待的“紅五月”,同樣沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現。

　　去年10月廣州樓價(jià)“見(jiàn)頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預期下成交量亦是持續萎縮。

　　傳統的5月樓市銷(xiāo)售旺季本被開(kāi)發(fā)商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黃金周剛剛重聚一點(diǎn)人氣,然而,5月12日,一場(chǎng)突如其來(lái)的大地震讓廣州樓市不得不繼續其“探底”之旅。剛剛結束的端午小長(cháng)假,雖然有不少開(kāi)發(fā)商推出各種優(yōu)惠折扣,但樓市的觀(guān)望氣氛還是相當濃。搜房網(wǎng)在節前的一項網(wǎng)上調查顯示,86%的網(wǎng)友表示端午期間暫無(wú)購房計劃。盡管說(shuō)房?jì)r(jià)降了,但認為房?jì)r(jià)接近合理狀態(tài)的只有2%,90%的人認為房?jì)r(jià)比合理價(jià)位高出12%—20%。

　　房?jì)r(jià)何時(shí)會(huì )見(jiàn)底?市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜,比較有代表性的有三種觀(guān)點(diǎn):開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介認為房?jì)r(jià)早已見(jiàn)底,甚至還會(huì )繼續上漲,只是漲幅會(huì )低于2007年的水平；投機客和銀行則比較矛盾,但更傾向于房?jì)r(jià)即將見(jiàn)底；唯有潛在的自住需求者,在苦苦等待房?jì)r(jià)的底部出現。

　　那么,房?jì)r(jià)底部在哪里呢?很明顯是開(kāi)發(fā)商的預期與購房者的預期比較接近的時(shí)候,市場(chǎng)均衡的房?jì)r(jià)才會(huì )出現,即本輪理性?xún)r(jià)值回歸的終點(diǎn)。如果開(kāi)發(fā)商預期房?jì)r(jià)會(huì )上漲,哪怕是拆借地下資金,也會(huì )拿地擴大儲備,畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預期房?jì)r(jià)會(huì )上漲,無(wú)論是自住需求還是投資需求,都會(huì )想方設法從市場(chǎng)上得到滿(mǎn)足�？蓪�(shí)際情況是什么樣的呢?土地頻頻流拍,成交持續低迷,以至于銀行消費貸款余額出現負增長(cháng)。這種情況下,房?jì)r(jià)將何去何從呢?

　　地價(jià)變局

　　地王成“燙手山芋”,開(kāi)發(fā)商紛紛“退地”

　　近日,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的兩個(gè)事件令人關(guān)注。

　　一是廣州標志性建筑———珠江新城東塔地塊的競買(mǎi)申請時(shí)限一再延長(cháng)……用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬(wàn)平方米的珠江新城東塔地塊,樓面地價(jià)的起叫價(jià)為2860元/平方米,總價(jià)達10.6億元。作為廣州標志性建筑之一的珠江新城東塔地塊本是今年廣州土地市場(chǎng)中最受關(guān)注的一塊地,但是在樓市低迷的當下也是“招親”不順,兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發(fā)出公告招標出讓后,直到4月30日競買(mǎi)申請報名最后期限,廣州市房地產(chǎn)交易登記中心收到的開(kāi)發(fā)商競買(mǎi)報名申請仍然不足5家———連出讓公告明確的最低競買(mǎi)家數要求也達不到。于是,國土房管部門(mén)當即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競買(mǎi)人數已達要求,但其中部分競買(mǎi)公司不完全符合競買(mǎi)條件。廣州市國土房管局再次將接受競買(mǎi)申請的期限延長(cháng)至6月10日,同時(shí),放寬報名競買(mǎi)的公司的審核條件,最后的公開(kāi)競價(jià)時(shí)間也從8月份延后至9月12日。

　　就在廣州東塔地塊“招親”不順之際,地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科又開(kāi)始在東莞賣(mài)地。5月14日,萬(wàn)科將公司所持有的東莞市萬(wàn)科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊,當時(shí)折合樓面地價(jià)為3772.3元/平方米,如今當地房?jì)r(jià)已經(jīng)降至5000元/平方米左右,按當時(shí)拿地價(jià)格,開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有利潤可言。昔日地王開(kāi)始成“燙手山芋”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為去年高價(jià)拿地的瘋狂埋單。

　　地價(jià)持續攀升是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的最重要力量。

　　去年,全國各地“地王”一個(gè)接一個(gè)出現,拿地已經(jīng)到了近乎瘋狂的地步。開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地最重要的原因是,他們能將拿地的成本向房?jì)r(jià)中轉嫁,而在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應主體單一,開(kāi)發(fā)商壟斷供應市場(chǎng)的情況下,這種成本轉嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房?jì)r(jià)的傳遞過(guò)程,也是房?jì)r(jià)瘋狂上漲的過(guò)程。由此形成了一個(gè)惡性循環(huán):地價(jià)上漲構成房?jì)r(jià)的強大推動(dòng)力,而房?jì)r(jià)上漲又成為開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的信心支撐。

　　但是,所謂物極必反,當開(kāi)發(fā)商通過(guò)瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時(shí)候,他們也在從源頭上制造并累積泡沫。當“面粉貴過(guò)面包”的時(shí)候,意味著(zhù)面粉包含著(zhù)比面包更大的泡沫和風(fēng)險!事實(shí)也正是如此,當部分城市的房?jì)r(jià)從去年年底開(kāi)始首先步入下跌軌道,高價(jià)拿地的風(fēng)險立即顯現出來(lái)。如果開(kāi)發(fā)商繼續囤積土地,不僅面臨著(zhù)房?jì)r(jià)繼續下跌帶來(lái)財富縮水風(fēng)險,還面臨著(zhù)兩年后土地將被無(wú)償收回的政策和法律風(fēng)險。于是,在銀根收縮的宏觀(guān)背景下,在資金鏈捉襟見(jiàn)肘的情況下,一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“退地”、“賣(mài)地”。這是樓市泡沫累積的必然結果,同時(shí),也是開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結。

　　“發(fā)展商的日子愈發(fā)不好過(guò)了�！睆V州同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文說(shuō),事實(shí)上,南方很多大公司如富力、合生創(chuàng )展等有七八個(gè)月沒(méi)拿過(guò)一塊地,樓市的氣氛近段時(shí)期一直都比較低迷。

　　有專(zhuān)家分析,不能單純地看待“退地”現象,這是樓市將步入新一輪調整的又一征兆。由于目前全國房?jì)r(jià)有下滑趨勢,這些當年如獲至寶的天價(jià)土地正在變成開(kāi)發(fā)商資金鏈上的出血點(diǎn)。

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