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　　震災變局

　　地震延緩樓市復蘇,投資投機需求大降

　　“在今年通脹高企的背景下,廣州樓價(jià)原本有希望在持續低迷之后重拾升勢,但四川汶川地震延緩了廣州樓市的復蘇�！壁w卓文表示,地震對廣州樓市氣氛產(chǎn)生了影響�，F在大家的注意力都集中在地震消息,沒(méi)有心思和時(shí)間來(lái)進(jìn)行投資。

　　地震打亂了人們正常的生活秩序、影響了投資行為。自5月12日汶川地震發(fā)生以來(lái),廣州樓市成交低迷與此有很大的關(guān)系。而要消化地震對人們心理的影響還需要一段時(shí)間。

　　此外,值得注意的是,地震災害更多的是改變了人們對房地產(chǎn)的置業(yè)價(jià)值觀(guān)。事實(shí)上,金融手段已經(jīng)抑制了房?jì)r(jià)的暴漲,購房者陷入集體觀(guān)望。還有不少人在蠢蠢欲動(dòng),等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇。然而,汶川地震提醒人們,再優(yōu)質(zhì)的住房在這樣的地震中也會(huì )失去價(jià)值,一般的置業(yè)者擁有更多住房的意義何在?這都是市場(chǎng)今后面臨的問(wèn)題。

　　“地震對地產(chǎn)業(yè)影響最大的恐怕是造成人們消費心理發(fā)生變化�！睒I(yè)內人士分析,加之通脹、宏觀(guān)經(jīng)濟等方面的影響,樓市需求減少難以避免。

　　最近網(wǎng)上調查表明,有60%以上的民眾寧可租房也不愿意自己買(mǎi)房,有51%以上民眾不會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。從這一點(diǎn)看,地震打破以往住房投資的神話(huà),使房地產(chǎn)投資者重新評估住房投資價(jià)值,加深了市場(chǎng)觀(guān)望情緒,投資投機需求大為降低。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷近10年來(lái)最長(cháng)的觀(guān)望期,21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇說(shuō),目前看這種觀(guān)望態(tài)勢不會(huì )發(fā)生大的變化。樓市主要受經(jīng)濟發(fā)展、消費預期和房地產(chǎn)自身規律的影響。汶川大地震不會(huì )是主導樓市轉變的標志性事件。

　　消費變局

　　樓市整體趨勢下降消費需求呈現分化

　　近日,廣州市國土房管局公布的4月份廣州房?jì)r(jià)重返萬(wàn)元的消息,引起市場(chǎng)關(guān)注。10997元/平方米,一手住宅成交均價(jià)比3月大漲1681元/平方米,漲幅達18%!經(jīng)過(guò)連續3個(gè)月在“9字頭”徘徊后,廣州房?jì)r(jià)重返萬(wàn)元,樓市真的回暖了嗎?

　　對此,市場(chǎng)的分析還是理性的。把4月房?jì)r(jià)放在去年至今的房?jì)r(jià)走勢中看,數據顯示,跟去年10月相比,整體房?jì)r(jià)還沒(méi)回到當時(shí)的水平,所以并不代表市場(chǎng)回暖,而且樓市的整體趨勢仍在下降。分析4月一手住宅均價(jià)上漲的內在原因,合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江、中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜均認為是結構性上漲,是位于市中心,交通便利的高檔樓盤(pán)的一個(gè)帶動(dòng)。像一些位于天河區、越秀區的高檔樓盤(pán),成交量大,從而拉動(dòng)了整個(gè)房?jì)r(jià)的上升。

　　趙卓文更直白地指出,盡管4月均價(jià)上漲,但成交的都只是高價(jià)位的樓盤(pán),是高端物業(yè)的成交均價(jià)過(guò)萬(wàn)元。更關(guān)鍵的一點(diǎn)是成交量沒(méi)有放大,趙卓文表示:“回暖的一個(gè)指標是成交量,現在的成交量只有40萬(wàn)平方米,是一個(gè)偏低的水平。而且一個(gè)局部成交的價(jià)格不能反映總體的價(jià)格。從廣州市場(chǎng)看,至少要達到60萬(wàn)平方米的成交量才算是真正的回暖�！�

　　從區域看,房?jì)r(jià)的區域分化十分明顯。如廣州中心城區目前樓盤(pán)的價(jià)格基本企穩,但外圍區域的價(jià)格則繼續下降。白云區的很多開(kāi)發(fā)商就表示,端午節期間會(huì )推出活動(dòng)以及促銷(xiāo),以帶動(dòng)樓市�；ǘ己蛷幕瘍蓞^新貨中的洋房?jì)r(jià)格,都重新回歸至“4字頭”水平,折扣之后的少數單位不到4000元/平方米。這個(gè)價(jià)位已直接回歸至去年年初水平。

　　“價(jià)格始終是最大的競爭力�！睆V州中心區域的樓價(jià)在5月份回落后,表現出很強的承接力。黎文江說(shuō),中心城區,例如珠江新城、工業(yè)大道等,5月份有成交量的支撐,說(shuō)明價(jià)格底線(xiàn)已經(jīng)探明,繼續往下調整的空間不大。

　　戴德梁行研究部分析,在不同的市場(chǎng)競爭層面,消費需求的分化趨勢已十分明顯。在目前的淡市下,限價(jià)房對低價(jià)位的商品房的刺激性更加明顯,會(huì )帶動(dòng)整個(gè)樓市價(jià)位的下行調整。而對于貴價(jià)盤(pán)市場(chǎng),價(jià)越貴受限價(jià)房的影響就越少。

　　從緊的貨幣政策,在今年依舊不會(huì )有大的改變。趙卓文稱(chēng),現在有人說(shuō),2008年是“現金為王”年,對發(fā)展商是這樣,對購房者也是這樣。雙方博弈,還將繼續。6月的廣州樓市,在層層迷霧中等待轉機。 (本文來(lái)源：南方日報 作者：陳韓暉)

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