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　　融資

　　地產(chǎn)企業(yè)扎堆發(fā)行公司債

　　成交大幅縮減的背后，是開(kāi)發(fā)商回款無(wú)門(mén)的嘆息。開(kāi)發(fā)商此輪資金緊張源于去年之前的大舉高價(jià)囤地、資本市場(chǎng)和銀行體系的融資渠道收緊。這一點(diǎn)，已經(jīng)成為業(yè)內共識。

　　據不完全統計，2007年，包括南京、廣州、上海、成都、重慶等多個(gè)城市傳出10余起“地王”消息。個(gè)別地塊在上百輪競價(jià)后，以三倍甚至更高于底價(jià)的價(jià)格成交。而今年，以底價(jià)成交甚至流拍的土地眾多。

　　同樣是今年，退地、項目轉讓等頻繁上演于以前的“地王”身上。例如，神州融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將去年以9.04億高價(jià)拿到的福州“地王”退回；上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司損失3000萬(wàn)元保證金，退回普陀長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區4號東南地塊；萬(wàn)科東莞“地王”等也通過(guò)項目股權轉讓方式實(shí)現資金回籠。

　　資本市場(chǎng)方面，無(wú)論是新上市還是增發(fā)融資，房地產(chǎn)概念股都顯得舉步維艱。繼恒大百億元IPO計劃擱置后，另一個(gè)備受矚目的地產(chǎn)巨頭龍湖地產(chǎn)近日傳出延期上市的消息。知情人士透露，兩家公司上市遇阻的原因類(lèi)似，即國際資本市場(chǎng)在美國次貸危機后資金實(shí)力縮水，加上對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的防范意識增強，機構投資人對兩只股權的認購價(jià)格大大低于企業(yè)預期。

　　“這些企業(yè)都具備上市的硬性條件，但都在等待一個(gè)相對樂(lè )觀(guān)的市場(chǎng)行情尋機上市�！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。

　　其實(shí)，早在2007年底，隨著(zhù)碧桂園、SOHO中國等在香港股市融得巨資，一些先覺(jué)者已經(jīng)開(kāi)始預警土地資產(chǎn)泡沫�！澳脦浊�萬(wàn)平方米土地儲備到香港上市，那些投行給土地估價(jià)的參照概念，似乎不是中環(huán)就是銅鑼灣，其實(shí)很多內地地產(chǎn)商都是在很偏遠的地區獲得廉價(jià)土地。由于有香港的企業(yè)‘大佬’作為戰略投資者出來(lái)捧場(chǎng)，就捧出了一個(gè)個(gè)金娃娃。2008年僅2月-8月，排隊在香港上市的內地企業(yè)就有幾十家，只不過(guò)春節過(guò)后，由于調控力度加大，資本市場(chǎng)不好，形勢急轉直下，才使得這些急著(zhù)要上市的地產(chǎn)企業(yè)放慢了腳步�！睒鞘胁邉澣送踔緞傔@樣總結。

　　7月29日，金地集團增發(fā)不超過(guò)7.2億股A股、總額不超過(guò)85億元的方案未獲證監會(huì )通過(guò)。業(yè)內人士分析，在股市與樓市的雙重不穩定之下，有關(guān)部門(mén)提高了對房地產(chǎn)股再融資的審核門(mén)檻。

　　在此情況下，多數房企選擇發(fā)行公司債方式融資“過(guò)冬”。

　　8月底，萬(wàn)科對外宣布，發(fā)行不超過(guò)59億元公司債券的申請獲得證監會(huì )核準。此前，包括金地集團、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)等6家房企分別發(fā)行了12億元、43億元、14億元、59億元、17億元、12億的公司債。金融街、萬(wàn)通地產(chǎn)以及在香港聯(lián)合交易所上市的首創(chuàng )置業(yè)也于近期公布了擬發(fā)行18億元、56億元、10億元公司債的方案。且這些房企的債券票面利率均在5%以上，新湖中寶發(fā)行的08新湖債更以9%的票面利率創(chuàng )下公司債發(fā)行以來(lái)的新高。

　　粗略統計，上述9家A股、H股房地產(chǎn)上市公司合計發(fā)行超過(guò)240億元規模的公司債，使房地產(chǎn)業(yè)一舉成為今年債券二級市場(chǎng)第一大權重行業(yè)。但是，公司債對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，并非最優(yōu)融資計劃。剛剛借殼上市的華遠集團董事長(cháng)任志強就表示，盡管公司債周期較長(cháng)、利率固定，但加上發(fā)行費用和其他費用，公司債實(shí)際上并不比銀行貸款劃算。如果不是資金十分緊張，公司不必采用這一融資策略。

　　值得一提的是，對于部分企業(yè)巨額資金需求來(lái)說(shuō)，目前的公司債規模仍舊杯水車(chē)薪。以萬(wàn)科為例，國泰君安在今年6月份發(fā)布的一份研究報告中稱(chēng)，假設2008年商品房銷(xiāo)售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開(kāi)發(fā)商自有資金同比增長(cháng)36%，則2008年萬(wàn)科的資金缺口將達213億元。

　　于是，千方百計確保銷(xiāo)售成為萬(wàn)科的最后一步。那么，在信貸政策不變的情況下，萬(wàn)科銷(xiāo)售額走勢究竟如何？

　　公開(kāi)數據顯示，今年前3個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積和金額同比分別增長(cháng)82.9%和119.1%；前5個(gè)月增速下降到39.1%和67.3%；前6月為15.0%和38.1%。到7月，萬(wàn)科單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比減少27%和15%，致使前7個(gè)月，上述兩個(gè)指標同比增長(cháng)僅有7.6%和28.9%。

　　至此，絕大多數開(kāi)發(fā)商完成了“高價(jià)拍地-欠債-融資遇阻-銷(xiāo)售滯漲-降價(jià)”的五步走。