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2008年9月5日，一家權威市場(chǎng)研究機構通過(guò)對上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”樓盤(pán)數據進(jìn)行統計分析，發(fā)現7月份上海商品住宅新盤(pán)成交面積同比下降69%，月成交均價(jià)環(huán)比下降24%。這家機構據此形成的報告特別指出，盡管存在偶發(fā)因素，但是這個(gè)24%的跌幅，已是2005年7月以來(lái)上海房?jì)r(jià)最大環(huán)比跌幅，也是這三年新一輪調控以來(lái)的最大跌幅。 中新社發(fā) 井韋 攝
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房地產(chǎn)的冬天要來(lái)了。
銷(xiāo)量向下，房?jì)r(jià)回頭，一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮在深、滬、京蔓延開(kāi)來(lái)。事實(shí)上，此間風(fēng)險，早在十數年前，就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下
★ 本刊記者 /周政華 楊正蓮
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷10年來(lái)最困難的時(shí)期，這是十數年風(fēng)險累積的必然結果。
“深圳90%的項目都存在打折降價(jià)行為”
深圳，這個(gè)位于廣東沿海的經(jīng)濟繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng )造了中國城市商品住宅均價(jià)的最高紀錄——18000元/平方米，這個(gè)價(jià)格較一年前翻了一番。
但到了2008年8月下旬，深圳的房?jì)r(jià)跌了三分之一。
這兩年來(lái)，深圳市房?jì)r(jià)所經(jīng)歷的“過(guò)山車(chē)”式的漲跌輪回，從某種程序上預言了中國一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的未來(lái)。
皇御苑三期，是一個(gè)位于深圳中心城區福田區的樓盤(pán)——開(kāi)盤(pán)后的3個(gè)月內，先后推出了兩項優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折和“買(mǎi)兩房送五萬(wàn)，買(mǎi)三房送八萬(wàn)”。但從2007年11月開(kāi)盤(pán)到2008年7月初，這個(gè)樓盤(pán)全部600多套住宅僅賣(mài)出了不到40%。
售樓員張靖濤對《中國新聞周刊》說(shuō)，最近一個(gè)月來(lái)看房的人不超過(guò)30個(gè)，這相當于去年11月一天的看房人數。
這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商在深圳還有三處住宅小區，屬于規模中等的房地產(chǎn)公司。
萬(wàn)科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價(jià)。
2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡的新樓盤(pán)降價(jià)10%，但截至6月底只出售了不到總數的1/4。對比2007年10月，該樓盤(pán)的前期以低于周邊同類(lèi)樓盤(pán)近20%的價(jià)格面市，一周內就銷(xiāo)售一空。
“近期深圳90%的項目都存在打折降價(jià)行為�！鄙钲谑猩鐣�(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕接受《中國新聞周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
來(lái)自中國指數研究院的統計數據，更清楚地表明了深圳市房?jì)r(jià)的整體現狀——自2008年1月以來(lái)，深圳市商品住宅均價(jià)月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房?jì)r(jià)降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。
深圳房?jì)r(jià)大幅跌落之下，一些貸款買(mǎi)房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說(shuō)法是，按照目前價(jià)格，即便賣(mài)掉房子，也不足以?xún)斶�銀行貸款。
2008年6月，一篇署名為“風(fēng)語(yǔ)”的《深圳斷供已過(guò)千億，次貸危機浮現》博客文章稱(chēng)，其所在的蛇口片區某商業(yè)銀行斷供達到15億元。作者以該銀行的規模推斷，整個(gè)深圳地區斷供規�？赡苓_到千億元。
但深圳市銀監局7月25日稱(chēng)，深圳的個(gè)人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監局認為，斷供只是個(gè)別現象。
究竟有多少貸款買(mǎi)房者中斷還款，目前尚不明確。
上海房?jì)r(jià)目前出現了步深圳后塵的跡象
按照國家統計局統計，與深圳同為一線(xiàn)城市的北京、上海目前房?jì)r(jià)平穩。
但，2008年初以來(lái)，京、滬兩地開(kāi)發(fā)商打折、買(mǎi)房送車(chē)、送物業(yè)費等變相降價(jià)措施已經(jīng)迭出不窮。一般經(jīng)濟學(xué)者分析認為，國家統計局的數據可能并未考慮上述因素。
上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤(pán)，8月成了降價(jià)的領(lǐng)頭羊。
位于內環(huán)內——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價(jià)都跌去了20%。中遠兩灣城，位于普陀區的樓盤(pán)的成交價(jià)，5個(gè)月內(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。
此外，上海市中環(huán)和遠郊的一些樓盤(pán)價(jià)格，都出現了10%左右的下調。
樓市價(jià)格下跌的面積進(jìn)一步擴大，包括杭州、重慶、大連、沈陽(yáng)等城市的房?jì)r(jià)都出現了小幅下跌。來(lái)自國家發(fā)展改革委、國家統計局的調查顯示：2008 年7月份全國70個(gè)大中城市的房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅連續5個(gè)月下降。
值得注意的是，房屋交易量在下滑。
2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數據來(lái)自中指數研究院)——成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉變。
張化學(xué)，中國指數研究院咨詢(xún)部主管對《中國新聞周刊》表示，成交量下跌，銷(xiāo)售收入減少，將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金。
地產(chǎn)老板們的憂(yōu)心已經(jīng)表露出來(lái)。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹從2008上半年以來(lái)，不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過(guò)冬準備。事實(shí)上，國家統計局的調查表明，2008年2季度，房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數較前一季度繼續回落，在所有行業(yè)中排名倒數第一。
當然，具體到不同樓盤(pán)的降價(jià)時(shí)間和幅度，則會(huì )受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國有房地產(chǎn)公司的現金情況好于中小地產(chǎn)商。但是，價(jià)跌量縮，一個(gè)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本成型。
更重要的是消費者的心理預期——8月下旬，央行針對國內銀行的個(gè)人房貸進(jìn)行調查時(shí)表示，此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因，就在于市場(chǎng)觀(guān)望氛圍的進(jìn)一步增強。
銀行貨款支撐下的高負債經(jīng)營(yíng)模式
房地產(chǎn)下行，直接考驗中國的金融系統。
據不完全統計，截至2007年底，國內房地產(chǎn)企業(yè)的負債率平均超過(guò)80%，且大多都是銀行債務(wù)。
中國最大的國有商業(yè)銀行之一中國建設銀行，近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報告中表示，目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。
招商銀行的行長(cháng)馬蔚華也在2008年中報發(fā)布會(huì )上說(shuō)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟周期影響較大，招行計劃把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額，已經(jīng)下滑到了110億元，這個(gè)數字比2007年的年底大約減少了10億元。
采取類(lèi)似行動(dòng)的，不僅招行和建行。央行數據顯示，自2008年1月以來(lái)，國內商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續7個(gè)月回落。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，斷了的不只是財路，更可能是生命線(xiàn)。銀監會(huì )的一項數據顯示，截至2007年底，中國國內商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房的按揭貸款數額高達5萬(wàn)億元。這個(gè)機構的另外一個(gè)最新數據是，2008年1月到7月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1/5的資金，都來(lái)自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過(guò)70%。
中國房地產(chǎn)公司的運作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負債經(jīng)營(yíng)模式。
銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開(kāi)始，中國開(kāi)始試行資本金制度——要求投資項目必須首先落實(shí)資本金。按此規定，房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項目總投資1/5的資本金，就可運作一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項目。
“當時(shí)相當一批開(kāi)發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”，中國指數研究院咨詢(xún)部主管張化學(xué)說(shuō)，這批開(kāi)發(fā)商實(shí)際上只用5%～10%的資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項目了。
除了向銀行貸款，房地產(chǎn)公司似乎也沒(méi)有更好的選擇。在以銀行為主導的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個(gè)沿海城市各設立一家證券交易所，并且實(shí)行嚴格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中，大型國有企業(yè)占多數。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)證券市場(chǎng)融資，難度較大。
共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個(gè)重要因素。2007年，在中國市場(chǎng)，年銷(xiāo)售額超過(guò)100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，超過(guò)一半為國有企業(yè)。
銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切后，就出現了廣為詬病的官商勾結現象。
2003年1月，北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)李慶賢，假借自己公司欲購買(mǎi)北京匯華天和生物技術(shù)有限公司股權的名義，與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書(shū)，獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬(wàn)元的貸款。
事實(shí)上，這800萬(wàn)元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個(gè)人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長(cháng)王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規定，在委托貸款協(xié)議書(shū)中用銀行名義為李的公司提供擔保。
事發(fā)后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數百萬(wàn)資金則再也無(wú)法追回。
另外一方面，個(gè)人住房按揭貸款也相當寬松，刺激了市場(chǎng)需求。從1998年開(kāi)始，個(gè)人住房貸款成為銀行熱門(mén)的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競爭白熱化時(shí)，甚至推出了零首付。
“零首付”居民住房貸款，在實(shí)際中存在著(zhù)兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，如2000年7月中國建設銀行和中國工商銀行在上海、廈門(mén)及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)；另一種是開(kāi)發(fā)商自己運作，方法包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)出購房者已經(jīng)負擔20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是抬高房?jì)r(jià)，利用虛高的房?jì)r(jià)得到100%的貸款。
現就職于北京一家媒體的顏紅，購房時(shí)正好碰上了零首付時(shí)代。2000年，當顏打算在北京購買(mǎi)一套住房時(shí)，當時(shí)新開(kāi)盤(pán)的紫竹花園、都會(huì )華庭、陽(yáng)光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤(pán)都推出了零首付優(yōu)惠。
上述零首付，事實(shí)上都是開(kāi)發(fā)商先墊款交付銀行，然后購房者在一到二年時(shí)間內，將20%的首付款分批交付開(kāi)發(fā)商即可。顏最終選擇了陽(yáng)光曼哈頓的一套總價(jià)約為30萬(wàn)元的一居室住房。在交給開(kāi)發(fā)商2.5萬(wàn)元定金后，顏紅就搬進(jìn)了新家。
零首付雖然減免了當期負擔，卻加重了未來(lái)還貸的負擔。以10年期30萬(wàn)元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的變化，利率的上調，購房者未來(lái)債務(wù)負擔增加，從而影響其還貸能力。
事實(shí)上，零首付是建立在透支未來(lái)消費的基礎之上。
據不完全統計，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達80%，而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發(fā)達國家的該比率均在70%以下。
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