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　　信貸危機已經(jīng)凸顯

　　高負債經(jīng)營(yíng)模式，需要房?jì)r(jià)不斷上漲才能支撐。

　　在經(jīng)濟繁榮時(shí)期，由于銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會(huì )進(jìn)一步擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續走高。然而，一旦房?jì)r(jià)出現下跌，就會(huì )影響銀行還款。

　　目前，信貸危機已經(jīng)凸顯。

　　截至2008年6月底，中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)逼近3%的國際警戒線(xiàn)。

　　在金融重鎮上海，上海市銀監局的數據顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款接近1/3，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。

　　央行也意識到這是一個(gè)全國性的問(wèn)題，在2008年8月發(fā)布的一份報告中提醒，金融機構需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開(kāi)發(fā)貸款不良率上升；二是房?jì)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會(huì )產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。

　　“隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行通道進(jìn)一步確立，不良貸款率將會(huì )顯著(zhù)提高�！焙ＭㄗC券的一位著(zhù)名分析師表示，房?jì)r(jià)下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)將會(huì )貶值，在以銀行為主導的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個(gè)金融系統的動(dòng)蕩。

　　最近一項新的信貸緊縮措施出臺——2008年8月27日，央行和銀監會(huì )公布《金融促進(jìn)節約集約用地通知》，要求各金融機構嚴禁放貸給開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地。這是自2004年以來(lái)，中央政府為防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，所采取的系列信貸調控的最新舉措。

　　2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規定住宅在封頂之后才能預售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款。

　　中國農業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)一般都放在最后考慮。

　　盡管目前還沒(méi)有具體的案例，但不少分析人士都認為，一些中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)。國泰君安證券研究所報告稱(chēng)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口會(huì )達到3100億元。

　　滬深兩市發(fā)布的年中報的109家房地產(chǎn)企業(yè)，上半年負債總計超過(guò)3500億元，較去年同期上升了65%(數據截止至2008年8月29日)。

　　即便持有150多億元現金的萬(wàn)科集團，在2008年中報中也明確提出將謹慎拿地，繼續秉持現金為王的策略。

　　可想而知，降價(jià)促銷(xiāo)、出讓儲備土地、出讓子公司股權，將成為不少房地產(chǎn)企業(yè)回籠現金的選擇。

　　此前在資本市場(chǎng)利好行情和房?jì)r(jià)暴漲的鼓舞下，中國房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)掀起了一場(chǎng)圈地熱，那些極度擴張并且負債累累的開(kāi)發(fā)商此時(shí)卻被自己囤積的大量土地所累。

　　地產(chǎn)公司首創(chuàng )置業(yè)，8月20日宣布以600萬(wàn)元將天津市東麗區的華明項目60%股權轉讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區的新青項目40%及60%股權分別轉讓給首創(chuàng )置業(yè)及RZP，代價(jià)各為400萬(wàn)元及600萬(wàn)元。

　　首創(chuàng )置業(yè)2003年在香港聯(lián)交所上市，主要項目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷(xiāo)售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預警，重慶、成都等首創(chuàng )置業(yè)樓盤(pán)云集之地2008年出現的銷(xiāo)量下滑、價(jià)格下跌，將導致公司現金吃緊。

　　招商地產(chǎn)，萬(wàn)科集團最近也有類(lèi)似賣(mài)地舉動(dòng)。

　　發(fā)行公司債，是上市房地產(chǎn)公司解困的一條主要渠道。據不完全統計，2008年以來(lái)，金地集團、新湖中寶、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)等發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監會(huì )的審批。

　　一些非上市地產(chǎn)公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長(cháng)期貸款年利率的2倍多。

　　但即使這樣高的利率，并非所有開(kāi)發(fā)商都能貸到。

　　土地財政也在縮水

　　樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長(cháng)。國家稅務(wù)總局數據顯示：2008年7月，國內稅收增幅比今年上半年回落了19.7個(gè)百分點(diǎn)，其中證券、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入均出現了負增長(cháng)。

　　中國的地方財政，一直被稱(chēng)為“土地財政”——地方政府深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費等資金收益。

　　1997年亞洲金融危機之后，住宅產(chǎn)業(yè)被視為經(jīng)濟發(fā)展的新增長(cháng)點(diǎn)，2003年被國務(wù)院確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面受中國以GDP增長(cháng)為政績(jì)考核指標的趨動(dòng)，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應”。

　　在中國當前的分稅制體制下，房地產(chǎn)有關(guān)稅費歸地方政府征收并使用，共涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等13個(gè)稅種。

　　因此，全國各地政府不惜動(dòng)員各種資源加大房地產(chǎn)投資。1997年至2006年間，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增幅超過(guò)20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產(chǎn)稅費逐漸成為地方政府財政收入的主要來(lái)源。

　　地方政府助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要是圍繞土地供應來(lái)實(shí)現。

　　目前，中國實(shí)行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權。天則經(jīng)濟研究中心主任張曙光認為，而在現行的公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，農村集體所有制也必須轉換成國有制土地后才可以上市交易。中國地方政府都設有土地儲備交易中心，進(jìn)行土地交易。

　　一些地方政府為了扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對國有土地使用權出讓金的繳納采取寬松的政策——低價(jià)協(xié)議出讓土地，使開(kāi)發(fā)商用很少的錢(qián)就能拿到土地開(kāi)發(fā)商品房。由于地方政府違章批地，不規范用地滋生的腐敗案件也頻繁發(fā)生。

　　2007年12月19日，廣州市花都區國土局原局長(cháng)譚斌收受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賄賂，違規轉讓6000多畝土地的使用權，向開(kāi)發(fā)商少收取了土地出讓金3.4億元。

　　國土部發(fā)布的數據顯示，2000年到2006年，全國各地有近萬(wàn)名官員，因為違法違規出讓土地，受到黨紀政紀處分或追究刑事責任。

　　為了遏制協(xié)議出讓土地的灰色空間，國土資源部2002年推行招、拍、掛制度，要求土地必須以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。但是，開(kāi)發(fā)商當時(shí)普遍認為該制度會(huì )推高土地價(jià)格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價(jià)格——建設銀行研究部的一份報告顯示，2001年初至2007年5月份，開(kāi)發(fā)商只完成了手頭上40%的土地項目，余下的均被囤積和倒賣(mài)。

　　上海證券報評論部主任時(shí)寒冰，在今年8月底召開(kāi)的后奧運時(shí)代高峰論壇上表示，協(xié)議出讓制改成招、拍、掛制，事實(shí)上造成了地方政府壟斷土地，是導致此輪房?jì)r(jià)暴漲的重要原因。

　　地價(jià)確實(shí)不斷攀升。

　　2007年全國各大城市地價(jià)的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長(cháng)了四分之三。

　　開(kāi)發(fā)商和地方政府合力推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)水漲船高，與此同時(shí)，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢。

　　湖北省司法廳稱(chēng)，2008年上半年，該省房屋拆遷案件超過(guò)5600件，主要原因是拆遷安置中安置補償標準及解決糾紛的依據不統一。早在2005年底，湖北省發(fā)改委就認為，該省房屋拆遷量過(guò)大，客觀(guān)上刺激了居民的購房需求，導致房?jì)r(jià)的快速上漲。省會(huì )武漢的房?jì)r(jià)，從2005年到2008年，上漲了近一倍。在此期間，湖北省每年房屋拆遷量多達2000多萬(wàn)平方米。

　　在土地經(jīng)營(yíng)管理上，中國中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開(kāi)發(fā)商過(guò)度囤地行為，2008年1月，國務(wù)院辦公廳宣布，土地閑置滿(mǎn)兩年堅決無(wú)償收回。同時(shí)還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專(zhuān)題報告。

　　此舉雖然是圍繞土地問(wèn)題展開(kāi)，但卻是“意在房?jì)r(jià)”。促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規定期限內開(kāi)發(fā)土地，增加房屋供給，這是國家實(shí)行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”調控思路的具體表現。

　　然而，一些地方政府紛紛出臺措施，從信貸支持、稅收扶持、報建費減免、鼓勵土地轉讓、地價(jià)款緩繳等方面支持開(kāi)發(fā)商。2008年7月中旬，南京市國土局決定將出讓的土地規模從原先的200畝左右降低到100畝以下，部分企業(yè)土地出讓金付款期限被延長(cháng)到一年。該局稱(chēng)此舉旨在“促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩發(fā)展”。

　　盡管如此，中央政府宏觀(guān)調控力度加強，地方政府運作空間收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體力量明顯受到了制約。業(yè)內人士告訴《中國新聞周刊》，中央政府當前的宏觀(guān)調控政策應該還會(huì )延續。

　　炒房團因素被“高估”

　　眼下，受宏觀(guān)經(jīng)濟下行、樓市蕭條影響，炒房團離場(chǎng)跡象也日益明顯。但事實(shí)上，與制造了樓市泡沫的開(kāi)發(fā)商、銀行、地方政府相比，投資客其實(shí)只是推高房?jì)r(jià)的一個(gè)次要因素。

　　民眾對于炒房團“興風(fēng)作浪”樓市的印象，始于名噪一時(shí)的溫州炒房團。2003年，溫州炒房團大規模購買(mǎi)福州房產(chǎn)，3年后，福州大多數樓盤(pán)價(jià)格上漲了一倍以上，部分甚至達到了150%。

　　此后，溫州炒房團的足跡，又循著(zhù)上海、北京等沿海發(fā)達城市，向內陸二、三線(xiàn)城市遷移。此間，恰逢全國性房?jì)r(jià)上漲期。由此，溫州炒房團的“走到哪，漲到哪”的名聲開(kāi)始流傳。國土資源部2004年就指出，個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房?jì)r(jià)泡沫，造成非理性上漲。

　　溫州炒房團，事實(shí)上只是中國高達數萬(wàn)億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個(gè)縮影。2003年急劇拉升的房地產(chǎn)投資，對民間資金來(lái)說(shuō)，是暗示了這一市場(chǎng)的潛在升值空間。所謂資本逐利而動(dòng)，炒房團自然應運而生。

　　不過(guò)，近日地產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家提供的一份統計數據顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經(jīng)主動(dòng)將房屋售價(jià)下調了20%。 ★