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　　在經(jīng)歷了奧運會(huì )期間為期三周的期房住宅簽約量不足1000套的低谷之后，北京樓市成交量有所反彈。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據統計，8月27日至9月2日一周內，期房住宅簽約陡升至1364套。

　　在市場(chǎng)持續低迷之時(shí)，這一數據似乎讓房產(chǎn)商看到一點(diǎn)市場(chǎng)的曙光。與此同時(shí)，關(guān)于“后奧運地產(chǎn)”的討論一浪高過(guò)一浪。奧運對北京房產(chǎn)的影響究竟幾何？奧運后的北京樓市又將何去何從？業(yè)界期待的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季能否帶動(dòng)樓市復蘇？

　　奧運對京城樓市影響幾何

　　近日，有關(guān)“后奧運地產(chǎn)”的猜測日漸增多。在奧運之前幾年的“奧運概念”熱炒中，北京樓市價(jià)格實(shí)現了快速增長(cháng)。在奧運會(huì )閉幕之后，北京的房?jì)r(jià)是將保持繼續增長(cháng)還是會(huì )急速下行？這一命題引發(fā)了業(yè)界的很多猜測。

　　“北京樓市的走勢與奧運無(wú)關(guān)�！标�(yáng)光100集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪(fǎng)時(shí)分析說(shuō)，在去年資本的推動(dòng)下，土地和房屋價(jià)格暴漲，奧運之后北京樓市會(huì )逐漸回歸理性，但是這種回歸不意味著(zhù)沖破價(jià)格底線(xiàn)�！叭绻�說(shuō)奧運對樓市的影響，則體現在它對于城市建設方面的影響，奧運的舉辦使北京的城市競爭力逐漸提高，價(jià)格會(huì )理性地增長(cháng)�！�

　　聯(lián)達四方房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒則認為，雖然之前熱炒的“奧運概念”已經(jīng)消退，短期內北京房?jì)r(jià)會(huì )有一定幅度的回落，但長(cháng)期看北京房?jì)r(jià)還將繼續上漲�！坝捎谂e辦奧運，北京整個(gè)城市配套大幅完善，僅地鐵就增加了十多條，這些基礎設施的完善，整體上提高了北京這個(gè)城市的品質(zhì)，這種城市品質(zhì)的提升從長(cháng)期來(lái)看，無(wú)疑將支撐樓市的可持續發(fā)展�！�

　　“金九銀十”開(kāi)發(fā)商出何招？

　　受到宏觀(guān)調控和整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，2008年，房產(chǎn)商在低迷的市場(chǎng)中終于盼來(lái)了“金九銀十”。

　　何謂“金九銀十”？范小沖告訴《中國經(jīng)濟周刊》，每年的9、10月份是樓市銷(xiāo)售最重要的時(shí)間段。對開(kāi)發(fā)商而言，其間的業(yè)績(jì)基本上決定了當年的成敗，而消費者的購房需求也會(huì )在每年這個(gè)時(shí)間段中規律性的爆發(fā)，由此，很多開(kāi)發(fā)商也會(huì )選擇將自己的樓盤(pán)在每年的這一時(shí)間推出。這就是所謂的“金九銀十”房產(chǎn)旺季。

　　在楊少鋒看來(lái)，今年的北京市場(chǎng)更是如此。他對《中國經(jīng)濟周刊》分析說(shuō)，受到去年第四季度央行施行第二套房貸政策的打擊，今年一季度樓市極為冷清，導致了許多樓盤(pán)不敢在一季度進(jìn)入市場(chǎng)。二季度則遇到了奧運會(huì )。

　　“奧運會(huì )對樓市的影響是極大的，一是奧運會(huì )之前集中清理北京的戶(hù)外廣告牌，二是奧運期間社會(huì )關(guān)注度轉移，三是單雙號限行直接導致客流大幅減少，導致許多項目都采取了延遲開(kāi)盤(pán)來(lái)避開(kāi)奧運影響。所以，今年本該在上半年進(jìn)入市場(chǎng)的項目，至少一半延遲到9、10月份進(jìn)入市場(chǎng)，造成這一時(shí)間段的集中放量�！睏钌黉h說(shuō)。

　　但與9、10月份樓盤(pán)集中放量相對應的則是上半年需求的迅速冷卻。根據北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數據，今年上半年6個(gè)月，北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預計全年成交量將不超過(guò)8萬(wàn)套，比去年12萬(wàn)套的成交量少4萬(wàn)套。而今年房產(chǎn)供應量將比2007年只高不低，業(yè)內人士分析認為，巨大的成交缺口意味著(zhù)有一大部分項目或將面臨無(wú)人問(wèn)津的悲涼境地。

　　有業(yè)內人士向《中國經(jīng)濟周刊》分析說(shuō)，經(jīng)歷了近一年的疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)已十分脆弱。無(wú)論從上市公司的報表分析，還是從大公司天價(jià)地款遲遲未能繳納的現象透視，發(fā)展商的資金鏈斷裂的風(fēng)險正在擴大。被動(dòng)降價(jià)、被動(dòng)促銷(xiāo)、被動(dòng)出售股權等等形式是地產(chǎn)商們不得不選擇的過(guò)冬方式，降價(jià)促銷(xiāo)已不可避免。如近期，房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始對旗下的樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)。

　　“這種價(jià)格的理性回歸也將促使樓市購買(mǎi)需求的釋放”，楊少鋒對今年9、10月份北京樓市的銷(xiāo)售持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，“今年北京樓市的‘金九銀十’必然是房?jì)r(jià)下降和成交回暖共存的局面。尤其是新開(kāi)盤(pán)項目，價(jià)格優(yōu)惠幅度可能會(huì )比較大，應該是客戶(hù)購房的好時(shí)機�！�

　　著(zhù)名財經(jīng)評論人士時(shí)寒冰也認為開(kāi)發(fā)商應該及時(shí)自救。他對《中國經(jīng)濟周刊》表示，“賣(mài)方市場(chǎng)正在向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡，這個(gè)過(guò)程可能是長(cháng)期的。開(kāi)發(fā)商應該通過(guò)降價(jià)售房來(lái)自救，而不是繼續抱著(zhù)暴利幻想與市場(chǎng)對抗。否則，一旦資金鏈斷裂，就可能面臨倒閉的危險�！�

　　中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海給開(kāi)發(fā)商支招：“手中有房屋的要趕快降價(jià)出售，手中握有土地的可以出售資產(chǎn)。有一定資金的建議轉行，開(kāi)辦信貸公司、資產(chǎn)管理公司，來(lái)降低風(fēng)險。如果房?jì)r(jià)回落，需求會(huì )擴大。而目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也不敢大幅降價(jià)，因為涉及到一部分之前高位投資者的利益，原有的購房者與開(kāi)發(fā)商之間的博弈讓開(kāi)發(fā)商不敢大幅降價(jià)�！�