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　　觀(guān)點(diǎn)：

　　“后奧運”北京樓價(jià)將理性回歸？

　　聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒：

　　北京樓市遠景極樂(lè )觀(guān)

　　奧運對北京不僅僅是一個(gè)短期的效應。之前在很多外國人的眼中，北京僅僅是中國的政治和文化中心，國外的許多普通商人對中國的經(jīng)濟崛起更多的是抱著(zhù)一種敬畏而不是親近心理，他們多少還對中國的市場(chǎng)環(huán)境存在著(zhù)質(zhì)疑和顧慮。然而2008年奧運會(huì )改變了這一切。當來(lái)自全球的媒體、商家、旅客親眼見(jiàn)到北京繁華的景象，親身體會(huì )到中國強大的發(fā)展后勁，面對這個(gè)蓬勃發(fā)展的巨大市場(chǎng)，他們如何能夠不為其中所蘊涵的商機而怦然心動(dòng)？

　　毫無(wú)疑問(wèn)，奧運會(huì )將會(huì )在全球再次掀起一陣投資中國的熱潮，而這股熱潮中北京將是最直接的受益者，將成為全球投資者進(jìn)入中國的首選之地。

　　在這一輪新的經(jīng)濟發(fā)展熱潮中，世界的中心在中國，而中國的中心在北京，北京將成為世界經(jīng)濟發(fā)展的新引擎，所以北京經(jīng)濟發(fā)展的后勁必然促成長(cháng)期的房地產(chǎn)需求。我個(gè)人非�？春帽本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)遠的空間。

　　陽(yáng)光100集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖：

　　樓市低迷至少到明年下半年

　　不能否認，奧運對地產(chǎn)有推動(dòng)作用，城市的基礎設施和配套設施的建設，對北京未來(lái)的樓市是利好。但是當前的樓市與奧運無(wú)關(guān)。

　　由于去年資本推動(dòng)下的土地成本和房屋價(jià)格暴漲，使得國家宏觀(guān)調控政策采取從緊，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行打壓�，F在這段時(shí)間是房?jì)r(jià)、地價(jià)的理性回歸。同時(shí)緊縮政策、輿論傾斜等各方面因素促成了購房者持幣待購。這種狀況至少要到明年下半年才能得以緩解。

　　著(zhù)名財經(jīng)分析人士時(shí)寒冰：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調整才剛剛開(kāi)始

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整才剛剛開(kāi)始，對于消費者來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房并不明智�，F在，北京的房?jì)r(jià)就相當于股市6000點(diǎn)時(shí)的位置，成交量的萎縮只是調整的開(kāi)始而非調整的尾聲階段。我不好說(shuō)底部在哪里，但可以肯定，這一調整會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間，幅度也會(huì )比較大。

　　現在，保障性住房供應量正在逐步加大，政府也在出臺嚴厲措施促使存量土地的開(kāi)發(fā)利用，僅存量土地釋放出來(lái)的供給，就是非常龐大的數據。大量被囤積的土地所增加的有效供給，會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生明顯的拉低作用。

　　同時(shí)，我國的人口結構也正在悄然發(fā)生變化，青少年人口增長(cháng)正在減少，支撐房?jì)r(jià)連年上漲的人口紅利正在消失，如果從高房?jì)r(jià)對未來(lái)發(fā)展空間的透支來(lái)看，人口紅利所支撐起來(lái)的這輪樓市大牛市行情，已經(jīng)臨近結束。

　　另外，從絕對值比較，我國房?jì)r(jià)也已經(jīng)走到盡頭，我國北京等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)與發(fā)達國家的房?jì)r(jià)其實(shí)已經(jīng)提前接軌。綜合以上因素分析，房產(chǎn)業(yè)的賣(mài)方市場(chǎng)正在向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡，這個(gè)過(guò)程可能是長(cháng)期的。

　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海：

　　北京房產(chǎn)“奧運概念”透支20年

　　北京市的房?jì)r(jià)走勢深受奧運會(huì )成功申辦的影響。奧運會(huì )申辦成功及奧運會(huì )相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。2001—2007年，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(cháng)速度分別比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資活動(dòng)高出3—15個(gè)百分點(diǎn)，反過(guò)來(lái)成為推動(dòng)北京市固定資產(chǎn)投資迅猛增長(cháng)的最重要因素。

　　按照北京市常住人口人均25平方米計算，初步估計，2001年以來(lái)，北京市的住宅大約增值4萬(wàn)億元，接近同期北京市基礎設施總投資的10倍�？梢�(jiàn)，用舉辦奧運會(huì )、基礎設施投資和生活設施便利等因素，已經(jīng)完全不能解釋北京房?jì)r(jià)的上漲。由于投機性購買(mǎi)主導了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，奧運會(huì )成了投機者拋售房屋的截止期限。因此，房市的奧運行情不僅沒(méi)有看到，反而迎來(lái)了成交量萎縮一半左右、價(jià)格開(kāi)始下跌的情況，房地產(chǎn)商、房屋投機者對奧運行情已近絕望。

　　北京房地產(chǎn)的“奧運概念”實(shí)際已被嚴重透支。例如北京四環(huán)附近目前的房?jì)r(jià)普遍在18000元/平方米，90平方米的住宅需要162萬(wàn)元，大約相當于目前北京市居民家庭年平均收入的26倍。按照國際3—5倍的房?jì)r(jià)/家庭收入比率，北京市居民家庭年平均收入應當達到32—54萬(wàn)元，才能適應這個(gè)房?jì)r(jià)。如果居民收入年增長(cháng)速度按照10%計算，這大約相當于16—22年以后的家庭收入�？梢�(jiàn)，“奧運概念”被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴重透支了20年左右。(記者 梁燕軍/北京報道)