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　　本期主持：本報記者 馬繼鵬 李畫(huà)

　　本期嘉賓：

　　任　宏：重慶大學(xué)建設管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(cháng)

　　易憲容：中國社科院金融研究所

　　岳鋒鋼：DTZ戴德梁行華北區綜合住宅部主管

　　郭士英：太平洋證券研究所所長(cháng)

　　郭田勇：中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任

　　黃興文：北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(cháng)

　　【背景】

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市傳言不絕于耳，有媒體報道稱(chēng)，針對持續下滑的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府已在制定一系列救市政策，并確定了一些具體的實(shí)施辦法。10月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出：“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房�！边@是否能視作官方的正式表態(tài)呢？

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由2007年的“黃金時(shí)期”走到今天的“行業(yè)嚴冬”，短短一年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，由原先的賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)槟壳暗馁I(mǎi)方市場(chǎng)。購房者對房?jì)r(jià)理性回歸開(kāi)始充滿(mǎn)著(zhù)期待，與此同時(shí)，“救市”的聲音卻不斷傳出。那么，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)將如何演繹？本報整理報道

　　房?jì)r(jià)虛高泡沫已擠破？

　　【反方】

　　以目前的房?jì)r(jià)水平來(lái)說(shuō)，無(wú)論是一線(xiàn)城市還是二、三線(xiàn)城市，甚至三、四線(xiàn)城市，以當地居民的收入水平對比當地的房產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，基本上沒(méi)有多少地方的居民會(huì )認為房?jì)r(jià)是便宜的。國內房?jì)r(jià)過(guò)高是不爭的事實(shí)，對于這個(gè)問(wèn)題，政府只要對市場(chǎng)做一個(gè)最為簡(jiǎn)單的調查就一目了然

　　易憲容：以目前的房?jì)r(jià)水平來(lái)說(shuō)，無(wú)論是一線(xiàn)城市還是二、三線(xiàn)城市，甚至三、四線(xiàn)城市，以當地居民的收入水平對比當地的房產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，基本上沒(méi)有多少地方的居民會(huì )認為房?jì)r(jià)是便宜的。國內房?jì)r(jià)過(guò)高是不爭的事實(shí)，對于這個(gè)問(wèn)題，政府只要對市場(chǎng)做一個(gè)最為簡(jiǎn)單的調查就一目了然。

　　房地產(chǎn)消費是可以擴大居民的內需，并通過(guò)這種內需擴大來(lái)帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個(gè)前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價(jià)格水平上，如果不是這樣，居民住房消費的擴大根本就不可能。但是，在目前的房?jì)r(jià)水平上，國內絕大多數居民都沒(méi)有支付能力進(jìn)入，那么，這樣的內需擴大也只能是一句空話(huà)。

　　同時(shí)，國務(wù)院提出“降低住房交易稅”當然是好事，但是對于一般居民來(lái)說(shuō)，差距仍然較遠，房市價(jià)格下調才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

　　任宏：我認為，持續數月的房地產(chǎn)低迷，受政府宏觀(guān)調控政策的影響比較大。打個(gè)比喻，中國的房地產(chǎn)就像一個(gè)病人，而政府是醫生，醫生幫助這個(gè)病人治病，重新回歸理性、成熟。從目前的治療效果來(lái)看，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮，但是并沒(méi)有出現實(shí)際房?jì)r(jià)大幅下降現象。這說(shuō)明，宏觀(guān)調控的力度還不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫還沒(méi)有擠破。治病是一個(gè)痛苦的過(guò)程，沒(méi)有人會(huì )歡天喜地地接受開(kāi)刀，但是病治好了，也就能恢復健康，這是一個(gè)不能省略的過(guò)程。

　　郭田勇：房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一種商品市場(chǎng)，它的價(jià)格肯定要反映供求關(guān)系，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降就已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題：房?jì)r(jià)太高。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超出了大多數人的購買(mǎi)能力，所以，房地產(chǎn)價(jià)格下降是必然的。

　　如今，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商堅持不降價(jià)，一直幻想著(zhù)房?jì)r(jià)還能再次回到2007年的水平，但從目前的情況來(lái)看已經(jīng)不太現實(shí)。2006年到2007年房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)“消耗”了大批潛在購房者，現在中國的潛在購房者已經(jīng)出現斷層現象，潛在購房者群體的成長(cháng)速度遠遠落后于房?jì)r(jià)的上漲速度，所以供給和需求之間出現了落差，如果房?jì)r(jià)不降，供需之間的“鴻溝”就難以消除，潛在的購買(mǎi)力就無(wú)法激活，房地產(chǎn)商的資金鏈自然會(huì )越繃越緊。

　　黃興文：在市場(chǎng)內因和政府強有力調控措施的雙重壓力作用下，中國房地產(chǎn)業(yè)也結束了“黃金十年”，市場(chǎng)進(jìn)入周期性的蕭條期。對于開(kāi)發(fā)商而言，最迫切需要的是資金，而能夠獲得資金的渠道少之又少，銀行的大門(mén)早已關(guān)閉。在中央銀行的嚴密監督下，加上美國金融危機帶來(lái)的前車(chē)之鑒，沒(méi)有多少銀行敢冒險給昔日的“朋友”伸出援助之手。

　　目前，不少開(kāi)發(fā)商想盡一切辦法來(lái)獲得資金，實(shí)際上，最好的辦法是賣(mài)房、或賣(mài)項目，從市場(chǎng)收回來(lái)的資金才是真正的救命錢(qián)。

　　【正方】

　　以北京為例，盡管確實(shí)存在個(gè)別虛高的樓盤(pán)，但北京的房?jì)r(jià)并不存在所謂的“泡沫”，因為一些高檔住宅項目，確實(shí)是因為其建在高檔地區或者擁有不可復制的景觀(guān)，如北京CBD地區，該地區的住宅性?xún)r(jià)比很高。要談房?jì)r(jià)，還需要審視產(chǎn)品本身，房?jì)r(jià)是否還具有上升趨勢，是否真正虛高

　　岳鋒鋼：就北京地區來(lái)看，市中心的房?jì)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，特別是奧運之后，北京地區的基礎設施建設，如交通等有了明顯的改善、服務(wù)水準大大提高，城市的吸引力正愈來(lái)愈大。

　　與此同時(shí)，華北地區二線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程很快，戶(hù)籍管理制度正逐步放松，居民收入水平在穩步提高。從長(cháng)遠來(lái)看，以京津為核心的渤海灣地區將快速發(fā)展。其中，北京的吸引力更是巨大，加之土地資源的稀缺性。因此，目前買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望情緒并不會(huì )影響北京旺盛的實(shí)際需求。

　　我個(gè)人認為，盡管確實(shí)存在個(gè)別虛高的樓盤(pán)，但北京的房?jì)r(jià)并不存在所謂的“泡沫”，因為一些高檔住宅項目，確實(shí)是因為其建在高檔地區或者擁有不可復制的景觀(guān)，如北京CBD地區，該地區的住宅性?xún)r(jià)比很高。要談房?jì)r(jià)，我覺(jué)得還需要審視產(chǎn)品本身，房?jì)r(jià)是否還具有上升趨勢，是否真正虛高。

　　但是，在這將近一年的時(shí)間里，也的確出現了部分開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)的情況，主要是因為部分地產(chǎn)商的現金流、資金鏈十分緊張，以“割肉”來(lái)?yè)Q取流動(dòng)性。但是，當看清了國際國內形勢之后，調整期過(guò)去，房?jì)r(jià)還有進(jìn)一步上升的可能。