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     10月22日消息：從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時(shí)，下調個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。汶川地震災區居民災后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　9月中旬起，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，央行兩次降息，傳遞出救市信號。從最初的中央政府默認地方政府救市，到國家發(fā)改委肯定各地的救市行動(dòng)，如今，全國各地的救市活動(dòng)已如火如荼。10月24日，鄭州市政府頒布十七條措施，全方位救市。雖然從近幾天的市場(chǎng)表現，還看不出救市措施的功效。但是，政府救市的決心已是毋庸置疑。那么，政府還有什么救市“良藥”呢？

　　減免稅費

　　背景：據省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )今年年初所做的調查，目前針對房地產(chǎn)商收取的各種稅費能占到商品房成本的30%～40%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調節稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、車(chē)船使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等12項稅收。此外，由政府征收的費用名目繁多，雖然各地有差異，但大約都在60種左右。

　　業(yè)內人語(yǔ)：省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙進(jìn)京說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷的情況下，如果政府能夠減免部分稅費，可以大大緩解開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力。趙進(jìn)京舉例說(shuō)，不久前出臺政策，西安為開(kāi)發(fā)商減免城建費用。

　　外地政策：西安出臺辦法稱(chēng)，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按期開(kāi)工的，項目應繳納的城市基礎設施配套費在150元／平方米基礎上減免35元／平方米；房地產(chǎn)商申請延期不超過(guò)半年開(kāi)工的，減免25元／平方米，這就在一定程度上增強了企業(yè)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險的能力。

　　記者點(diǎn)評：因為政府收取的開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅費最終還是要被攤入房?jì)r(jià)，所以，減免稅費不僅會(huì )成為眼下環(huán)節開(kāi)發(fā)商減少資金壓力的有效措施，從長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，也能降低房?jì)r(jià)成本，讓利于民。

　　二套房貸松綁

　　背景：去年的“9·２7”房貸新政將第二套住房的首付比例提高至40%以上，同時(shí)將第二套住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍。此外，購買(mǎi)商業(yè)和寫(xiě)字樓項目首付要五成，限制了小企業(yè)和投資者購買(mǎi)門(mén)檻。

　　業(yè)內人語(yǔ)：中信中原房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)總監武泓君說(shuō)，管理層當初為了調節過(guò)熱的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，推出了針對第二套房貸限制的政策，在當初應該有其一定針對性，也給市場(chǎng)著(zhù)實(shí)降了下溫。然而由于限制第二套房貸政策過(guò)于普遍性，在降溫的同時(shí)也顯示出了其利弊兩面。限制第二套房貸影響最大的恰恰是有著(zhù)改善性需求的中產(chǎn)階級，以目前市場(chǎng)占主流購買(mǎi)之一的婚房消費為例，隨著(zhù)家庭成員的增加或孩子年齡增長(cháng)，往往會(huì )第二次甚至第三次購買(mǎi)商品房，第二套房貸的限制政策無(wú)疑將會(huì )大大制約了這部分需求。再以剛工作幾年、在父母的資助之下購買(mǎi)首套房的年輕人為例，到了結婚年齡或生兒育女時(shí)也同樣會(huì )出現購買(mǎi)第二套房子的需求，而此類(lèi)需求無(wú)疑就是剛性需求，卻嚴重受到了第二套房貸政策的打壓。

　　外地政策：在南京推出的救市政策中，已為“二套房”松綁。南京市規定，人均面積低于南京市平均標準的，購買(mǎi)第二套房可繼續享受第一套房利率標準。

　　記者點(diǎn)評：在目前形勢下，銀行應適當放寬貸款條件，第二套房貸利率恢復到和第一套一樣的水平，商業(yè)和寫(xiě)字樓首付五成也要降一些。這樣可以將市場(chǎng)上蘊藏的剛性需求轉化為有效需求，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量。

　　暫緩招拍掛

　　背景：2004年“8·３1大限”以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所有供應的土地都要經(jīng)過(guò)招、拍、掛�？墒�，招、拍、掛使土地價(jià)格很快攀升，這也是導致開(kāi)發(fā)成本增加、房?jì)r(jià)高企的一個(gè)重要原因。

　　業(yè)內人語(yǔ)：省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙進(jìn)京說(shuō)，目前，商品房面臨小產(chǎn)權房、社會(huì )保障房、政府部門(mén)自建房、近期土地出讓價(jià)格低的項目的沖擊，這些都屬于低地價(jià)成本住宅，最終都流向市場(chǎng)，對正規“招拍掛”項目的價(jià)格殺傷力很大。他建議政府下一步應該暫緩土地“招拍掛”，打擊“小產(chǎn)權房”等非法住宅，保護市場(chǎng)秩序。

　　應采取“雙限雙競”的土地出讓方式，限房?jì)r(jià)、限地價(jià)，競銷(xiāo)售單價(jià)和競出讓金總額，以此來(lái)控制房型結構，限制開(kāi)發(fā)利潤讓利于老百姓，讓老百姓買(mǎi)到物美價(jià)廉的房子。

　　此外，河南中原地產(chǎn)高級市場(chǎng)分析師李明明認為政府還應放緩土地供應。前兩年由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，政府大規模推出土地供應市場(chǎng)，以緩解供求壓力。目前商品房市場(chǎng)出現了銷(xiāo)售持續下降態(tài)勢，政府應暫停推出新土地，以平衡樓市供求，減輕存貨銷(xiāo)售壓力。

　　記者點(diǎn)評：從政府推出招拍掛制度，就引起了極大的爭議�，F在很多人把高房?jì)r(jià)歸咎于招拍掛制度的推行，認為“面粉漲價(jià)了，面包還能便宜嗎”�？磥�(lái)，在目前的房地產(chǎn)形勢下，招拍掛也可以暫緩一下。但這是國家的大政策，不是某個(gè)地方就能夠作出決定的。