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　　住宅是城市的重要構成元素，也是城市居民最基本的生活設施，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅產(chǎn)業(yè)也成了第四屆世界城市論壇的主要議題。在昨天的幾場(chǎng)分論壇中，來(lái)自海內外的專(zhuān)家對當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，調控措施的應用，以及住宅產(chǎn)品的更新等多方面內容，提出了各種新觀(guān)點(diǎn)、新思路。

　　市場(chǎng)分析

　　周期波動(dòng)樓市跌入低谷

　　近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷態(tài)勢以及中央、地方政府的大力救市，成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)張元端接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了交易量和房?jì)r(jià)雙雙下降的現象，應該用經(jīng)濟周期波動(dòng)的理論來(lái)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期是相吻合的，近年來(lái)我國的國民經(jīng)濟一直保持2位數的增長(cháng)勢頭，而今年上半年速度出現了小幅微降，作為國民經(jīng)濟的寒暑表，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就出現下滑。

　　張元端介紹說(shuō)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的前幾個(gè)波峰分別出現在1993年、1998年和2003年，“經(jīng)濟發(fā)展的周期與房地產(chǎn)的周期都在4-6年。如果說(shuō)2003年是上一個(gè)波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么為什么這個(gè)上升的勢頭沒(méi)能延續到2009年，而在今年就出現了轉折點(diǎn)，主要原因是2007年價(jià)格漲得太快了。當價(jià)格被炒到高位，一方面，剛性需求的‘用家’買(mǎi)不起房子了，另一方面，‘炒家’的利潤空間縮小，無(wú)利可圖后也放棄了購買(mǎi)，‘用家’、‘炒家’雙雙離市，就造成了高價(jià)格下樓市的大幅下滑�！�

　　走出低迷關(guān)鍵打破觀(guān)望

　　樓市步入低谷后，從中央到地方政府都開(kāi)始了救市，但能否成功推動(dòng)市場(chǎng)步入上升通道，張元端謹慎地表示，市場(chǎng)何時(shí)恢復目前難以預測，一些開(kāi)發(fā)商認為明年上半年可能回暖，也許是過(guò)于樂(lè )觀(guān)了�！艾F在對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是社會(huì )上普遍存在的觀(guān)望情緒。觀(guān)望情緒何時(shí)結束，怎么讓其結束，這才是救市面臨的最大難題。政府的調控手段有兩種，一種是直接調控，例如經(jīng)濟適用房、廉租房，政府說(shuō)什么價(jià)格就是什么價(jià)格，影響立竿見(jiàn)影。而另一種是間接調控，包括現在的契稅、貸款政策的調控等，這種調控的效果有滯后性，傳導到市場(chǎng)需要一個(gè)過(guò)程。而且調控的力度夠不夠，目前還不太好評估�！睆堅�端表示，應當期望，通過(guò)本輪調控，把房?jì)r(jià)控制在合理水平，使房地產(chǎn)經(jīng)濟在適度增長(cháng)區間內保持較長(cháng)時(shí)間的平穩增長(cháng)和輕微波動(dòng)。

　　調控建議

　　改革分稅制扭轉“土地財政”

　　眾所周知，高房?jì)r(jià)與高地價(jià)有關(guān)，也與地方政府的“土地財政”有關(guān)，而上海市松江區城市規劃管理局副局長(cháng)王振亮博士昨日提出，造就高房?jì)r(jià)泡沫和地方政府“土地財政”的總根源是因為，現有中央與地方的分稅制財政體制存在重大偏差，地方城市建設資金來(lái)源只能依賴(lài)土地財政，必須盡快改革。

　　王振亮指出，根據分稅制財政體制的劃分，稅收分為中央稅、中央地方共享稅和地方稅三大類(lèi)。中央稅主要指關(guān)稅和消費稅。共享稅現行的主要指增值稅、資源稅、所得稅、印花稅等，中央與地方按比例分成，省市還要再分成，地方城市分到手的收入并不高。地方稅，包括營(yíng)業(yè)稅和各種附加費等等，但是100%的地方政府為招商采取退稅優(yōu)惠政策，通常退稅50%，許多城市退稅高達80%以上。

　　對于地方政府來(lái)說(shuō)，要建設、要發(fā)展，沒(méi)有錢(qián)是萬(wàn)萬(wàn)不能的。教育、醫療衛生等，除了西部“老少邊窮”地區外，都要地方政府出錢(qián)。事實(shí)證明，搞房地產(chǎn)業(yè)可以推動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展，改善人民群眾生活條件，提升城市形象，最大的好處是大大增加地方財政收入，同時(shí)還可以用收取市政配套費、教育醫療等公共設施配套費的名義，獲得巨額資金，建設人民群眾急需的教育設施、醫療衛生設施、體育館等設施。這就成了所謂的“土地財政”。

　　王振亮認為，是房地產(chǎn)業(yè)支撐起了中國快速工業(yè)化、城鎮化的大發(fā)展，但這不是可持續發(fā)展的長(cháng)久大計，改革已是當務(wù)之急。