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　　站在2008年的歲末，回想去年此時(shí)，大家還在為房?jì)r(jià)會(huì )否在今年出現拐點(diǎn)爭論不休，轉眼高房?jì)r(jià)時(shí)代已漸行漸遠。

　　站在2009年的年關(guān)，一些城市曾表現“矜持”的房?jì)r(jià)或在09年面臨全面調整；身處資金密集型行業(yè)的不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨融資困境，爛尾樓或重現市場(chǎng)；而在保障性住房即將批量入市的預期下，商品房?jì)r(jià)格面臨方向性的選擇。

　　被搶占的市場(chǎng)地盤(pán)

　　自2007年以來(lái)，政府已多次表示加大對保障性住房的投入，為刺激內需，今年保障性住房的投入再次加碼，將分三年投入9000億元，平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。

　　對此，中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜表示，目前，我國的保障性住房供應量占到全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應量的5%左右，全國又有9000億新增投入，對市場(chǎng)造成影響的主要是其中的400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。根據近幾年全國住宅銷(xiāo)售量的平均增速(約20%)測算，若在2009-2011年每年分別增加130萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設的關(guān)鍵一年，保障性住房銷(xiāo)售量占住宅銷(xiāo)售的比重將達到20%，2010-2011年保障性住房銷(xiāo)售占住宅銷(xiāo)售總量比重將逐步降低到15%�？梢�(jiàn)，保障性住房特別是經(jīng)濟適用房的投資對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較大的。

　　與此同時(shí)，黃瑜表示，明年我國商品房供過(guò)于求的局面將更為嚴峻。1-11月全國商品住宅施工面積、竣工面積和新開(kāi)工面積均呈增長(cháng)趨勢，預計全年同比增幅在5%左右。與之相反，08年銷(xiāo)售量同比持續下降，1-11月全國商品住宅銷(xiāo)售面積為4.47億平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的銷(xiāo)售水平，那么銷(xiāo)售量和供應量之間的差距將不斷拉大，供過(guò)于求的形勢將比較嚴峻。

　　根據中國指數研究院掌握的累計可售商品住宅數據來(lái)看，主要城市消化可售量的周期均在10個(gè)月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量(不包括保障房)，按2007年比較火爆的銷(xiāo)售速度需要消化16個(gè)月，按2008年的銷(xiāo)售速度則需要消化24個(gè)月。若2009年市場(chǎng)仍延續2008年的態(tài)勢，那么主要城市的銷(xiāo)售速度不會(huì )有明顯改善，房屋庫存周期可能拉長(cháng)。

　　針對保障房會(huì )否沖擊市場(chǎng)，建設部政策研究室副主任秦虹在接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，目前的住房保障規劃是根據各地方住房普查后的結果制定的，各個(gè)地方根據當地的住房困難情況確定了保障性住房的規劃，“并不是憑空想象”，根據調查結果，目前，我國人均住房面積低于10平米的低收入住房困難戶(hù)有約1000萬(wàn)戶(hù)，這些家庭難以?xún)H靠自身的力量在市場(chǎng)上解決住房問(wèn)題，需要住房保障的支持，這部分需求和商品房市場(chǎng)并不沖突�？偟目�，未來(lái)三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產(chǎn)投資量的10%左右，產(chǎn)出量最多占到15%。下一步房地產(chǎn)形勢的變化取決于政策的落實(shí)、宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的走向以及開(kāi)發(fā)企業(yè)能不能積極采取合適策略應對，將會(huì )是這三方面綜合因素合力作用的結果。

　　社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認為，決定房地產(chǎn)走勢的還是市場(chǎng)本身，房?jì)r(jià)目前泡沫仍然太大，就如同股市仍處在4000-5000點(diǎn)的位置，下跌的趨勢難以改變，只要宏觀(guān)經(jīng)濟沒(méi)有見(jiàn)底，房?jì)r(jià)也不樂(lè )觀(guān)，“明年希望不大”。

　　中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘預測，房?jì)r(jià)將出現明顯回落，估計未來(lái)兩年全國平均房?jì)r(jià)下跌15-20%，房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。