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　　    創(chuàng )紀錄密集重拳“救市” 

　　　　圐圙

　　　　發(fā)音：kūlue

　　　　釋義：和諧

　　政府的救市動(dòng)作，從來(lái)沒(méi)有像2008年年底這樣，在如此密集的時(shí)間里創(chuàng )下如此多的“紀錄”：11月27日，央行宣布基準利率一次性下調1.08個(gè)基點(diǎn)，相當于以往每次下調0.27個(gè)基點(diǎn)的四倍，堪稱(chēng)史無(wú)前例。到12月23日，在不到100天的時(shí)間里，已經(jīng)連續五次降息，就算身處金融海嘯漩渦中心的歐美國家，也嘆為觀(guān)止。10月22日，政府要求降低首次置業(yè)小戶(hù)型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅，首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮30%，首次購房者的稅費負擔一夜之間降至破紀錄的新低……出拳如此之重，政府意在重建“和諧”樓市的苦心和急迫表露無(wú)遺。對于二手房，政府同樣是出手快、措施實(shí)。12月17日，國務(wù)院決定二手房超過(guò)5年改為超過(guò)2年轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅等；符合條件的家庭購買(mǎi)第二套普通住房可享受最高八成、利率最低7折的優(yōu)惠。

　　事實(shí)上，2008年從年中開(kāi)始，就有南京、長(cháng)沙、杭州、上海等十多個(gè)城市開(kāi)始呼吁“救市”，并展開(kāi)各具地方特色的系列動(dòng)作。到了年底，“救市”由地方政府的行為上升到國家層面。12月20日，國務(wù)院更下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求“房地產(chǎn)企業(yè)要以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”，由中央政府提示開(kāi)發(fā)商要降價(jià)自救，這在樓市的宏觀(guān)調控歷史上可謂“破天荒”。

　　在此“和諧”氛圍下，一直擺出一副“不救市”姿態(tài)的廣州市政府，也開(kāi)始采取減少土地供應量、明年停止供應限價(jià)房用地以及提高住房公積金貸款額度等措施，開(kāi)始“暗救”。

　　　本刊點(diǎn)評

　　　　絕非“救價(jià)”

　　2008年上半年，在股市一路下跌中，高喊“救市”的聲音也一路不斷，政府選擇了按兵不動(dòng)。到了年中，對地方政府的救市，中央政府“睜只眼，閉只眼”。從9月底開(kāi)始，國家經(jīng)濟數據持續惡化，作為國家經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，成交量大幅萎縮，斷供潮、退地潮、房企資金危機等現象頻頻暴露，國家宏觀(guān)調控方向才開(kāi)始大轉向。一轉向就重拳頻出，各種政策出臺之密集，令下半年的“救市”與上半年的“不救”形成強烈反差。但政府總的態(tài)度仍然十分明確：救市并不是救樓價(jià)，而是救整個(gè)經(jīng)濟。迄今，“90/70”政策并未完全沒(méi)有松動(dòng)，且仍將繼續加大保障房的供應。(趙亞洲)

　　　　土地香餑餑變“燙手芋”

　　    嫑 

　　　　發(fā)音：biǎo或biáo

　　　　釋義：放棄

　　如果要感受“強烈反差”、“冰火兩重天”———今年廣州一級土地市場(chǎng)就是最好的場(chǎng)所。2008年初的員村絹麻廠(chǎng)地塊，還能以41億元總價(jià)、13053元/平方米樓面地價(jià)這樣的天價(jià)成交，而轉眼就出現了住宅用地的流拍現象。及后，底價(jià)成交、流拍這樣的現象層出不窮，直至市場(chǎng)參與各方也見(jiàn)怪不怪。

　　去年年底，一手住宅市場(chǎng)開(kāi)始出現了頹勢。但在當時(shí)，仍有開(kāi)發(fā)商認為年底市場(chǎng)只是暫時(shí)的調整，加上部分開(kāi)發(fā)商為上市增加土地儲備的需要，導致今年1月8日的土地出讓仍上演了最后的瘋狂。員村絹麻廠(chǎng)地塊在眾多開(kāi)發(fā)商的追捧下，最后以41億元總價(jià)、13053元/平方米樓面地價(jià)成交，這也是廣州歷史上第二高的樓面地價(jià)。

　　在當時(shí)，有市場(chǎng)人士認為，此舉為廣州樓市注入一針“強心劑”，“一掃目前樓市低迷氣氛，為2008廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好起到了領(lǐng)頭羊作用”。但后來(lái)發(fā)現，沒(méi)有最后競得地塊的開(kāi)發(fā)商成了幸運兒。

　　所謂的員村地塊“強心劑”迅速被證明了只是一劑“雞血”。員村地塊后不足一個(gè)月時(shí)間，2月1日，南沙住宅用地拍賣(mài)，結果07NJY-3地塊流拍。此后，花都區風(fēng)神大道地塊1、2號地塊、廣州開(kāi)發(fā)區KXC-P6-1和KXC-P6-2地塊、湛塘路地塊等住宅用地都出現了流拍。政府為保證今年的土地出讓計劃，只得將KXC-P6-1地塊出讓底價(jià)降低1.4億元、KXC-P6-2減少2000萬(wàn)元，最后才成功出讓。這還是廣州自2003年以來(lái)首次降價(jià)賣(mài)地。

　　土地市場(chǎng)低迷還有一個(gè)現象，就是底價(jià)成交地塊特別多。據統計，在今年全年出讓的19宗住宅用地中，有10幅以底價(jià)成交，其比例達到53%，最終導致今年住宅用地樓面地價(jià)比去年下降了近三成。

　　　　本刊點(diǎn)評

　　　　“雞血”樓市

　　幾年下來(lái)，樓市陷入了會(huì )一直堅挺的迷思，這也是去年底一手住宅成交已經(jīng)低迷的情況下，開(kāi)發(fā)商依然敢高價(jià)拿地的原因。殊不知，樓市更像是注射了“雞血”的市場(chǎng)，高燒過(guò)后迅速陷入冰凍期。政府、開(kāi)發(fā)商的始料不及，導致了土地市場(chǎng)出現了冰火兩重天的現象。(張秀欽)

　　　　“收樓門(mén)”寒冬集中爆發(fā)

　　　　兲

　　　　發(fā)音：tiān

　　　　釋義：氣憤

　　這個(gè)字是“天”字的古體，也念“天”。不過(guò)因為直觀(guān)上跟常用來(lái)罵人的那種水生動(dòng)物有了聯(lián)系，便被賦予了新的意義。今年收樓的市民們，又是樓價(jià)縮水，又是質(zhì)量不過(guò)關(guān)，可能不少人都要爆出這樣的粗口。而另一方面，部分開(kāi)發(fā)商卻做起了縮頭“王八”，更讓收樓業(yè)主氣不打一處來(lái)。

　　收樓問(wèn)題年年有，今年問(wèn)題特別多。10年未遇的“收樓門(mén)”在房地產(chǎn)寒冬中集中爆發(fā)。特別在收樓最集中的年底，集體拒收樓、和開(kāi)發(fā)商打官司、到銷(xiāo)售現場(chǎng)抗議的場(chǎng)面不斷出現，甚至連政府介入程度很深的限價(jià)房，也出現了業(yè)主拒收樓的局面。其激烈程度比任何一年都要來(lái)得更為猛烈。

　　為何今年的收樓矛盾如此突出？主要出于兩方面的原因。

　　第一個(gè)原因是：樓價(jià)縮水的后遺癥。今年年底收樓的，有相當部分是去年中到去年底這段時(shí)間賣(mài)出去的房子。當時(shí)的樓價(jià)正處于快速上升階段，甚至就是頂峰。到了今年底，一手住宅的整體均價(jià)比最高峰時(shí)回落了兩成左右。買(mǎi)了“貴價(jià)樓”的業(yè)主們，不滿(mǎn)的情緒最終在收樓時(shí)發(fā)作。

　　第二個(gè)原因是：泡沫時(shí)代質(zhì)量不過(guò)關(guān)的“秋后算賬”。另一個(gè)讓買(mǎi)家氣不打一處來(lái)的是，他們買(mǎi)的貴價(jià)樓，質(zhì)量還是這幾年來(lái)比較差的。去年，由于趕工與暴利的誘惑，房子質(zhì)量不過(guò)關(guān)的現象尤其突出。比如外墻出現裂縫這種比較嚴重的工程質(zhì)量問(wèn)題，今年也頻頻出現。正為買(mǎi)了高價(jià)樓而窩火的市民，收樓時(shí)又看到這樣的質(zhì)量，當然更加氣憤。

　　而矛頭之指向的對立面一方：開(kāi)發(fā)商，此時(shí)更多的是做起了縮頭烏龜。前兩年牛氣烘烘的“不滿(mǎn)意是吧？退樓��！”在2008年消失得無(wú)影無(wú)蹤。部分大開(kāi)發(fā)商組織了全公司的骨干力量，投入到各個(gè)樓盤(pán)中以解決收樓時(shí)出現的問(wèn)題。甚至有樓盤(pán)將年底收樓工作排在銷(xiāo)售的前面。充分重視收樓問(wèn)題，為2007年的暴利行為埋單。

　　　　本刊點(diǎn)評

　　　　秋后“算賬”

　　收樓危機在今年底的全面爆發(fā)，事實(shí)上是房地產(chǎn)泡沫時(shí)代的后遺癥之一。收樓的這種“秋后算賬”只是反映出問(wèn)題的冰山一角，更大的危機還藏在水底。(詹青)

　　　　“萬(wàn)人迷”保障房遭棄購  

　　　　槑

　　　　發(fā)音：méi

　　　　釋義：被蒙

　　在限價(jià)房土地出讓?zhuān)�或者再建�?jīng)濟適用房的時(shí)候，市場(chǎng)上就有不少疑問(wèn)：如何保證質(zhì)量？如何合理定價(jià)？

　　看來(lái)，這些疑問(wèn)并不是多余的。廣州的保障性用房，在2008年開(kāi)了一個(gè)好頭，卻沒(méi)有同樣完美的結局，保障性用房出現了業(yè)主不肯收樓、限價(jià)房降價(jià)1000多元/平方米、經(jīng)濟適用房過(guò)半單位遭棄的情況。當初的“萬(wàn)人迷”終遭“萬(wàn)人棄”。

　　限價(jià)房的購買(mǎi)手續相對繁瑣，日后出售也有諸多限制，但這原本都阻擋不了市民的購買(mǎi)熱情。2007年12月29日-2008年1月7日，廣州第一個(gè)限價(jià)房項目進(jìn)行了網(wǎng)上提交預申請登記，竟然有近萬(wàn)名市民在網(wǎng)上提交了預申請登記。1月中旬，最終確定3817個(gè)申購者有效，并通過(guò)電腦搖珠分到相應購房序號。市民購買(mǎi)欲望強烈，2月16日，第一個(gè)限價(jià)房項目正式公開(kāi)發(fā)售，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)當天售出九成單位。

　　之后，“開(kāi)盤(pán)當天售出九成單位”成為限價(jià)房開(kāi)盤(pán)的基本消化率�！叭f(wàn)科城新里程開(kāi)盤(pán)售出近九成單位”、“龍光峰景華庭開(kāi)盤(pán)售出九成單位”……這與當時(shí)普通商品房開(kāi)盤(pán)冷淡的銷(xiāo)售形成了鮮明的對比。甚至有市民在購買(mǎi)了限價(jià)房后，立刻向家人“報喜”，可以看出當時(shí)限價(jià)房的受歡迎程度。

　　隨著(zhù)年底的臨近，除了限價(jià)房外，廣州停止供應了幾年時(shí)間的經(jīng)濟適用房又重新面市。雖然看樓的人依然聲勢浩大，但最后的成交業(yè)績(jì)卻沒(méi)有達到及格線(xiàn)：首批2145套經(jīng)濟適用房，975套房屋被認購，還有1170套遭放棄，認購率只有45%。

　　年底遇到問(wèn)題的保障性住房不只是經(jīng)濟適用房，限價(jià)房同樣問(wèn)題纏身。其中，有限價(jià)房的業(yè)主因為各種問(wèn)題不肯收樓；另有限價(jià)房項目，其價(jià)格比今年第一次推出時(shí)每平方米低了近千元，銷(xiāo)售也沒(méi)有再達到“九成”。

　　　　本刊點(diǎn)評

　　　　鮮花“牛糞”

　　事后諸葛。其實(shí)限價(jià)房也好、經(jīng)濟適用房也好，這些應政策匆忙出臺的保障性住房，以性?xún)r(jià)比來(lái)看，根本上就是“牛糞”。之所以上半年成為“萬(wàn)人迷”，在于它們在高房?jì)r(jià)這朵“鮮花”下，市民被“鮮花”迷了眼。當下半年“鮮花”枯萎時(shí)，市民才看到了“牛糞”的真實(shí)，最終導致“萬(wàn)人棄”。(張秀欽)