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　　　　編者按

　　　　2008年，樓市風(fēng)云突變！

　　　　回首這一年，政策決策者、開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房人，樓市的每一個(gè)利益相關(guān)者心中竟都是五味雜陳。多年嚴控政策的積聚效應在這一年顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飆升的箭頭開(kāi)始反向而行，時(shí)隔十年，中央重提“發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”；習慣了靠漲價(jià)抑制過(guò)快銷(xiāo)售的地產(chǎn)商，不得不忍受降價(jià)滯銷(xiāo)相伴而行以及資金鏈緊繃的煎熬；房?jì)r(jià)下行，市場(chǎng)躲不過(guò)“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的宿命，本應高興的買(mǎi)房人，卻沒(méi)有了房?jì)r(jià)高漲時(shí)的沖動(dòng)和果斷。

　　短短一年，樓市巨變刺激著(zhù)人們的神經(jīng)，考驗著(zhù)大眾的判斷�？目慕O絆的2008年，有太多值得回味。晨報對這一年中的關(guān)鍵事件進(jìn)行梳理評點(diǎn)，總結出8大關(guān)鍵詞，以饗讀者。

　　　關(guān)鍵詞：

　　　　觀(guān)望

　　　　剛性需求“冷場(chǎng)”

　　典型事件：房?jì)r(jià)過(guò)高，“剛性需求”同樣在2008年面臨“冷場(chǎng)”的致命打擊。2008年的樓市在一片寂靜的觀(guān)望中，住房的“剛性需求”恍然不見(jiàn)。據統計，2008年前3個(gè)季度，北京的新房成交量同比下降了接近一半。新項目開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況也很難再現。業(yè)內資深人士透露，2008年的觀(guān)望氛圍導致僅北京一個(gè)城市這一年的新房、二手房就共少賣(mài)了6萬(wàn)套，這部分人群的置業(yè)需求被積壓到2009年。

　　整體回顧：“觀(guān)望”成為2008年樓市的主旋律。正是買(mǎi)房人這種心態(tài)的持續不變致使開(kāi)發(fā)商多年來(lái)第一次轉換“角色”，使出種種營(yíng)銷(xiāo)方式力求挽回銷(xiāo)售慘狀。從國家出臺宏觀(guān)調控政策以來(lái)，短期內的觀(guān)望已然成為業(yè)內習慣的市場(chǎng)反應，但從未像2008年來(lái)持續這么久。在連續幾年打壓房地產(chǎn)后，2008年下半年政府首次出臺鼓勵購房的優(yōu)惠政策。但受到全球金融危機的影響，濃郁的觀(guān)望氣氛直到2008年年底似乎都不見(jiàn)起色，甚至這種現象能延伸到2009年什么時(shí)間都成為人們茶余飯后談?wù)摰脑?huà)題。

　　業(yè)界點(diǎn)評：整個(gè)市場(chǎng)呈現持幣觀(guān)望的買(mǎi)方心態(tài)。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為是四個(gè)方面的原因所致。首先，宏觀(guān)層面經(jīng)濟環(huán)境的“遇冷”讓消費者心理趨向謹慎；其次，二套房貸等房地產(chǎn)行業(yè)性政策有效抑制了投資性需求；第三，樓市在自身發(fā)展規律影響下進(jìn)入調整期，近年來(lái)房?jì)r(jià)漲幅越快的城市調整效應越明顯；第四，很多房地產(chǎn)項目定價(jià)偏高�！拔覑�(ài)我家”副總胡景暉認為，這種觀(guān)望給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的更大影響是2009年樓市將進(jìn)入現房銷(xiāo)售的競爭，相比之下二手房交易中的現房?jì)?yōu)勢將被弱化。

　　　　關(guān)鍵詞：

　　　　降價(jià)

　　　　由遮遮掩掩到光明正大

　　典型事件：“降的是房?jì)r(jià)，不降的是品質(zhì)；降的是房?jì)r(jià)，不降的是交通便捷……”2008年，在北京的公交車(chē)和地鐵的移動(dòng)電視中，反復滾動(dòng)播出著(zhù)這樣的房產(chǎn)廣告語(yǔ)，加上屏幕下方出現的“華發(fā)頤園，每平方米降價(jià)5400元�！钡囊恍行∽�，將一直遮遮掩掩的北京樓市降價(jià)戰推向了公開(kāi)。自從2008年初萬(wàn)科在王石“拐點(diǎn)”論的指引下，將降價(jià)旋風(fēng)從南方刮到北方，“降價(jià)”一詞就牢牢地貫穿2008年樓市始終。雖然萬(wàn)科北京項目未爆出“降價(jià)”事件，但北京不少樓盤(pán)在這之后打出直接或變相降價(jià)銷(xiāo)售手段。據悉，華發(fā)頤園3號樓主打60平方米左右的精裝酒店公寓，于2007年11月8日開(kāi)盤(pán)。當時(shí)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為17000元/平方米，但因一直銷(xiāo)售低迷，到 2008年10月選擇將每平方米均價(jià)降至11800元開(kāi)賣(mài)，降價(jià)幅度為每平方米5400元。

　　整體回顧：2008年的北京樓市一直萎靡不振，不斷萎縮的交易量讓急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商慌了手腳，于是，最直接的方式就是通過(guò)降價(jià)來(lái)刺激購房者的消費欲望。為了不被老業(yè)主追著(zhù)要補償或者鬧退房，有的開(kāi)發(fā)商采取了另起爐灶的方式，為后期項目重新制定案名，以新盤(pán)的姿態(tài)入市，與前期項目劃清“界線(xiàn)”。

　　事實(shí)上，降價(jià)一直是北京市場(chǎng)上比較敏感的問(wèn)題。多數開(kāi)發(fā)商不愿意說(shuō)自己的房子降價(jià)了。但大家都不約而同地選擇了打折、一口價(jià)等各種花樣繁多的促銷(xiāo)方式，盡管多數項目還是不愿意提打折降價(jià)的事，但這些銷(xiāo)售模式已是不爭的事實(shí)。

　　業(yè)界點(diǎn)評：業(yè)內專(zhuān)家認為，樓市“降價(jià)之路”對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只是暫解燃眉之急，并不能成為長(cháng)久之路走下去�！霸诜康禺a(chǎn)行業(yè)的冬季里，誰(shuí)能更好的打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，誰(shuí)能讓企業(yè)品牌形象深得民心，誰(shuí)就能在波濤中穩住腳跟，并且再次馳騁�！迸c此同時(shí)，一些專(zhuān)家也對房地產(chǎn)業(yè)的差價(jià)補償現象表示出擔憂(yōu)。東方證券分析師鐘建認為，一旦差價(jià)補償被開(kāi)發(fā)商們群起效仿，就會(huì )出現無(wú)論是自住型，還是投資型購房者，都會(huì )找開(kāi)發(fā)商索要差價(jià)補償或退房的現象。如果這種現象蔓延開(kāi)來(lái)，將導致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的徹底崩潰。

　　　　關(guān)鍵詞：

　　　　救市

　　　　4個(gè)月，13項松綁政策

　　典型事件：2008年9月15日，央行宣布從2008年9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長(cháng)期少調的原則作相應調整；存款基準利率保持不變。這是自2004年10月29日以來(lái)貸款基準利率的首次下調。從這個(gè)月起，樓市“松綁”接踵而來(lái)。

　　整體回顧：2008年9月15日起下調貸款基準利率。多方期待的救市舉措以降息的方式拉開(kāi)了序幕：房貸利率連續四次下調、公積金貸款額度上調、普宅標準放寬、房產(chǎn)交易稅費的大量減免……直至年底，國務(wù)院辦公廳出臺“國十三條”，明確引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化。支持房企以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持房企合理的融資需求，加大對中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房建設，特別是在建項目的信貸支持力度。

　　業(yè)界點(diǎn)評：“救市”政策頻出，再加上地產(chǎn)商積極配合促銷(xiāo)降價(jià)，確實(shí)釋放了剛性需求，銷(xiāo)量得到了提升。但也要注意到，購房需求不會(huì )因大幅降息等利好刺激而在短時(shí)期內立即釋放出來(lái)，購房者的購房行為最終取決于房?jì)r(jià)下降還是上漲這一焦點(diǎn)問(wèn)題。目前整體房?jì)r(jià)仍然處于過(guò)高水平線(xiàn)上，相比降息和各種稅費的優(yōu)惠，房?jì)r(jià)下降所帶來(lái)的實(shí)惠將更直接、更優(yōu)惠。

　　　關(guān)鍵詞：

　　　　退房

　　　　有理沒(méi)理都要退

　　典型事件：2008年3月16日開(kāi)盤(pán)的位于北京成壽路的中海城2期圣朝菲的成交均價(jià)是13311元/平方米，而8月23日開(kāi)盤(pán)的三期香克林成交均價(jià)為9900元/平方米。僅僅半年時(shí)間，成交單價(jià)就降3000多元，這讓剛開(kāi)盤(pán)時(shí)買(mǎi)房的業(yè)主大呼“上當”，500多名業(yè)主鬧著(zhù)要退房。

　　整體回顧：2008年4月份，由降價(jià)促銷(xiāo)導致的退房潮從珠三角蔓延到了北京。面對著(zhù)剛剛簽約就降價(jià)的房子，一些購房者選擇買(mǎi)了房又退房。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)“退房公示”可以看到，不少項目3、4月份的退房客戶(hù)明顯增多，一些項目退房次數甚至達數十乃至上百次之多。

　　業(yè)界點(diǎn)評：自房改以來(lái)，中國的房?jì)r(jià)在2008年來(lái)首次進(jìn)入下行通道，從堅挺市場(chǎng)走過(guò)的買(mǎi)房人無(wú)法接受“貶值”的事實(shí)。于是，一有老項目降價(jià)售房，退房維權就會(huì )接踵而至。然而房屋買(mǎi)賣(mài)作為一種商品交易行為，必然會(huì )隨市場(chǎng)變化存在價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險。市場(chǎng)供不應求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì )見(jiàn)勢上漲，市場(chǎng)供大于求的時(shí)候，銷(xiāo)售遇冷價(jià)格自然也將隨之下降。無(wú)論是市場(chǎng)還是政府，對于投機者，都是無(wú)法保護的。對于地產(chǎn)商而言，慎重制定價(jià)格策略，不僅僅是對自己品牌的保護，更是對社會(huì )的安定起著(zhù)維護作用。

　　關(guān)鍵詞：

　　流拍

　　土地成了燙手的山芋

　　典型事件：2008年1月16日，備受地產(chǎn)商矚目的廣渠路15號這一地理位置極佳的地塊開(kāi)始拍賣(mài)，沒(méi)想到這塊與去年“地王”廣渠路36號地僅一街之隔的土地竟然因投標企業(yè)不足3家而流拍！15號地塊所處位置及周?chē)�配套設施都非常完善，據權威預測，價(jià)格至少在40億左右！然而在普遍認為拿地難的北京，這樣的“好地”也遭遇流標！這是2002年北京土地實(shí)行公開(kāi)招拍掛以來(lái)，四環(huán)以?xún)任恢玫牡貕K首次出現流拍。誰(shuí)能料到，15號地的流拍只是一個(gè)開(kāi)端……

　　整體回顧：2008年，北京包括順義區站前西街居住項目用地、大興區康莊限價(jià)商品住房(三期)、(四期)兩塊限價(jià)地在內的多宗限價(jià)房地塊均出現流標的尷尬場(chǎng)景。2008年11月19日，原定舉行的通州區運河東岸居住地塊拍賣(mài)會(huì )因參與競拍的開(kāi)發(fā)商不足3家而取消……為此，市國土局不得不調整地塊指標，包括降低底價(jià)、提高限售價(jià)、出讓方式由招標改為掛牌等，然而收效甚微。房地產(chǎn)商購地熱情空前降低。據悉，這是自2004年以來(lái)，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次呈現負增長(cháng)。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：業(yè)內人士指出，很多開(kāi)發(fā)商認為目前不是再進(jìn)入樓市開(kāi)發(fā)的最好時(shí)機，再加上信貸緊縮導致開(kāi)發(fā)商資金短缺和觀(guān)望情緒濃重是土地“流標”的主要原因。

　　分析人士認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )降低對未來(lái)的市場(chǎng)預期，重估房?jì)r(jià)趨勢，進(jìn)而重估地價(jià)及土地市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面會(huì )將手中大量閑置地盡快開(kāi)發(fā)入市，另一方面又會(huì )更謹慎地拿地，甚至在高地價(jià)面前放棄拿地。土地頻繁“流拍”，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房地產(chǎn)的預期在急劇降溫。而這也加劇了購房人對市場(chǎng)的觀(guān)望情緒，加劇了房?jì)r(jià)下降的走勢，推動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)一步向深度調整方向潛行，從而進(jìn)一步改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀和未來(lái)走勢。

　　關(guān)鍵詞：

　　限價(jià)房

　　如何叫好又叫座

　　典型事件：2008年5月16日，北京城八區和通州區正式受理限價(jià)商品房的申請。申請范圍包括西三旗限價(jià)房、花鄉造甲村限價(jià)房、金頂街限價(jià)房、清河小營(yíng)限價(jià)房、東鐵匠營(yíng)限價(jià)房、通州半壁店限價(jià)房、常營(yíng)鄉限價(jià)房。

　　2008年9月1日上午，石景山區許愛(ài)蓮大媽成為北京市限價(jià)房第一個(gè)選房人。

　　2008年12月7日，北京市第一個(gè)限價(jià)房項目——西三旗限價(jià)房四個(gè)地塊之一的“旗勝家園”已經(jīng)封頂，剩余3個(gè)地塊樓房均在月底前封頂�！捌靹偌覉@”的銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米6600元。

　　整體回顧：2008年1至11月，北京限價(jià)房供應面積共計269.5萬(wàn)平方米。

　　2006年，在國六條等調控措施的推動(dòng)下，京城提出了“兩個(gè)一千萬(wàn)”工程，保障性住房建設的步伐進(jìn)一步加快。到2008年9月份，京城首批限價(jià)房入市銷(xiāo)售，形成了實(shí)際供應。從2008年9月有保障性住房銷(xiāo)售統計數據來(lái)看，9、10、11月三個(gè)月，京城限價(jià)房共成交9680套。

　　2008年12月24日，西城區1581戶(hù)符合限價(jià)商品住房配售條件的家庭確定了自己的選房順序號。這也是西城區去年內的第二批限價(jià)商品住房配售搖號。此次市建委分配給西城區的限價(jià)商品房房源地址為朝陽(yáng)區常營(yíng)鄉的保利嘉園和富力陽(yáng)光嘉園的限價(jià)商品房，共計1051套。

　　12月28日，西城區第二批限價(jià)房公開(kāi)選房，常營(yíng)限價(jià)房?jì)H1個(gè)小時(shí)的時(shí)間便賣(mài)出了半棟樓。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：業(yè)內人士認為，由于限價(jià)房的低價(jià)優(yōu)勢十分明顯，對周邊在售的商品住宅項目形成了一定的沖擊，有力地拉低該區域的房?jì)r(jià)。雖然購買(mǎi)限價(jià)房有一定的條件，但不得不承認，限價(jià)房的推出還是分流了一部分購買(mǎi)普通商品房的客戶(hù)，因此對周邊的項目造成了一定的影響。為了應對這種影響，許多臨近限價(jià)房的普通商品房項目都有大幅度的打折促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　但限價(jià)房在今年的市場(chǎng)上卻是叫好不叫座。專(zhuān)家分析認為，利潤有限導致眾多地產(chǎn)商對限價(jià)房并不熱衷，以至于限價(jià)地塊流拍現象時(shí)有發(fā)生。專(zhuān)家認為，要改善這種狀況還需政府給予開(kāi)發(fā)商更多的實(shí)惠。其次，限價(jià)房產(chǎn)品質(zhì)量及周邊配套有待提升。另外，限價(jià)房定價(jià)機制不夠靈活。為了平抑房?jì)r(jià)而生的限價(jià)房，在市場(chǎng)不景氣、普通商品住宅紛紛打折促銷(xiāo)的大前提下，價(jià)格策略顯得呆板僵硬，使保障性住房沒(méi)有起到應有的保障效果。

　　關(guān)鍵詞：

　　團購

　　抱團取暖難抑走跌大勢

　　典型事件：2008年10月，北京樓市首次大規模團購活動(dòng)與秋季房展會(huì )一起，勢頭轟轟烈烈，刮起近幾個(gè)月的團購風(fēng)。盡管有個(gè)別低價(jià)項目引來(lái)上千人看盤(pán)，或還有項目靠團購成就大單，但還是無(wú)法溫暖樓市低迷的大勢。

　　整體回顧：雖然團購早已不是什么新鮮詞兒，但能將買(mǎi)房團購活動(dòng)發(fā)揮到極致，還要算是2008年。團購的規模越來(lái)越大，參與的機構也越來(lái)越多。對購房者來(lái)說(shuō)，團購最大的好處是“人多力量大”，所以議價(jià)的余地也大。按照常規，團購為那些剛性需求找到了一個(gè)很好的突破口，也為樓市的優(yōu)惠促銷(xiāo)找到了一個(gè)很好的方式，此起彼伏的團購活動(dòng)將2008年下半年的樓市攪得有點(diǎn)熱。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：“草根萬(wàn)人購房團”、網(wǎng)站“萬(wàn)人購房團”……面對多家機構組織的團購，是真“實(shí)惠”，還是真“忽悠”？記者調查發(fā)現，在實(shí)際操作過(guò)程中，的確有不少參與者密切關(guān)注著(zhù)樓盤(pán)所能給出的優(yōu)惠折扣，但“吆喝聲高，成功率低”“忽悠大于實(shí)惠”同樣也成為人們對“團購”的一致詬病�！暗�不論如何，團購作為一種‘買(mǎi)方與賣(mài)方’的新博弈方式，起到改變傳統購房形態(tài)的目的，改變了之前單一的購房模式�！睒I(yè)內人士分析認為，目前“團購”已是市場(chǎng)低迷情況下開(kāi)發(fā)商的一根“救命稻草”。

　　關(guān)鍵詞：

　　中介退市

　　艱難行情走為上策

　　典型事件：2008年7月31日，北京開(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)提出停止從事北京市存量房交易結算資金劃轉業(yè)務(wù)的書(shū)面申請，并提交了結算資金已清算完畢的證明材料，同時(shí)，該公司與中介協(xié)會(huì )簽訂了《注銷(xiāo)〈北京市存量房交易保證金托管協(xié)議〉議定書(shū)》，正式退出該行業(yè)。

　　除了接手開(kāi)賣(mài)開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)外，2008年有的中介索性退出“存量房買(mǎi)賣(mài)”市場(chǎng)，專(zhuān)心做起租賃生意。來(lái)自于北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示，2008年7月以來(lái)北京就有12家中介機構先后發(fā)出書(shū)面申請，從保證金監管銀行退出100萬(wàn)元的保證金。這意味著(zhù)，在北京原本有資格進(jìn)行二手房交易資金監管的中介機構半年內減少了1/4。

　　整體回顧：2008年的二手房市場(chǎng)同樣是交易低迷，交易量持續下降，這也讓中介們舉步維艱。于是，中介公司為了維持生計只好緊縮開(kāi)支，以度過(guò)這個(gè)有點(diǎn)冷的冬天。業(yè)內人士向記者透露，在成交量低迷的今天，“100萬(wàn)元的保證金”能解決公司不少問(wèn)題，中介機構同樣面臨資金緊缺。眼下，很少有中介會(huì )表示在新的一年中要大肆開(kāi)店，都是抱著(zhù)謹慎的態(tài)度對現有門(mén)店進(jìn)行優(yōu)化調整，2008年成為中介快速擴張的終結點(diǎn)。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有些冷。不論是一手房還是二手房，都無(wú)法幸免。毋庸置疑，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷是導致目前房產(chǎn)中介選擇退市的癥結所在。如今房產(chǎn)交易市場(chǎng)趨冷，買(mǎi)賣(mài)減少造成的利潤下降給中介公司帶來(lái)了相當大的生存壓力，一些中介公司甚至出現月度顆粒無(wú)收的情況�；�于這種困局，致使某些房產(chǎn)中介商選擇開(kāi)展單一業(yè)務(wù)自保求生存。擺在房地產(chǎn)中介面前的，將是新一輪的行業(yè)洗牌。

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