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　　動(dòng)作1 李嘉誠一呼百應港資率先進(jìn)軍內地商業(yè)地產(chǎn)

　　據了解,3月初始,李嘉誠旗下企業(yè)長(cháng)江實(shí)業(yè)在內地最大的項目———上海真如城市副中心即將動(dòng)土就開(kāi)始傳遍坊巷。上海真如城市副中心開(kāi)發(fā)建設投資有限公司總經(jīng)理何智奇對媒體表示,收到長(cháng)實(shí)副主席李澤鉅的親筆信,希望政府協(xié)助確保開(kāi)工,目前長(cháng)實(shí)已經(jīng)做好所有準備,具體開(kāi)工日期有望定在3、4月。公開(kāi)資料表明,該公司是普陀區政府在2007年為服務(wù)真如項目招商引資而專(zhuān)門(mén)設立的國有全資子公司。

　　其實(shí),早在李嘉誠之前,不少港資開(kāi)發(fā)商就已投入內地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮中。即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年,與長(cháng)實(shí)并列“香港地產(chǎn)五虎”的新鴻基地產(chǎn)也表示將增加投資300多億元。

　　在廣州,去年9月12日,鄭裕彤家族旗下的香港周大福企業(yè)有限公司以每平米2860元的底價(jià)取得了廣州東塔地塊,地塊總價(jià)達10億5248萬(wàn)元人民幣。據今年2月媒體報道,東塔肯定要比現已封頂、高432米的西塔高,目前初定488米,正待審批。

　　而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團在2008年已經(jīng)嘗到先行一步的甜頭。至2008年來(lái)自?xún)鹊氐纳虡I(yè)租賃收入已超過(guò)港幣10億元,超過(guò)租賃總收入的50%。目前內地的租金收益全部來(lái)自恒隆位于上海的恒隆廣場(chǎng)與港匯廣場(chǎng)。

　　動(dòng)作2 持現金逾100億SOHO中國擬購京滬商業(yè)項目

　　港資開(kāi)發(fā)商的逆市出手無(wú)疑刺激了內地房產(chǎn)商的胃口,越來(lái)越多的內地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

　　然而,目前高庫存的商品住宅房難以在短時(shí)間內消化,內地開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源成為難題。官方數據顯示,2008年前11個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積為4.9億平方米,同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米,同比增加了15.3%。任志強估算,今年年底,空置商品房面積將可能達到4億-5億平方米。更有報告指出,目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的存貨資產(chǎn)約有4萬(wàn)億元。

　　不過(guò),3月13日,SOHO中國行政總裁張欣表示,今年內SOHO中國將會(huì )收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項目,賣(mài)家主要鎖定外資基金和國內開(kāi)發(fā)商。雖然張欣沒(méi)有透露具體的計劃收購金額,但據潘石屹表示,目前SOHO中國的資金鏈相當樂(lè )觀(guān)�！癝OHO中國至去年12月31日持有現金107億元人民幣,每股現金折合港幣2.34元,公司凈負債率為-46%,是所有上市房地產(chǎn)公司中唯一凈資產(chǎn)負債率是負值的,公司具有充足的融資空間�！�

　　目前SOHO中國鎖定兩類(lèi)賣(mài)家,一類(lèi)是外資投資基金,一類(lèi)是內地開(kāi)發(fā)商,他們都面臨資金短缺、要迅速套現資金的壓力。SOHO中國總裁閻巖也稱(chēng),現在看到的機會(huì )比一年前多很多。

　　分析

　　住宅開(kāi)發(fā)前景不明進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)迎良機

　　業(yè)內人士分析,境內外資金均意欲進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),與國家力推保障性房源不無(wú)關(guān)系,這大大壓縮了商品住宅開(kāi)發(fā)的收益率。潘石屹就曾說(shuō),對未來(lái)中國住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō),還有很多不利因素,其中最大的不利因素就是保障性住房�！霸谧≌�市場(chǎng)中將有50%屬于保障性住房,對于普通住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大壓力�！�

　　合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉近日也表示,宏觀(guān)調控的大方向導致內地的住宅房?jì)r(jià)不可能再繼續提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生,又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域,可提升運作的空間很大�！澳壳�,內地住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%～5%,而商業(yè)地產(chǎn)的回報率則有6%～8%�！�

　　以李嘉誠即將啟動(dòng)的上海真如城市副中心為例,該項目的樓面價(jià)將近每平方米3056元,總建筑面積近100萬(wàn)平方米,其中近八成被規劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。按照每平米售價(jià)2萬(wàn)的保守估計,該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長(cháng)實(shí)帶來(lái)200億元的收入。

　　因此對于資金鏈相對寬松的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在住宅市場(chǎng)前景不確定的情況下,直接開(kāi)發(fā)或者向因資金緊缺而出讓地產(chǎn)套現的賣(mài)家收購商業(yè)地產(chǎn),現在可以說(shuō)是最佳時(shí)機,也是必然選擇。(記者 盧軼)