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　　深圳市東部集團經(jīng)濟師 彭仲輝

　　2008歲末以來(lái)，全國各地樓市成交量出現放大，尤其是珠三角地區，看樓人數明顯增多、成交日趨活躍，房地產(chǎn)發(fā)展形勢出現好轉。針對一直以來(lái)特別是2005年熱潮以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)備受社會(huì )各界的詬病和非議，身在地產(chǎn)界前沿，我覺(jué)得當前可以樂(lè )觀(guān)看待房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。

　　樓市如同股市，一旦趨勢形成會(huì )持續一段時(shí)期。近期行業(yè)數據和現象支持樓市成交活躍的趨勢。有數據稱(chēng)，2月份國內大部分城市成交量環(huán)比上升，一線(xiàn)城市中，北京、上海和深圳成交面積環(huán)比增長(cháng)28%、53%、25%。二線(xiàn)城市中，蘇州和廈門(mén)成交量環(huán)比增幅超過(guò)100%。上市公司保利地產(chǎn)前兩月簽約面積同比增長(cháng)2倍多，簽約金額也增長(cháng)近2倍，金地集團1月的銷(xiāo)售面積和金額分別同比增長(cháng)88.8%和88.6% ，萬(wàn)科1月的銷(xiāo)售面積和金額分別同比增長(cháng)24.2%和18.6% 。廣東省出臺的十五條措施后6天時(shí)間(3月4日至9日)，廣州共售出2431套住宅，成交量比上月同期增加了一倍多；3月7、8日雙休日成交量高達660套，創(chuàng )了去年國慶后周六日簽約量的新高，比春節后周末的平均成交量高出近140套。3月7日，深圳深業(yè)新岸線(xiàn)300多套單位開(kāi)盤(pán)當天全部售罄， “日光盤(pán)”現象重現。這一系列數據和現象，顯示房地產(chǎn)業(yè)并非簡(jiǎn)單地用短暫活躍來(lái)解析，從行業(yè)發(fā)展規律看，成交活躍趨勢有望延續，尤其是率先調整又率先成交放大的珠三角地區的成交活躍趨勢可視為全國樓市后市的一個(gè)風(fēng)向標。

　　國家發(fā)展改革委、國家統計局調查顯示，2月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%。新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.8%，降幅比1月擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%。二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.7%，降幅比1月擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%。新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的城市有39個(gè)，同比下降的有30個(gè)，環(huán)比上漲的有17個(gè)，環(huán)比下降的有36個(gè)。其實(shí)，統計數據與實(shí)際情況往住有一定差別，主因是統計數據沒(méi)有考慮不同地段、不同檔次、不同性?xún)r(jià)比樓盤(pán)的成交價(jià)所致。綜合各方面的信息看和親身感受，珠三角樓市價(jià)格基本探明底部，下調空間被封殺，局部地區還出現價(jià)格微漲。在剛舉行的萬(wàn)科2008年財報會(huì )上，萬(wàn)科董事長(cháng)王石表示，雖然全國樓市調整尚未結束，但經(jīng)過(guò)2008年的調整，珠三角的房?jì)r(jià)已處于低位運行，價(jià)格與購買(mǎi)力已達到匹配，“珠三角樓市基本觸底，進(jìn)一步下調的空間幾乎沒(méi)有”。不過(guò)，相比珠三角而言，王石對長(cháng)三角和北京地區的預期則沒(méi)有這么樂(lè )觀(guān)，他認為兩個(gè)地方的調整大幕才剛剛拉開(kāi)。不僅如此，筆者認為，珠三角以外的地區價(jià)格尚未調整充分且很有必要進(jìn)一步下調，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)與真實(shí)購房者主動(dòng)放棄觀(guān)望是雙贏(yíng)選擇。珠三角　　地區由于價(jià)格調整充分、成交轉暖及前幾年瘋炒的深刻教訓使購房意識趨于理性等原因將呈現價(jià)平量增的平穩運行態(tài)勢，珠三角以外的大部分地區由于價(jià)格調整的內在規律和慣性以及政策的刺激將以?xún)r(jià)跌量增為主要特征。

　　2008年四季度，國家及各地方政府出臺了房地產(chǎn)新政，其效果已經(jīng)逐步顯現。當前可以預期的政策主要有房地產(chǎn)流通、轉讓環(huán)節的稅費減免，暫緩、調減房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征或改為事后征收，開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資放寬等。央行副行長(cháng)蘇寧在兩會(huì )期間表示，存款準備金有較大下調空間，這間接利好房地產(chǎn)行業(yè)。引人注目的二套房個(gè)人貸款問(wèn)題，盡管銀監會(huì )一再申明不會(huì )放松，但在具體執行環(huán)節已多為名存實(shí)亡。

　　從另外一個(gè)角度揣思，政府對房地產(chǎn)的政策有兩個(gè)底限，一是不能危及國家金融安全，二是下文闡述房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用。就防范金融風(fēng)險而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂和購房者斷供潮是兩大隱憂(yōu)，其實(shí)這兩方面的負面消息已經(jīng)見(jiàn)諸于各類(lèi)媒體。92、93年廣東、海南局部房地產(chǎn)泡沫造成的銀行呆壞賬，歷經(jīng)十余年到2004年以來(lái)新一輪房潮來(lái)臨才消化的事實(shí)，使我們了解到全國大面積斷供潮和銀行呆壞賬將出現的不堪設想的局面。類(lèi)同股市的天量天價(jià)理論一樣，在房地產(chǎn)價(jià)格頂部成交量最大，房地產(chǎn)若下跌過(guò)猛，信貸的杠桿作用將造成大量負資產(chǎn)和銀行呆壞賬。年前國務(wù)院和央行多次派工作組調研和進(jìn)行銀行壓力測試，筆者認為今后一段時(shí)間，對房行業(yè)的利空政策不會(huì )出現，利好政策由于實(shí)質(zhì)性?xún)热菀呀?jīng)陸出臺因此也不會(huì )有猛藥，但延續性的利好可以預期。

　　摩根大通中國證券市場(chǎng)部主席李晶曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)占到了國內固定資產(chǎn)投資的近1/4，并貢獻了10%的就業(yè)。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生也指出，房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資的影響不止1/4�！胺康禺a(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達到1.7～2.2，也就是說(shuō)這會(huì )拉動(dòng)40%以上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資�！睋Q言之，房地產(chǎn)總計影響固定資產(chǎn)投資60%以上。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟中的地位和作用，已遠超房地產(chǎn)業(yè)本身。無(wú)論是理論還是實(shí)踐，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的作用可見(jiàn)一斑，曾有極端言論稱(chēng)“房地產(chǎn)綁架了國民經(jīng)濟”從這個(gè)角度考量有其一定邏輯。

　　解讀溫總理在兩會(huì )上對房地產(chǎn)業(yè)用的大量篇幅，一是說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì )經(jīng)濟中的支柱地位和作用；二是對在當前經(jīng)濟下態(tài)勢下房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用寄予厚望。房地產(chǎn)最終落選十大振業(yè)產(chǎn)業(yè)規劃則應理解為房地產(chǎn)涉及的層面太多、敏感，難以短時(shí)間形成成型的方案。

　　結合當前國內經(jīng)濟增速下滑的現狀，從拉動(dòng)經(jīng)濟的三駕馬車(chē)投資、出口和內需分析，出口由于受金融風(fēng)暴的影響及人民幣升值因素國際需求大幅衰退；內需由于中國社會(huì )保障體系不完善及醫療教育等方面的費用支出較大很難有大的奢望；比較大的希望還是要寄托在投資身上。國務(wù)院出臺了以基建為主要內容的4萬(wàn)億經(jīng)濟刺激計劃，主要就是通過(guò)投資拉動(dòng)經(jīng)濟，但基建投資周期長(cháng)、見(jiàn)效慢、范圍不廣。房地產(chǎn)盡管備受社會(huì )各界爭議，但由于其對經(jīng)濟拉動(dòng)作用見(jiàn)效快、周期短、影響產(chǎn)業(yè)鏈廣，而且只需給政策，不需政府出資，不失為拉動(dòng)經(jīng)濟的一種良好途徑。如果說(shuō)在經(jīng)濟正常發(fā)展的狀況下房地產(chǎn)的作用可有可無(wú)的話(huà)，那么在國際金融風(fēng)暴席卷全球、國內經(jīng)濟增速下滑、出口和內需難以提振下，通過(guò)刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟就成為必須的選擇。

　　保障性住房主要分為廉租房和經(jīng)濟適用房，對于廉租房這一塊社會(huì )各界均無(wú)異議，一致表示贊成。但經(jīng)濟適用房的分歧較大，在實(shí)踐中也頗為尷尬。2008年底，正在國家啟動(dòng)新一輪保障性住房大規模建設之際，在廣東、山東、遼寧等地卻傳出了停建經(jīng)濟適用房的消息。經(jīng)濟適用房的尷尬之處主要表現在：一、房地產(chǎn)熱時(shí)由于性?xún)r(jià)比高一房難求，房地產(chǎn)冷時(shí)由于價(jià)格高出商品房、位置偏遠、配套不完善而無(wú)人問(wèn)津；二、經(jīng)濟適用房的對象很難界定，在實(shí)操作中又有諸多不規范之處，存在分配不公的隱憂(yōu)和質(zhì)疑；三、政府對經(jīng)濟適用房的興趣不高，主要是經(jīng)濟適用房將擠占土地資源、減少政府稅收，如果遇到上述經(jīng)濟適用房遇冷停建就成為理所當然；四、經(jīng)濟適用房的規劃、設計、結構、質(zhì)量與商品房相去甚遠。因此，經(jīng)濟適用房經(jīng)歷了起起落落，爭議不斷，發(fā)展前景也不明朗，政府和民眾的美好愿請恐難在經(jīng)濟適用房上實(shí)現。相反，廉租房由于適用人群廣、低格低廉、操作簡(jiǎn)單將成為保障性住房的主流。

　　對于房地產(chǎn)是否能回暖，筆者在各種媒體和言論上看到的均是模棱兩可或含糊不清的結論，可能是由于這個(gè)行業(yè)敏感元素多、爭議是非多的緣故，大家唯恐有口失。其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是否回暖關(guān)鍵看成交量，成交價(jià)是次要因素。從樓市目前成交量持續放大的趨勢以及國家保增長(cháng)的信心來(lái)看，再結合我國的城鎮化趨勢、購房的剛性需求、人口紅利因素及資金流動(dòng)性充裕再現等因素考慮，房地產(chǎn)行業(yè)回暖是大概率事件。國內房地產(chǎn)有諸多不如意之處，如房?jì)r(jià)超過(guò)民眾購買(mǎi)力、行業(yè)暴利、政府靠房地產(chǎn)增收財政和保GDP、行業(yè)操作不規范等因素，但從我國國情出發(fā)，在發(fā)展中解決問(wèn)題是根本途徑。在目前的經(jīng)濟經(jīng)濟形勢下，在防范金融風(fēng)險的前提下保持房地產(chǎn)適度可控的泡沫，通過(guò)房地產(chǎn)的平穩發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟復蘇是現實(shí)的選擇，也是政府最愿意看到的局面。如果房地產(chǎn)重新過(guò)熱或再度遇冷，會(huì )招致政府新的調控或刺激政策的出臺�？傊�，房地產(chǎn)行業(yè)回暖是大概率事件，硬著(zhù)陸的可能性較小。